一起借名购买小产权房合同效力认定纠纷

时间:2021-04-28 15:10:00| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

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原告诉称

李大、李一向本院提出诉讼请求:判令王大、张三腾退位于B市1号房屋(以下简称1号房屋)。

李大与王小系夫妻关系,生有一子李一,王小于2005年5月3日去世。

1号房屋系D村集体土地上建设,2001年2月12日,该房屋变更至李大名下。2017年3月13日,市中级人民法院判决认定:王大与李大以签订协议书的方式约定1号房屋由王大出资以李大的名义购买,双方存在借名买房的法律关系。

2017年11月13日,经判决书认定:王大夫妇不是D村村民,该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。

综上,王大与张三无权居住在1号房屋,但其拒绝将房屋返还给李大、李一,故李大、李一诉至法院,要求判如所请。

 

被告辩称

被告王大、张三辩称:不同意李大、李一的诉讼请求。

1号房屋是2001年变更成李大的名字,实际上1998年王大是借用的赵六的名字购买的1号房屋,当时没有实施土地管理条例,购买有效,李大、李一无权主张返还房屋,另,如果李大、李一不给予满意的赔偿,则不同意腾退房屋。

 

本院查明

李大与王小系夫妻,生有一子李一,王小于2005年5月3日死亡,其父母先于其死亡。王大与张三系夫妻。王小与王大系姐弟。李大为D村的村民,王大与张三均非D村村民,户籍所在地L村,无住房。

1号房屋系D村在该村集体土地上建设的楼房,房屋为小产权性质,该房屋最初是以D村村民赵六名义自D村委会处购买取得,D村委会收取了购房款8.4万元。2001年2月12日,该房屋变更至李大名下,D村委会收取了“过户手续费”420元。1号房屋自出售后由王大夫妇居住至今。

2016年7月20日,李大、李一将王大、张三诉至本院,主张1号房屋系李大、王小购买,系李大、王小的财产,要求王大、张三腾退1号房屋。本院审理后作出民事判决书,判决书认定:1号房屋购房款及“过户手续费”实际由王大夫妇支付,协议书应为王大与李大自愿达成,双方之间存在借名购买1号房屋的事实;但1号房屋是D村在该村集体土地上建设的小产权房屋,只有D村村民拥有购买资格,王大夫妇并非D村村民,因此二人出资购房不影响房屋权利归属,李大夫妇才是1号房屋的权利人。

王小死亡后,1号房屋的相应权利应归属于李大、李一,其有权要求王大夫妇将1号房屋腾空后返还;但腾退问题与赔偿损失问题一并解决为宜,现王大夫妇无房居住,不具备腾退条件,李大、李一亦未对王大夫妇借名买房的出资及房屋利息损失作出补偿,故驳回李大、李一的诉讼请求。

判决作出后,李大、李一不服一审判决,提起上诉,市中级人民法院审理后作出民事判决书,判决书认定:王大与李大以签订协议书的方式约定1号房屋由王大出资以李大的名义购买,双方存在借名买房的法律关系;在双方借名买房法律关系的效力、1号房屋权利人尚未经依法确认的情况下,李大、李一以二人系1号房屋权利人为由要求王大、张三腾退1号房屋依据不足。故判决:驳回上诉,维持原判。

2017年7月7日,李大将王大诉至本院,要求确认李大与王大就1号房屋口头订立的借名买卖合同无效,本院审理后于2017年11月13日作出民事判决书,判决书认定:该借名买卖合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故判决:李大与王大就1号房屋订立的借名买房协议无效。双方均未上诉,该判决已生效。

本案审理过程中,王大、张三于答辩期内提出反诉申请,要求李大、李一赔偿土地房屋升值经济损失219万元,附属添置物3万元,购房款8.4万元,共计230.4万元。李大、李一表示不同意在本案中一并解决赔偿损失问题,不同意与王大、张三就1号房屋的市场价格进行协商,亦不同意本院参照附近有证房屋的市场价格酌情确定1号房屋的市场价格。王大、张三表示,如果不在本案中一并解决赔偿问题,其坚决不同意腾退房屋,并撤回反诉申请。

 

裁判结果

驳回原告李大、李一的诉讼请求。

 

律师点评

人民法院作出的生效判决已确定李大与王大之间的借名买房协议无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

虽然1号房屋目前不具备办理房产证的条件,但基于房屋权利人应与购买时记载的权利人相一致的原则,王大、张三有义务就无效合同取得的1号房屋返还给李大、李一。

同时,根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”

本案中,王大、张三将房屋及附属设施返还给李大、李一的同时,李大、李一应当按照其过错责任程度赔偿王大、张三相应的损失。现王大夫妇无房居住,不具备腾退条件,李大、李一明确表示不同意在本案中一并处理赔偿问题,故法院对其返还房屋的诉讼请求不予支持。