借名购得房屋属于出名人遗产范围吗

时间:2021-04-28 15:09:26| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。

 

原告诉称

李一向本院提出诉讼请求:1.判令李二、李三返还李一购房款746478.7元;2.判令李三、李二赔偿李一经济损失200万元。

李一、李二、李三系姐兄妹关系。

三人母亲张三于2007年4月27日去世,父亲李大于2014年5月24日去世。

2005年,李大单位要集资建房,因为父母有房,其他哥姐也有房,李一当时正有买房的打算,遂父亲与李一商量由李一出全款,以父亲名义在其单位申请集资建房,房屋所有权归李一所有,待可以办理产权过户时,再配合将房产过户给李一。李一与父亲商量此事时,母亲在场,其知晓并同意此事。

李一于2005年11月6日至2005年12月23日期间分数次将购房款、装修款、维修基金、调剂款等746478.7元交至父亲单位。

2005年11月28日,父亲李大出面与单位签署《经济适用住房买卖合同》,约定李大购买B市1号房屋。李一出资购房期间,分别向大姐李四借款8万元、二姐李二借款6万元及父亲李大借款24.6万元,事后李一均对借款予以偿还。

2006年1月房屋交付后,李一开始购买家具,并将父母接到该房屋居住,居住半年后,应父母对新居不适应,其搬回老房子居住。

2007年4月27日,母亲去世后,父亲意识到老人终有去世一天,为避免纠纷,2007年12月28日,父亲给李一出具了证明书,其内容为B市2号院是报社为报社职工集资建造经济适用住房。本人购得该院1号。本人已有住房,此房实为三女李一购买,是产权所有人,希望准予过户。本人年老多病,恐有不测,口说无凭,立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由李一保存。父亲李大亲笔。

2008年9月18日,李一购买的B市1号房屋登记于李大名下,直至2014年5月24日父亲去世,该房屋一直没有过户登记至李一名下。父亲去世后,因涉案房屋依然是父亲的名字,房屋性质依然是经济适用房,李一的大姐、二姐及大哥针对该房屋进行法定继承,经民事判决,该房屋由李三、李二、李四、李一共同继承,各占四分之一的份额。

李一认为自己与父母协商买房,不仅是父亲提议、母亲同意,哥哥姐姐们也都是非常清楚并予以了资金支持的。李一一家长期居住涉案房屋也是不争事实,但如今房价高涨,哥哥姐姐们以该房屋属于父母遗产为由进行诉讼继承分割了此房产。另由于政策原因,父母的房屋始终无法过户至李一名下。至此,李一与父母的合同已经不能履行。

李二、李三辩称,合同纠纷不成立,我们俩从未与李一签订过任何关于购房及遗产分配的协议或合同。关于B市1号房屋,李一没有跟父亲签过任何房屋买卖协议,而且法院已经明确判决上述房屋由李三、李一、李二、李四共同继承,每人占四分之一的份额。父亲买房时房款不足,由兄弟姐妹根据能力集资购买房屋,其中李四出资8万元,李二出资6万元、父亲李大出资28万元、李一出资326478.7元。

2006年3月父母入住上述房屋,半年后搬回三里屯老房,此后上述房屋长期出租,并用租金退了大家的集资款,李四的8.9万元、李二的6.6万元、父亲李大的28万元。2013年年底李一一家搬入上述房屋至今。上述房屋2006年11月至2016年8月31日期间的房屋租金减去上述集资款,剩余57万元,应由房屋及继承人4人平分。

继承案四位继承人到庭,退还房款也应四人到庭。李一长期出租上述房屋,其要求我们赔偿经济损失200万元,没有事实依据,我们不予考虑。2017年6月17日,李三、李二以共有纠纷起诉李一向其索要上述房屋的使用,2018年4月27日,朝阳法院判决李一支付2016年8月31日至2018年4月30日期间的房屋使用费8万元,李一至今未履行法院判决。

 

本院查明

张三(2007年4月27日去世)与李大(2014年5月24日去世)原系夫妻,共育有子女四人,即李一、李二、李三、李四。

2005年11月28日,李大(买受人)与报社(出卖人)签订《经济适用住房买卖合同》,约定报社将B市1号房屋屋(以下简称1号房屋)出售给李大。之后,1号房屋转移登记至李大名下,产权来源为“经济适用住房”。

