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夫妻一方擅自出售共有房屋的效力认定

来源: 赖厚平律师 时间:2019-04-08
正文
【案情】

王某(男)与李某(女)系夫妻,双方因感情不合而分居,原登记于李某名下的、为王某、李某共有的一处128平米的房产由王某居住,李某一直与儿子居住在外。2016年11月,李某以48万的价格将此共有房产卖给赵某,之后,办理了不动产权过户手续。次月,第三人赵某欲入住装修时,王某才得知房屋已被李某出售,遂以不知情为由诉至法院,要求确认不动产买卖合同无效。

本律师接受了赵某的委托,本律师以为赵某不知王某与李某之间的纠纷,完全有理由相信李某卖房的行为系王某、李某的共同意思表示,买受人不存在过错,故而李某的行为构成表见代理。《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第三人曾某系善意第三人,以合理的价格购得系原被告共同所有的房产一套,且双方办理了房屋产权过户手续,完成了房屋所有权的交付,故应取得该房屋的所有权。根据《婚姻法司法解释(三)》第十一条第一款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;第二,买受人支付了合理对价;第三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,则不能认定房屋买卖合同无效。如果第三人适用善意取得制度,则夫妻一方未参与交易的共有权人在标的物之上的所有权消灭,善意第三人终局保有所有权。如果第三人不适用善意取得制度,则夫妻一方未参与交易的共有权人可依法撤销合同,依照物上请求权取回标的物所有权。故本案应当适用善意取得制度,此时,原权利人李某丧失其房屋所有权,原权利人对受让人曾某无所有物返还请求权,受让人曾某取得房屋所有权,转让人李某取得标的物的价金。至于特殊的原权利人王某与转让人李某即夫妻之间的权利救济,则应另行诉讼,涉及的应是侵权纠纷而非物权纠纷。最终,法院依法驳回了原告王某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。

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赖厚平
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诚第1

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