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胡晓飞律师
(湖南株洲)
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律师观点

购房避税:二手房阴阳合同无效

时间:2011.11.07  作者:  来源:

一、基本案情
        2008年3月,张某通过某知名房产中介公司(下称中介公司)购买二手房,建筑面积105平米,单价约10000元人民/平方米,总价1100000元人民。签订合同时,中介公司声称:可以做一个“避税合同”,让张某少缴税;房主李某不愿意,要求合同单价与总价如实填写,经过中介公司工作人员的耐心“讲解”,勉强签字同意。2008年4月15日,买卖双方及中介公司工作人员共同签订三份协议:《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》。《房屋买卖合同》约定:房屋单价与总价按照《补充协议》的约定计算。《补充协议》中约定:房屋单价5000元/平方米,综合补偿金575000元,总价1100000元人民币,首付40万元,在合同签订之日起30日内支付;余款在办理过户手续时支付。2008年5月,房价开始下跌,张某开始犹豫不决;2008年5月10日,张某明确告知李某,双方之间的合同无效,并要求李某返还张某支付的“定金”20000元人民币;同时,张某要求中介公司返还中介费40000元人民币。李某觉得非常“冤屈”----难道自己卖房还卖出了毛病?中介公司更是理直气壮:你张某自己违约,我们不会退还任何费用。
       2008年6月,张某将李某和中介公司告上法庭,请求法院判令合同无效并要求李某返还定金支付利息;要求中介公司返还中介费,赔偿损失。2008年8月,人民法院合并审理,作出判决:(1)张某与李某之间的房屋买卖合同无效;(2)李某返还张某定金2万元;(3)中介公司返还中介费40000元;(4)驳回张某其他诉讼请求。
       
二、律师评论
       1、二手房买卖中,“避税”合同、阴阳合同无效。眼下,房产中介公司在促成交易后,唆使买卖双方签订所谓的避税合同----通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑,加上中介人员的“讲解”,便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益,属于无效合同(合同法第 52条第2项)。
        2、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后,恢复原状是基本的后果:返还财产或折价补偿(合同法第58条)。合同无效,有过错的一方应当承担赔偿责任,与依约定行使解除权的情形相似:合同一方因为对方违约而行使解除权后,对方并不因此免除违约责任。本案中,合同双方恶意串通,都存在过错,因而,法院并没有支持张某的赔偿请求。
       3、“避税”合同、阴阳合同无效,中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人,中介公司故意提供虚假情况,损害委托人的利益,不得要求支付报酬,并应当承担损害赔偿责任(合同法第425条第2款)。因此,本案中,中介公司退还中介费是没有疑问的。但是,中介公司如何承担损害赔偿责任,在多大程度上承担责任,这两个问题,法律并没有明确规定。
       4、合同无效,房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间,房价可能发生变化:房价上涨,购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋;房价下跌,卖房人的房屋贬值,遭受损失。这部分损失,划定责任承担时,应当视情况而定:作为守约方,可以要求对方承担责任;但是,双方都有恶意的时候,此类损害赔偿的要求很难得到支持。
      
三、法律依据
      1、《中华人民共和国合同法》第52条第2项:有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
       2、《中华人民共和国合同法》第58条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
       3、《中华人民共和国合同法》第425条第2款:居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。