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出卖抵押房产的合同效力问题

来源: 赖厚平律师 时间:2019-05-06
正文

【案情】

张某在购房时办理了抵押贷款,现在贷款还差15年没有还清。张某因负债与宋某签订了房屋买卖合同,约定宋某付给张某30万元房款,由张某负责清偿贷款后协助宋某办理过户手续。宋某如期交付张某30万元房款,但张某并未清偿贷款。宋某诉至法院,请求判决张某继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及办理过户手续。

本律师接受宋某的委托代理此案,本律师认为该房屋买卖合同效力待定,可以判决甲继续履行合同,包括腾房、清偿贷款以及过户。理由是房屋买卖合同是合法有效的,甲负有继续履行的义务,法院应当支持宋某的请求。由于买卖标的物上设定的抵押权没有剔除,因此合同不能履行,这种意见过于绝对。设定了抵押权的房屋是可以买卖的,买卖合同是可以履行。物权法第一百九十一条的规定,本身就是个有问题的规定,抵押权对于抵押物来说,其是有追及效力的,而抵押权作为担保物权,是不应该对物权的处分产生影响的。如果债务人不清偿债务,完全可以追及到不动产上行使抵押权,这对抵押权的保护,也是完全及足够的。而第一百九十一条第二款却规定:转让要经过抵押权人同意。这种规定,实际上使抵押权的标的不仅是物的交换价值,而且扩张到使用价值上了。第一百九十一条第二款的规定,理解上只需注意一点,“未经抵押权人同意,这种转让不是绝对无效”其还要受制于一个条件,就是受让人的态度,是否愿意代为清偿债务。而这里的代为清偿债务,本身指的已经代为清偿了债务(履行了),否则,抵押权无法消灭。但在实务中,不必机械适用。特别是在解释这些规定上本身存在一些问题的法条。只需受让人同意,且付出了金钱,都可以认定是符合“受让人代为清偿债务”的除外规定,而使对抵押物的转让有效。物权法第十五条规定了合同效力及物权效力区分:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最后,法院支持了宋某的诉求。

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赖厚平
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