如何判断借名买房还是借钱买房

时间:2021-04-28 15:10:30| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

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原告诉称

原告张三向本院提出诉讼请求:判令被告配合将B市1号房屋办理过户给原告。

原告与赵小为母子关系。原告与赵小协商一致于1991年1月借赵小的名义,由原告全部出资购买B市1号房屋。自购买前述房屋后,该套房屋主要由原告占有、使用和出租及负责交纳相关费用。期间原告不断向被告及赵小主张将房产所有权证及房管局登记的房屋所有权人变更为原告,但因赵小及被告的原因等直至赵小2013年意外去世,至今未能变更。为维护原告的合法权益,故原告诉如所请。

 

被告辩称

被告王小、王五辩称:赵小与王五于1984年7月4日结婚,王小系二人之子,于1985年4月5日出生。

1991年11月13日,赵小和王五夫妇在B市购买B市1号房屋。按照当时政策,赵小作为B市军籍需要配偶具有B市户口才能购买房屋,王五是B市户口,所以赵小有购房资格。但赵小夫妇积蓄只有5万元。故赵小向张三借款。合同有相对性。

原告主张和赵小有借名买房情况,原告应起诉赵小。二被告不是适格主体。二被告对于借名的事实不清楚。无论是1991年还是现在,原告都因没有B市户口欠缺购房资格,故原告主张借名买房,实际上是借的B市户口。涉诉房屋是赵小夫妇婚后购买,购买房屋时向原告借钱,本案应是借钱买房,并非借名买房。

B市1号房屋在赵小名下。张三夫妇于1992年2月入住前述1号房屋,因赵小无力偿还房款,提出将1号房屋的租金偿还借房款。此后赵小于1997年将房产证交与张三,让原告自行出租房屋并收取租金。

1999年,赵小夫妇已还清借房款,要求返回房屋居住,遭到原告反对。

2011年,因赵小主张张三腾房致发生纠纷,最终报警收场。

2013年,赵小因交通事故意外去世。在此情况下,前述房屋应作为赵小的遗产来继承。

原告主张借名买房是1991年,至今超过20年。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。

 

本院查明

1991年11月13日,赵小(买方、乙方)与房地产交易所(卖方、甲方)签订《商品住宅买卖合同》,约定甲方同意将B市1号房屋(以下简称涉诉房屋)贰间、建筑面积48.43平方米的商品住宅出售给乙方。上述房屋的出售价格为每建筑平方米人民币1900元,房价款共计人民币89126.53元,乙方用现金支付。乙方同意在1991年11月16日前一次付清房价款,并预交楼房共用部分修缮基金人民币891.27元。乙方凭《私有房屋进住证》办理房屋产权登记,甲领房屋所有权证。并按规定交纳税费。1992年11月25日,赵小取得涉诉房屋的产权证。

诉讼中,原告提交落款日期为1991年11月16日有“赵小”签名字样的《证明》一份,该证据记载“1991年11月母亲张三在房地产交易所购买两个单元房子,以我的名誉办理手续,特此证明”,证明涉诉房屋系原告借赵小之名义办理。对此,二被告不认可证据的真实性及证明目的。

原告提交银行支付凭证,证明原告足额交纳了涉诉房屋全部购房款。对此,二被告认可证据的真实性,但不认可证明目的,主张系赵小出资。原告提交房屋租赁合同,证明涉诉房屋由原告实际占有和收益。对此,二被告不认可真实性。原告提交承租人卢鑫舟证言,证明原告与承租人签订租赁合同并收取租金。对此,二被告不认可真实性及证明目的。原告提交房屋安全检查表,证明收件人是原告。对此,二被告认可证据的真实性,不认可证明目的。

原告提交1号楼管委会盖章的证明,证明原告夫妇于1991年底入住1号房屋,于1997年前基本闲置,2000年,原告出资进行了装修。除自住外,对外出租事宜均由原告办理。对此,二被告不认可证据的真实性,1号楼管委会资质有问题,证明内容与事实不符。原告提交电视、网络、水、电办理和缴费凭证一组,证明原告系办理人和费用交纳人,以此表明原告系实际产权人。

对此,二被告不认可证据的真实性。

原告提交银行支付凭证,其中1991年11月13日银行现金送款簿记载收款单位为房地产交易所,款项来源为借房款,金额4818.14元;1991年11月21日中国农业银行电汇凭证记载收款单位房地产交易所,汇款单位张三,金额5万元,汇款用途为张三付301、401房款;1991年11月13日银行信汇凭证记载收款单位房地产交易所,付款单位为张三,汇款金额7.5万元,汇款用途为借购房款;1991年11月13日银行送款簿记载收款单位房地产交易所,金额为10万元,该凭证右上角备注退伍万元;关于“借房款”、“借购房款”,原告主张是银行的记账方式,原告以此证明原告足额支付了房屋购房款,原告作为实际购房人持有支付购房款凭证的原件,其中的“退伍万元”字样是原告自己填写,不存在退款。

对此,二被告不认可1991年11月21日凭证的真实性,对其他凭证的真实性不持异议,但不认可证明目的,且主张相关凭证上记载“借购房款”字样意思是赵小借的购房款的意思。

原告申请证人出庭作证。证人陈述原告与证人是老乡关系。原告是经过证人介绍到房管局的交易所买房。1991年,B市房屋改革试点刚刚开始,证人时任市长助理,就告知原告,如果有钱可以去买房屋。原告说有能力购买。原告向证人提交了买房申请,由证人批注。买卖过程中,证人问过原告钱款是否付清。原告告知证人付清了。证人称其所知道的情况均为原告向证人陈述。原告当时要给自己买房应该也没有问题。对此,二被告不认可证言的真实性。

原告申请证人出庭,证人陈述其为原告之女,赵小之妹妹。原告买房时跟证人说过买房的事。原告也和证人商量过借谁的名义购买,因证人工作比较忙,孩子比较小,决定用赵小的名字。B市1号房屋为原告出资,借赵小的名字购买。购房合同和发票上的名字是原告的。原告向证人的哥哥借过钱用于购房,后来还清。赵小为了孩子结婚向原告讨要房屋。后双方发生纠纷报警。对此,二被告不认可证言的真实性,购房合同和发票上的名字并非原告,不认可证明目的。

经询,原告主张B市1、2号两套房屋合同约定价款加维修基金为180035.6元。原告曾一共支付229818.14元,差额部分回忆不起来,应该收回了差额。被告王五称,王五、赵小出资了5万,其余购房款为向原告的借款,但没有约定利息,没有出具借条。二被告虽主张,赵小与张三约定以房屋出租收益折抵张三的借款,但对此无法提交证据。

 

裁判结果

被告王五、王小于本判决生效后七日内配合原告张三办理B市1号房屋的产权过户手续,将房屋过户至原告张三名下。

 

律师点评

根据本案查明的事实,赵小与房地产交易所签订《商品住宅买卖合同》并取得房屋产权登记,但涉诉房屋的管理、使用人均为原告张三,且原告张三持有产权证原件及购房款支付凭证,更有赵小签字确认的书面材料确认借名买房的客观情况。故原告主张其与赵小之间存在借名买房的事实,予以采信。

现原告主张将涉诉房屋过户至原告名下,而房屋登记于赵小名下,二被告作为赵小的继承人,负有配合原告办理过户的义务。因本案交易早于当前限购政策的出台,故二被告关于原告没有购房资格的答辩意见,不予采信。

二被告虽主张赵小与原告之间系借款买房的关系,但赵小与原告之间对于借款的偿还、与租金的折抵等情况均没有书面安排,故对此不予采信。