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多人共有房产一人签订居间协议违约问题

来源: 黄方明律师 时间:2017-07-17
正文
  【案情介绍】
  2010年9月27日,买受人倪先生和卖售人蔡女士、马小姐经房屋中介公司居间介绍签订了一份交易房屋坐落在虹口区的《房地产买卖居间协议》,房屋产权归蔡女士、马小姐两人共同共有,蔡女士、马小姐系母女关系。协议约定:倪先生向蔡女士、马小姐购买涉案房屋,房价款净到手价3330000元;倪先生先交居间方意向金50000元;如卖售人签订本协议,则倪先生同意意向金转为定金,由居间方支付给卖售人;买卖双方同意在签订协议后三日内共同赴房地产交易中心签订房地产买卖合同,若卖售人未能履行,则应向买受人双倍返还定金,若买受人未能履行,则定金没收。居间协议签订时卖售方因马小姐不在现场,便由蔡女士代签,倪先生亦于居间协议签订当日向居间方支付购房意向金人民币50000元,居间方当晚将购房意向金支付给了卖售方。2010年9月28日,蔡女士分别通知房屋中介和买受人倪先生,说因女儿马小姐不同意售房,故无法与倪先生在居间协议约定期限内签订房地产买卖合同,后双方拟协商解决,未果,倪先生以蔡女士不签订房地产买卖合同构成违约为由将其诉至法院,要求买受人蔡女士承担购房定金退一赔一的违约责任。
  本案争议的焦点是:多人共有产权房一人签订房屋买卖居间协议,买卖合同未能签订该签字人是否应承担退一赔一的违约责任?
  【法庭判决】
  蔡女士应于本判决生效之日起15日内双倍返还倪先生购房定金人民币100000元。
  【律师观点】
  黄方明律师认为,根据《房地产买卖居间协议》的约定,蔡女士签字后,倪先生支付的意向金已转为定金,蔡女士收受立约定金后反悔不签订房屋买卖合同,构成违约,应承担相应的违约责任,因此,根据定金罚则,蔡女士应向倪先生双倍返还定金。
  一审中,蔡女士也提出过居间协议未经其他产权共有人签字或事后追认及居间协议有涉及做低房价等导致协议无效的情形,对蔡女士的这一主张,法院没有支持,认为居间协议的有效与否并非认定房产出售签字共有人责任的前提,因为《房地产买卖居间协议》是当事人为排除订立房屋买卖合同的障碍而签订的预约合同,排除障碍即包括征得房屋其他共有人的同意,这是房产出售签字共有人应履行的义务,现蔡女士无法做到说服其他产权共有人同意出售房屋,则其应承担相应的违约责任。此外,虚假房价并不必然导致合同无效的法律后果,司法实践中法院也是判决当事人应以真实房价继续履行。
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