一起亲属出资购买公租房过户纠纷

时间:2021-04-28 15:08:55| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

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原告诉称

原告李二向本院提出诉讼请求:1、请求判决确认原告与被告李四之间借名买房的法律关系和事实成立;2、请求判决被告李四协助原告将B市1号房屋的所有权变更登记至原告名下。

B市1号一居室房屋原系公租房。被告李四是名义上的该房屋承租人。被告李四与原告系姑侄关系。自1997年10月,原告就居住使用该房屋。

2003年,该房屋进行房改售房时,经全体家庭成员开会协商,确定由原告以被告李四的名义购买,购买房屋的全部费用由原告承担。当初,被告李四并不在该房屋中居住,为报销供暖费,借用了被告李四的名字让其成为房屋承租人。原告之父李大自1997年开始就一直居住在该房屋内,原告的户口在该房屋。房改时,用被告李四的名义买房,被告李四对此是同意的。此事是经过全家协商同意的,并由李大一家出资购买该房屋。

当时,根据房改政策必须以承租人的名义购买该房屋,购买的手续都是李大办理。原告出资共计20000余元。后,李大告知被告李四日后如条件允许再将房屋产权人变更。此后,原告与被告李四于2004年9月20日签订了赠与合同,但该合同未履行。因房屋增值,被告李四要求给予一定补偿。对于借名买房的事,全家人均知情。为维护自身合法权益,原告特提起本案诉讼。

 

被告辩称

被告李四辩称,被告李四不同意原告的诉讼请求。理由:1、原告与被告李四之间不存在借名买房的事实。2、原告称被告李四不同意买房,其陈述不属实,该事实也不成立,购房出资由被告李四出资。3、原告与被告李四之间没有任何事实上和法律上有关借名买房的法律关系,原告称该房屋属于政策性的购房,被告李四认可该观点。保障性、政策性的住房是不可能借名买房的,要有资格审查,必须是本地居民,而且之前是房屋的承租人才可以购买房屋。即使法庭认定借名买房一事成立,也只有抵押登记注销,才可以办理过户。现在涉诉房屋过户条件仍不具备。

被告王小辩称,同被告李四的答辩意见一致。

第三人M银行述称,第三人作为涉诉房屋的抵押权人,在不损害第三人权利的情况下,如果借款人可以提前归还借款,第三人可配合办理房屋抵押注销登记手续。

 

本院查明

李四与李二系姑侄关系,李四与李二之父李大系兄妹关系。李二与张二系夫妻关系,王小系李四之女。

B市1号房屋(以下简称涉诉房屋)的原承租人为李四。

2003年1月21日,李四(乙方)与单位(甲方)签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》,约定根据市政府文件和单位一九九四年出售直管公有住宅楼房方案,甲方将坐落在B市1号楼房一套,总建筑面积48.49平方米,出售给乙方,房价款19948元整,乙方交纳公共维修基金1513元整。

甲方根据上述文件规定,同意乙方享受0.9%年工龄折扣率;甲乙双方在协议书上签字盖章后,乙方将房价款一次付清,付清房价款后次月停租;甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续,按规定交纳各项费用,甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议落款处,甲方加盖单位公章,乙方加盖印章。

2003年3月7日,李四取得涉诉房屋的产权证书。

2004年9月20日,李四(甲方、赠与人)与李二(乙方、受赠人)签订《赠与合同》。该合同约定,涉诉房屋是甲方名下房产,现甲方自愿将该房屋无偿赠与乙方,乙方同意接受赠与,由乙方行使对该房屋的所有权利;甲乙双方在此确认,在签订本合同之前,甲方已将该房屋及其产权证交付于乙方,并已由乙方对该房屋进行了实际控制、居住、使用和收益,故本合同签订后,甲方无需另行再交付该房屋。

甲乙双方均同意本合同不可撤销,合同签订后,任何一方均不得反悔,均应本着诚实信用的原则全面履行本合同;本合同签订后,甲方同意协助、配合乙方完成该房屋更名和过户于乙方名下的各种手续,费用由乙方承担;同时,甲方亦同意即使该房屋未完成更名和过户于乙方名下,甲方也不对该房屋行使和主张任何的权利,不干涉和不影响乙方对该房屋在事实上和法律上的所有权利的行使,如有干涉或影响,并由此给乙方造成损失的,甲方同意予以相应赔偿。在该合同落款处,分别加盖有李四和李二的印章。

