一起非安置人出资购买拆迁房引起的纠纷

时间:2021-04-28 15:12:32| 专长:合同纠纷| 来源:Q律师

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原告诉称

原告张三向本院提出诉讼请求:判令李四为张三办理B市1号房过户登记手续。

原告系B市4号房的产权人。2014年7月15日,原告与D公司签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《住宅房屋拆迁安置协议》。原告取得被拆迁房屋补偿款和被拆迁房屋补助费合计3430519元。

原告因拆迁取得拆迁安置房三套,第一套为B市2号房,房款936248元,产权人张小(系原告张三之子)。第二套为B市3号房,房款917498元,产权人张三。第三套为B市1号房,房款917498元。原告与被告口头约定,案涉房产由李四作为出名人(登记人),以李四名义购买,张三实际享有房屋权益。房款全部由张三出资支付给出卖人。现案涉房屋已办理不动产权证书,由张三一直占有、使用、出租。为维护自己的合法权益,特起诉至法院。

 

被告辩称

被告李四辩称:双方之间不存在借名买房关系,张三的诉求没有事实依据和法律依据,应当依法驳回。

第三人X公司述称:案涉房屋属于按经济适用房管理的定向安置房,X公司根据区政府和住建委的审批与李四签订了买卖合同,现案涉房屋已经登记至李四名下,X公司的义务已经履行完毕。

 

本院查明

案外人张小系原告张三之子,案外人赵小系被告李四之女,张小与赵小于2014年7月21日结婚。

张三系B市4号房的所有权人。

2014年7月15日,张三(乙方)与D公司(甲方)签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》,该协议约定,乙方在拆迁范围内有正式住房5.5间;扣除相关费用后,甲方向乙方实际支付拆迁补偿款3430519元;乙方需在签订本协议之日起7个自然日内完成搬迁。

因房屋拆迁,相关人员获准购买定向安置房。2015年3月9日,D公司向区住房和城乡建设委员会出具了《定向安置房选房人情况说明》。X公司提交的《定向安置房使用审批表》显示,经区房管局、区住房和城乡建设委员会等部门核准,李四获准购买R房屋。

2015年3月13日,李四与X公司签订《房屋买卖合同》,约定由李四购买X公司开发建设的R房屋。X公司表示,案涉房屋属于政策性安置房屋,必须是经过审批的人员才能购买。合同签订后,张三通过转账的方式向X公司支付了购房款。

李四认为,张三将被拆迁房屋中的一间赠与了李四,拆迁补偿款中有李四的份额,所以张三才代为支付购房款。张三否认其曾将被拆迁房屋中的一间赠与李四,李四也未能举证证明赠与关系的存在。

X公司将房屋交付李四后,李四出资对房屋进行了装修,后李四将该房屋出租与他人使用。张三称,房屋交付后,张三委托李四进行装修,并约定用一年的房租折抵装修款,对此,李四不予认可。

2016年5月31日,李四取得案涉房屋的《不动产权证书》,登记的房屋坐落为B市1号房。现案涉房屋的购房合同、发票、完税证明、《不动产权证书》等材料均在李四处保存。张三称,因为要办理产权登记,故张三将上述相关材料交给了李四之女赵小。庭审中,双方对于契税、公共维修基金、物业费、供暖费由哪方交纳亦存在争议。

 

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

 

律师点评

根据D公司向区住房和城乡建设委员会出具的《定向安置房选房人情况说明》以及《定向安置房使用审批表》中记载的内容可知,李四虽然不是被拆迁人,也不是《住宅房屋拆迁货币补偿协议》中列明的户籍人口,但相关部门为了解决搬迁问题,批准李四家庭申购案涉房屋,因此该房屋具有人身属性,并非任意人员均可购买。换言之,因为需要解决李四家庭的居住问题,相关部门才批准李四购买案涉定向安置房。

关于购房款,李四称张三将被拆迁房屋中的一间赠与了李四,拆迁补偿款中有李四的份额,所以张三才代为支付购房款,但李四未能举证证明赠与关系的存在,故本院对李四的此项主张不予认可,依法认定案涉房屋的购房款系由张三支付。

所谓借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的一种合同关系。双方当事人是否存在借名买房的约定,是认定双方是否存在借名买房法律关系的关键。

约定,可以是书面的,亦可以是口头的。认定双方是否存在口头约定,需综合考虑房屋的出资情况、使用情况、当事人的合理解释等因素。

本案中,虽然张三实际支付了购房款,但案涉房屋具有人身属性,是相关部门批准李四家庭购买的定向安置房,且房屋交付后,该房屋实际由李四进行装修,并由李四对外出租,张三并未实际控制使用案涉房屋,张三手中亦未持有案涉房屋的购房合同、发票、完税证明、《不动产权证书》等材料,故根据现有证据,不能认定张三与李四之间存在借名买房的合同关系。

鉴于张三未能举证证明其与李四之间存在借名买房的合同关系,因此张三起诉要求李四办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。

另指出,案涉房屋的出资返还等问题不属于本案的处理范围,双方当事人可另行解决。