只有购房合同过户,算是二手房买卖吗?

时间:2020-08-18 11:54:08| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  原告向本院提出诉讼请求:1.两被告继续履行其于2016年12月10日签订的合同《二手房买卖及居间服务合同》,即协助原告办理过户登记至原告名下的手续;2.两被告自2017年2月23日至两被告协助原告向相关部门一次性提交过户材料之日止,按每日房屋转让总价款的万分之五向原告支付违约金;3.本案的诉讼费由两被告承担。
  事实和理由:2016年12月10日,原告与第三人仍是夫妻关系,当时原告经与第三人商量后,决定购买两被告共有的涉案房屋。当天,第三人以本人的名义与两被告签订了房屋买卖合同,并由原告向两被告支付了定金20000元。2016年12月15日,原告与第三人办理了离婚手续。此后,原告与两被告及房产经纪有限公司员工一起前往分行提交了贷款申请,并应银行要求,签署了相关的法律文书。银行于2017年1月19日向原告出具了同贷书。但两被告一直不予配合办理网签备案手续,直至2017年3月份,经过原告和房产经纪有限公司员工多番催促,两被告终于口头同意办理网签备案手续。在获得原被告双方同意后,中介公司员工在网上填写了《存量房买卖合同》。后两被告拒不配合原告办理过户递件手续。两被告与原告共同到银行申请贷款以及同意办理网签备案手续的行为,表明了其同意2016年12月10日签订的合同的买方由第三人变更成原告。根据合同约定,在银行同意贷款、被告赎出房产证原件以及注销抵押登记之日起十个工作日内,被告应协助原告办理过户递件手续。被告至今仍未履行过户递件协助义务。原告办理贷款时,被告有协助原告到银行办理。
  二、被告辩称
  两被告辩称,第一,原告并非涉案房屋买卖合同的相对方,不是本案的适格主体。涉案的《二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》的签名双方为两被告和第三人也没有相关证据反映前述协议签订《二手房买卖及居间服务合同》和《在基金托管协议》的情况,根据合同相对性原则,原告并非涉案房屋买卖合同的向对方,不是本案的适格主体。其次,涉案的《二手房买卖及居间服务合同》和《在基金托管协议》于2016年12月10日签订,现原告主张其和第三人已于2016年12月15日离婚,也不符合常理。
  第二,本案第三人未按合同约定履行义务,构成违约。1.按照二手房的交易流程,原告和第三人申请银行贷款时必须提交与两被告签订的购房合同,如属于夫妻等关系房屋买卖合同签订时为一方,贷款时用另一方名义的则必须提交结婚证等夫妻关系证明,而涉案《二手房买卖及居间服务合同》的买方并非原告,按照原告陈述其在2016年12月15日和第三人离婚,2017年1月19日同贷,结合银行的审批时间,原告主张申请贷款的时间必然后于2016年12月15日,即以原告贷款时必然要提交其与两被告签订的房屋买卖合同,是需要两被告的签名和明确的意思表示,而两被告由始至终没有同原告签订过新的房屋买卖合同,原告所述的通过行为“视为将合同的买方变更为原告”的说法缺乏事实依据。
  如前所述,联被告从未将涉案的《二手房买卖及居间服务合同》的买方变更为原告,原买方即本案第三人应按照合同约定履行申请贷款等义务,但截至本案诉讼时,未有证据反映原告履行了前述的义务,超过了约定的十五个工作日的履行期限,第三人构成违约。第三,涉案的《二手房买卖及居间服务合同》不具备继续履行的调解。合同履行的首要原则是双方的真实意思表示和诚信履行,现第三人没有履行约定的义务,并任由与其没有任何关联的原告主张成为涉案的《二手房买卖及居间服务合同》的买方,违反诚信原则,且截至本案诉讼时也没有证据反映第三人具备履行合同的能力和条件,超出了两被告在合同履行中的合理预期,故涉案的《二手房买卖及居间服务合同》不具备继续履行的条件,原告要求继续履行缺乏依据。综上,两被告认为第三人违约在先且没有继续履行合同的能力,原告并非本案的适格主体,无权主张继续履行涉案的《二手房买卖及居间服务合同》。
  第三人书面述称,第一,原告是涉讼房屋的买受人之一。2016年12月,第三人与原告协商一致,决定共同购买两被告共有的房屋即涉讼房屋,但约定以第三人的名义与两被告签订二手房买卖合同。2016年12月10日,原告陪同第三人前往居间方房产经纪有限公司的经营场所,第三人向两被告表明第三人与原告是夫妻关系以及共同购房的意愿。鉴于第三人与原告是夫妻关系,因此,当时只以第三人的名义与两被告签订《二手房买卖及居间服务合同》。当日,原告向林立支付定金2万元。后因第三人的征信问题无法获得银行贷款,买卖双方一致决定由原告以其个人名义向银行提交贷款申请,并约定日后房产过户至原告名下。