2005年3月7日,登记机关原单位收到申请人李二提交的房屋买卖合同、李四的身份证、优惠出售直管公有住房楼房协议书、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表及房屋所有权证等材料,并由申请人李二填写了房屋产权登记申请书、房屋买卖过户审批表。其中,2005年3月7日的已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表上,载明申请人为李四,其为所有权人,配偶姓名为孟某,其为共有权人;拟上市房屋为涉诉房屋,共有权人意见处为“同意出售,孟某”,使用情况为自住;在申请人声明处有李四签字。

2005年3月7日的北京市房屋买卖过户审批表上,载明卖方(产权人)为李四,买方(买房人)为李二,双方议定成交价格为240000元整,该审批表卖方处有李四签名,买方处有李二签名。2005年3月7日的《房屋买卖合同(乙种)》,约定甲方(李四)与乙方(李二)就涉诉房屋(房产所有证崇私字第×××号)的买卖,订立合同,双方议定房屋连同附属物产价共计人民币240000元整。

2005年3月29日,单位作出同意登记的审查意见,并于2005年4月4日以市建设委员会的名义向申请人李二颁发了房屋所有权证。

2013年9月24日,M银行与李二之夫张二签订《综合授信合同》。该合同约定,在本合同约定的授信有效期限内,张二可向M银行总行营业部申请使用的最高授信额度为3900000元;有效使用期限为60个月,自2013年9月24日至2018年9月24日,上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。

2013年10月9日,M银行(抵押权人,乙方)与李二(抵押人,甲方)签订《房屋最高额抵押贷款合同(抵押登记专用)》。该合同约定,最高债权额3900000元,债权确定期限为2013年9月24日至2018年9月24日;李二以其所有的涉诉房屋和B市一处房屋设立抵押,被担保主债权数额3900000元,并向房屋登记机关申请办理房屋最高额抵押登记。房屋登记部门经审查后,于2013年10月14日在李二的房屋所有权证上备注最高额抵押,并于2013年10月15日向M银行总行营业部颁发了房屋他项权证。

此后,M银行总行营业部依约向张二放款3900000元。

2014年4月,李四诉至本院,要求确认李二与以其名义签订的房屋买卖合同无效。在该案审理期间,李四对房屋买卖合同、房屋买卖过户审批表、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表中涉及的“李四”之签名提起笔迹鉴定申请。经鉴定,上述检材中三个“李四”签名与样本李四签名均不是同一人所写。诉讼中,李四将诉讼请求变更为要求确认涉诉房屋买卖合同不成立。本院于2015年9月17日作出民事判决书,以房屋买卖合同非李四所签,合同缺乏成立的要件为由判决确认2005年3月7日签订的B市1号房屋的《北京市房屋买卖合同》不成立。

2014年5月,李四将G单位(被告)、李二(第三人)、M银行总行营业部(第三人)起诉至本院,请求法院判令撤销G单位将李四名下B市1号房屋变更为李二的房屋登记。本院经审理,于2016年3月31日作出行政判决书,判决撤销原市建设委员会于2005年3月29日将原B市1号房屋产权人由李四转移登记在李二名下的房屋登记行为。该判决已发生法律效力。

2016年12月22日,李四取得B市1号(涉诉房屋的现地址)的不动产权证书,其上备注该房屋于2013年9月30日由李二和M银行总行营业部办理了最高额抵押登记,抵押人李二,抵押权人M银行总行营业部,债务人张二,抵押金额3900000元。

 

裁判结果

驳回原告李二的诉讼请求。

 

律师点评

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据已查明的事实,涉诉房屋现登记在被告李四名下,原告李二主张其与被告李四之间就涉诉房屋存在借名买房关系,但原告李二未能提供书面的借名买房协议,亦未能举证证明涉诉房屋的购房款系原告李二支付,且原告李二申请作证的证人均称涉诉房屋系原告李二之父李大出资购买。故原告李二主张其与被告李四之间存在借名买房关系的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,不予支持。

基于上述情况,原告李二要求被告李四协助办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求,亦不予支持。