另查一、2015年1月27日,李一曾以所有权确认纠纷为由,将李二、李三和李四诉至本院,要求确认1号房屋归其所有。2015年5月18日,本院作出民事判决,判决:李一负有举证证明其与李大存在借名买房的约定,且该约定不违反相关国家法律法规及政策。李一提交的李大书写之证明书鉴于李三、李二、李四未否认其真实性,故该书证之真实性法院予以采信。结合李一提交的转账凭证及本案李四、李二的陈述,在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系李一出资支付。涉诉房屋的购买系李大单位集资建房,对于这一重要财产取得行为,李大应与其妻平等协商并取得一致意见。

但本案中,李一未能证明其母对‘借名买房’的认可,而仅提供事后李大追认的证明书。因此,李一与李大之间是否存在有效的借名买房约定,李一未能证明。此外,本案各方均认可涉诉房屋系‘央产房’,且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为‘按经济适用住房管理’。因此,李一主张确认涉诉房屋归其所有,须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记,但李一对此并无证据提交。因此,李一要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据,本院不予支持。故判决驳回李一的诉讼请求。

2015年1月18日,李一又以房屋买卖合同为由将报社诉至本院,称其与李大之间存在借名买房关系,要求报社协助其办理1号房屋的过户手续。2015年12月23日,本院作出民事判决,涉案房屋目前无法上市交易,不具备过户条件,因涉案房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件,因此法院对于李一要求报社协助办理过户的诉讼请求不予支持,李一可待涉案房屋具备上市交易条件后再行主张此项权利。”故判决驳回李一的诉讼请求。

2015年,李三、李二于本院起诉李四、李一法定继承纠纷一案,2016年5月18日,本院作出民事判决,判决如下:

一、位于B市1号房屋归李四所有,李四于该判决生效之日起三个月内向李三、李二、李一各支付房屋折价款九十万元。

二、1号房屋由李三、李二、李四和李一共同继承,各占四分之一的份额。后李一上诉至市中级人民法院,该院作出民事判决,其中本院认为部分称现有证据并不足以证明李一系1号房屋屋的所有权人,也不足以证明1号房屋屋涉及案外第三人的份额,因此1号房屋屋在李大夫妇死亡之后应当认定为系李大夫妇的遗产。关于遗产继承问题,李一虽提交《证明书》以证明该证明书为被继承人李大的遗嘱,但该证明书的内容和形式既不符合遗嘱的实质要件,也不符合遗嘱的形式要件,本院对李一关于被继承人李大留有遗嘱的上诉意见不予采信,故本案应按法定继承处理。

原审法院据此按照法定继承处理并判令1号房屋屋由李三、李二、李四和李一共同继承,各占四分之一的份额,并无不当,本院予以维持。关于李一所称本案被继承人还有其他遗产且还存在债务问题,因各方原审时对此均未主张,故各方就此可另行解决。关于李一出资的问题亦可另行解决。故判决驳回上诉,维持原判。

2017年,李三、李二于本院起诉李一共有纠纷一案,2018年4月27日,本院作出(2017)京0105民初某某号民事判决,判决李一于该判决生效之日起七日内支付李三、李二1号房屋屋2016年8月31日起至2018年4月30日期间的房屋使用费8万元。

庭审中,李一提供收据、银行凭证、证明书、《报社经济适用住房买卖合同》等证据,以此证明其向李二、李四、李大借款用于购买1号房屋。李二、李三认为所有收据显示均是李大出资购买的1号房屋,证明书不符合遗嘱形式,上述合同认可,买房与李一无关。

 

裁判结果

一、被告李二、被告李三于本判决生效后七日内分别返还原告李一十八万六千六百九十四元六角八分;

二、被告李二于本判决生效后七日内支付原告李一利息,被告李三于本判决生效后七日内支付原告李一利息;

三、驳回原告李一的其他诉讼请求。

 

律师点评

继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。

生效民事判决书确认1号房屋由李三、李二、李四和李一共同继承,各占四分之一的份额,现李四、李一就上述房屋签订《协议书》,故1号房屋由李三、李二各占四分之一的份额,李一占二分之一的份额。

现李一向李三、李二主张返还1号房屋购房款,李一曾分别以所有权确认纠纷及房屋买卖合同纠纷起诉至法院要求确认1号房屋归其所有及要求报社协助其办理1号房屋的过户手续,但均被法院生效判决驳回其相应的诉讼请求,因此李一的出资应视为债权债务问题,现李一举证证明其出过购房款,故1号房屋屋的继承人应按比例偿还债务,即李三、李二应分别返还李一186694.68元。关于经济损失一节,鉴于以上意见,结合鉴定机构相关意见等因素,法院酌情予以确定。