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专业房产律师靳双权评析:交房后房屋质量问题开发商负责吗?

来源: 律师 时间:2015-01-30
正文

     内容简介:近年来,房价的飞速飙升也使许多购房者望而却步,但是,刚需用房的需求者仍希望能拥有一套属于自己的房产,因而在购买房屋的时候都会做好“功课”和“货比三家”,但是,就算做足了准备,仍会有特殊情况发生。

     案件情况:

   
     前段时间,有位客户跑到律所找到我,他说刚买的房子就出现了问题,看了许多律师简介和成功案例,觉得我一定能够帮到他。于是,我了解了一下情况,客户罗某看中一套商品房,在仔细观看了领售房屋的样板房和平面图后非常满意,于2012年5月7曰与开发商签订商品房预售合同。开发商承诺于10月22日交付房屋。10月22日,罗某在看到自己实际购买的房屋后才发现,这套房屋不仅和样板房不一样,与其他相同户型的房屋也不一样,次卧中间正上方有一道0.5米宽、3米长的横梁,离地面净高只有1.73米。如果装修再垫高5厘米,身高1.76米的罗某在房间活动时,稍有不慎就会碰到房梁。而开发商称这套房屋位于楼的东端,因为整栋楼房水平方向的抗风需要,才将横梁予以加宽加高。罗某经多次找开发商理论,要求其作出补偿,而开发商却置之不理。罗某无奈之下,决定起诉开发商。
    
      案件审判过程:
   
     我在罗某的委托下作为其诉讼代理人,在该案起诉前,我到罗某的家里做了现场勘验,发现开发商出售的房屋次卧房梁高度仅有1.73米,影响了房屋的正常使用,此所售房屋存在质量瑕庇。后,我方向对xx房地产公司提起了诉讼,要求法院判决我方所受损失二十万元。在庭审上我方陈述了事实经过,开发商在销售时未对罗某如实履行告知义务,因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。具体理由如下:
    
   (一)房屋是否存在瑕疵
   
     本案中,我方在证据交换时提供照片、录音等证据予以佐证我方观点,证明房梁高度低于正常人的身高,影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范>,普通住宅中卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此,房屋存在瑕疵问题是不争的事实。
   
   (二)开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务
   
      所谓瑕庇担保义务,是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定,且该义务并不因房屋交付而免除。《合同法》的规定:“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。”因此,购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中,罗某可以选择行使合同的解除权或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高,罗某选择经济赔偿的诉求,更有利于维护自己的权益。
    
     (三)确定赔偿损失的数额
   
      本案中,双方当事人在合同中并没有约定赔偿损失的数额,应结合违约责任的范围确定。我方认为影响使用的面积为20余平方米,而开发商称仅有16平方米,对此,我方提供证据,来支持我方的主张。
   
      对方在庭审中辩称,双方签订的合同并没有约定按样板房交房,房屋的交接应以合同为准,且次卧房梁高度1.73米并不影响罗某使用。
    
       案件审理结果:
     
      最后法院认为,被告称其房屋符合规定,缺少相关依据,其辩解意见不予采信。同时,被告在销售时也未对罗某如实履行告知义务,因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。最后法院根据双方合同的单价,判决被告补偿我方18万元损失费。
   
      专业房地产律师靳双权评析:瑕疵担保不因交付而免除,购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍有权要求开发商予以解决。有关瑕疵担保责任的法律规定见《合同法》规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同 ,买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
  
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