不动产证存在问题,交易能否继续?

时间:2020-10-14 11:41:31| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一.基本案情

原告诉称

原告李W诉称:2017年1月6日,肖Z与李W作为甲乙双方签订一份《房产交易合同》,双方约定:甲方将位于A市1号的房产及地下X2号车位出售给乙方。甲方实收房款122万元,甲乙双方同意签订本合同当天乙方支付定金10万元给甲方,甲方出具收条给乙方。同日,肖Z与李W、T公司签订一份《委托代办协议》,委托T公司办理上述房产交易手续。2017年3月初,开发商通知肖Z可以办理上述房产及车位的《不动产权证书》,但是多次联系肖Z前往办理,肖Z均未去办理。现请求法院判令解除李W与肖Z于2017年1月6日签订的《房产交易合同》。判令解除李W与肖Z、T公司于2017年1月6日签订的《委托代办协议》。判令肖Z向李W双倍返还定金合计200000元。

 

被告辩称

被告T公司辩称:李W故意混淆了诉争《房产交易合同》及诉争《委托代办协议》的签约主体,混淆房屋买卖合同法律关系与房产服务法律关系,其针对T公司的诉求与法无据应当予以驳回。本案诉争合同有两份,分别为诉争《房产交易合同》及诉争《委托代办协议》。其中的《房产交易合同》中间方才约定了房屋交易的具体内容及违约责任等,并且,该合同的合同主体乃是李W及被告肖Z两方,并没有T公司。因此,李W故意混淆两份合同的签约主体,混淆本案中存在两个不同的法律关系,用诉争《房产交易合同》的违约条款向非合同主体的T公司提出主张,明显违背法律。李W起诉T公司双倍返还定金也违反了定金罚则的法律规定,本案中,李W定金是支付给被告肖Z,其房屋买卖合同关系也是李W与被告肖Z之间。

 

二.法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年4月15日,肖Z与T公司签订《商品房买卖合同》,约定肖Z向T公司购买由其开发的位于1号房屋。2015年3月27日,肖Z与T公司签订《商品房买卖合同》,约定肖Z向T公司购买由其开发的位于B县某某小区与李W签订《房产交易合同》,约定肖Z将上述房产出售给李W,甲方保证出售之房产现抵押设定在银行,甲方应于本合同签订之日起三个工作日内自行申请办理注销该单元房产抵押权的手续,解押还款时间以银行通知时间为准,该房产的买卖价格为甲方实际收房款122万元整。

合同签订当日,李W向肖Z支付购房定金10万元,肖Z向李W出具定金《收条》。合同签订后,李W委托某某律师事务所于2017年4月19日分别向肖Z与T公司发出律师函,内容有关:1、要求肖Z立即前往B县房管所办理讼争房屋的《不动产权证书》至肖Z名下的事宜;2、若肖Z在本律师函发出之日起15日仍未办理上述事宜,则李W于本律师函发出之日起第16日立即解除与肖Z于2017年1月6日就讼争房产签订的《房产交易合同》以及与肖Z、T公司于2017年1月6日签订的《委托代办协议》,并要求肖Z于上述合同解除之日起立即向李W双倍返还定金合计20万元整的事宜。上述律师函于2017年4月20日送达。

2017年11月20日,B县不动产登记中心出具的《不动产登记结果查询证明》显示,某某小区XX1号已于2017年6月6日办理登记。

 

三.法院判决

一、解除李W与肖Z于2017年1月6日签订的《房产交易合同》;

二、解除李W与肖Z、T公司于2017年1月6日签订的《委托代办协议》;

三、肖Z应于本判决生效之日起十五日内向李W双倍返还定金20万元;

 

四.律师点评

李W与肖Z之间签订的《房产交易合同》以及李W与肖Z、T公司之间签订的《委托代办协议》是双方真实意思表示,内容不违反法律规定,为有效合同,双方均应遵照合同履行各自的义务。李W已按照合同约定履行交付定金的义务,肖Z未按照约定将讼争房产的所有交易手续以公证的形式委托给担保公司指定人员办理解押手续,已构成违约。故李W请求解除与肖Z之间签订的《房产交易合同》符合法律规定,予以支持。

李W、肖Z因房产交易的复杂性签订《委托代办协议》,委托T公司代为办理讼争房产的交易手续,《房产交易合同》解除后,《委托代办协议》无法履行,故李W请求解除与肖Z、T公司之间签订的《委托代办协议》,符合法律规定,予以支持。根据《中华人民共和国担保法》有关“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,肖Z未按合同约定履行相关义务致使合同解除,应向李W双倍返还定金,故对李W要求肖Z双倍返还定金的请求,予以支持。

关于李W要求T公司对肖Z的双倍返还定金的债务承担连带赔付责任的请求。T公司是讼争房产交易的服务方,并非讼争房产买卖交易的主体,且《委托代办协议》中约定,因甲乙双方在讼争房产交易过程中产生的经济纠纷与法律责任由甲乙双方共同协商解决,不涉及丙方。因此,李W的该项请求不符合法律规定,不予支持。李W为本案支出财产保全费,其请求由肖Z负担该笔保全费用,符合法律规定,予以支持。