二手房买卖合同与居间合同都是有效的吗?

时间:2020-08-18 12:01:26| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

  一、原告诉称
  原告诉称,2013年8月25日,在被告提供的中介服务下,原告与卖方张某一签订了《二手房买卖合同》,就买卖房产相关事宜达成一致意见,合同签订后,原告向卖方支付定金50000元,交由双方约定的被告方监管。现因卖方违约买卖未成功,经诉讼判决,判决买卖合同解除、卖方向原告支付违约金。原告拿到判决后,于2014年1月4日到被告处要求退还定金,但被拒绝。现买卖双方签订的二手房买卖合同已被依法解除,违约方也已确定。合同解除的法定后果即是相互返还,并承担违约责任。所以,由原告交付的定金应当返还原告;合同已解除,被告方托管定金已没有法律依据,应当将托管的定金支付给原告。现被告方在原告要求退还定金的情况下,不履行退还义务,已属违法。因此,诉至法院,请求判令:1、被告退还原告托管定金50000元及利息(按同期银行贷款利率从起诉日起算);2、本案诉讼费由被告承担。
  二、被告辩称
  被告口头辩称,该笔定金是由原告根据其与卖方张某一签署的二手房买卖合同以及原告张某一与被告签署的资金托管协议的约定,由张某一以定金名义签收后托管于被告处,在原告与张某一的二手房买卖合同纠纷中被告明确表示对于该托管定金5万元被告将根据法院的生效判决予以处置,但因原告自身的疏漏,没有向法院请求由张某一返还该5万元定金,致使原告与张某一之间的二手房买卖合同纠纷中一审和二审法院均无法对该笔定金进行处置,二审判决第七页明确因原告并未对定金提出请求因此该案不予处理,因该笔定金被告已出具定金托管收据给张某一,张某一为该笔定金的法律所有人,原告若主张追回该笔定金应向张某一主张,被告可在张某一及原告达成一致的情况下对该笔定金予以处置,或在法院判决该笔定金由张某一返还给原告的情况下,由原告申请法院由被告协助将该笔款项划给被告,方符合法律及合同约定。
  三、本院查明
  经审理查明,2013年8月25日,原告(买方)与张某一(卖方)在被告的居间服务下签订了《二手房买卖合同》,约定张某一将房屋作价人民币200万元出售给原告;原告应在合同生效后3日内向张某一支付定金人民币5万元,2013年10月24日前将首期款55万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号,并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料;双方均清楚该物业处于抵押状态,张某一同意在买卖双方办理完资金监管手续及原告办出贷款承诺函之日起30日内,自行筹资还清按揭银行贷款,并办妥注销抵押登记手续。如张某一逾期履行合同义务超过5日,原告可解除合同,并选择要求张某一支付转让成交价20%的违约金承担违约责任,或双倍返还原告已付的定金。三方约定将定金托管于被告处。在签订合同时被告已告知原告,房产的另一权利人金倩是其妻子,已去世。
  2013年8月25日、9月2日,原告先后向张某一支付了定金人民币4万元、1万元,张某一将该5万元定金托管于第三人处。后因张某一未能将房产全部产权登记至自己名下或取得其他继承人的同意,未能继续履行合同,原告遂向本院提起诉讼,要求解除与张某一签订的《二手房买卖合同》、张某一支付违约金40万元。本院经审理后,认定张某一因自身原因未能取得房产的全部处分权,导致合同不能继续履行,张某一应对自己的签约行为负责,承担违约责任。另查,张某一为香港居民。
  四、裁判结果
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
  一、被告应于本判决生效之日起10日内向原告退还托管定金50000元;
  二、驳回原告的其他诉讼请求。
  如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,并按规定预交上诉费,上诉于中级人民法院。
  五、律师点评
  在原告与张某一的二手房买卖合同中,被告作为居间人,提供了居间服务,同时与原告建立了居间合同关系。原告与张某一的二手房买卖合同因张某一违约导致不能继续履行,生效判决据此判决解除双方之间的二手房买卖合同,并判决张某一承担相应的违约责任。在二手房买卖纠纷中,原告本应一并请求张某一返还购房定金5万元,即使该定金托管于本案被告处,法院仍可以判决本案被告直接退还,但由于原告自身的疏忽,在提起上一个诉讼时,未请求张某一返还托管于本案被告处的购房定金5万元,导致上一判决对该5万元定金不予处理,人为地造成诉累。
  在原告与张某一的二手房买卖纠纷已经过两审终审定论,双方之间的二手房买卖合同已经解除,相关违约责任已经尘埃落定的情况下,即便张某一拒绝配合,被告作为居间人,也应遵循诚实信用原则,适当履行合同解除后的协助义务,将托管于其处的定金退还给原告。故原告请求被告直接退还定金,于法有据,予以支持。被告以张某一拒绝配合为由,拒绝退还原告支付的定金,理由不能成立,不予采信。
  关于利息和诉讼费。考虑到本案系因原告自身疏忽引起,原告自身存在过错,故其请求被告承担利息损失及诉讼费,于法无据,不予支持。另,本案虽与张某一有利害关系,本应追加张某一作为第三人参加诉讼,但考虑到原告与张某一之间的二手房买卖纠纷已经两审终审定论,有关事实已经查清,涉案纠纷从2013年至今已有一年多,而张某一为香港居民,如追加进来参加诉讼,势必使诉讼周期得以拖延,不利于尽早定纷止争,事实上也无太大必要,故本案不予追加。