  2016年12月15日,原告以及两被告共同前往交通银行普君新城支行办理申请银行贷款手续,并按银行要求与两被告签订了《房地产买卖合同》、《风险告知书》。此后,房产交易的事宜均由原告与两被告进行沟通。第二,第三人作为买受人之一也要求两被告继续履行合同义务,将涉讼房屋过户至原告名下。第三人与原告是涉讼房屋的买受人,均有要求两被告过户房屋的权利。后第三人与原告办理了离婚手续,离婚时,约定由原告向两被告主张买方的权利,现原告起诉要求两被告将涉讼房屋过户其名下,第三人对此没有异议,亦要求两被告按照《二手房买卖及居间服务合同》对原告履行合同义务,将涉讼房屋过户至原告名下。
  三、本院查明
  涉讼房屋登记权属人为被告林立、张美慧。
  第三人李煌黄与原告翟秋原为夫妻关系。
  2016年12月10日,被告林立、张美慧(卖方)与第三人李煌黄(买方)、房产经纪有限公司(以下简称公司)(居间方)签订《二手房买卖及居间服务合同》,约定买卖涉讼房屋;成交价600000元;签订本合同时买方向卖方支付定金20000元,买方于办理产权过户递件手续当天向卖方支付首期款(不含定金)100000元,买方须于2016年12月15日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料,申请贷款金额为480000元;若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额。
  买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额;买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起十个工作日内,签署《房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续;如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金;等等。
  同日,被告林立、张美慧(卖方)与第三人李煌黄(买方)、公司(居间方)签订《资金托管协议》,约定买卖双方同意将定金20000元交由居间方免息托管。同日,公司出具收款收据,确认收到林立涉讼房屋监管定金20000元。
  2016年12月15日,李煌黄与翟秋登记离婚。2017年3月1日,涉讼房屋办理了《存量房买卖合同》网签登记,卖方林立、张美慧,买方翟秋。2017年4月25日,分行出具《贷款意向书》,拟向翟秋提供480000元的贷款购买涉讼房屋。贷款意向书自开具之日起60日内有效。
  2017年4月26日,翟秋提起本案诉讼。民事裁定,认定翟秋作为委托人可以向林立、张美慧主张合同权利,翟秋的诉讼主体适格,裁定指定本院审理。该民事裁定书于2017年12月18日发生法律效力。
  四、裁判结果
  为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定,判决如下:
  一、被告林立、张美慧应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告翟秋办理位于南海区房变更登记至原告翟秋名下的手续;
  二、原告翟秋应于被告林立、张美慧履行上述第一项义务的同时将剩余购房款580000元支付予被告林立、张美慧;
  三、驳回原告翟秋的其他诉讼请求。
  如不服本判决,原、被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于中级人民法院。
  五、律师点评
  原告是否为适格的权利主张主体已经生效法律文书所认定,被告辩称原告主体不适格的主张不予采纳,第三人对原告权利行使亦无异议,原告可主张相应的合同权利。现涉讼房屋已办理抵押注销登记,原告亦已提供资金记录证实其有相应的履行能力,原告请求被告协助办理过户递件手续的主张予以支持。原告未能提供有效期间的贷款意向书,故应在被告履行协助办理过户手续同时支付剩余购房款580000元予被告。原告在合同履行过程中披露委托人、经诉讼确定主体适格、最终以一次性方式支付余款而非按揭贷款,综合考虑本案实际情况,对原告请求被告支付逾期履行违约金的主张不予支持。