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黄方明律师成功案例

农村宅基地房屋拆迁补偿安置纠纷胜诉判决

来源:黄方明时间:2017-07-17 18:08:36

  【编者按】
  农村宅基地房屋拆迁因国家城市化建设需要如雨后春笋逐步铺开,故因农村宅基地房屋拆迁引发的各类纠纷也时常发生,农村宅基地房屋拆迁与城市房屋拆迁,既有相似之处,又存在较大差别,其差别主要体现在农村宅基地房屋拆迁有两块的突出补偿,即土地使用权基价补贴(含价格补贴)和被拆房屋的建安重置价补偿,而这两块补偿通常又具有较强的人身属性。通常情况下,有关农村宅基地房屋拆迁的补偿安置协议签订后,往往是家庭成员内部基于补偿安置利益的分配而引发诉讼,而黄方明律师今天举一典型案例,是发生在农村宅基地申请获批人与宅基地房屋实际建造人之间因补偿安置权益的分配而引发的纠纷。
  上世纪八九十年代,农村宅基地房屋建造申请、审批手续的不规范化及农村宅基地房屋登记管理制度的滞后,为今天的农村宅基地房屋补偿安置纠纷埋下一些隐患,经申请获批宅基地建造房屋并进行农村宅基地使用权登记是农村建房的基本程序,而未经申请报批实际建造房屋、申请宅基地后不建造房屋、申请宅基地后无偿让别人建造房屋,申请宅基地后将宅基地出售让他人建造房屋、申请宅基地建造房屋后未及时办理农村宅基地土地使用权证等等情形在农村大量存在。本案是农村宅基地房屋的建造申请获批人与房屋的实际建造人分属不同的当事人,当事人之间非亲非故,仅是相识而已,且农村宅基地房屋并未领取宅基地使用权证。当这样的房屋面临拆迁的时候,有关房屋拆迁的补偿安置权益,包括被拆房屋的建安重置补偿款、土地使用权基价、价格补贴、装潢补偿款、附属物补偿款、过渡费、搬家补助费、奖励费、安置房的购房和取得等补偿权益如何处理成为当事人之间一道无法顺利解决的难题,因此,在当事人协商解决未果的情况下,也就不得不通过司法程序来解决。
  【案情介绍】
  1993年12月,上海市某某区某一农村居民户以甲、乙、丙、丁四人(户主为甲)的名义经申请由某某乡向某某区人民政府发出《关于村民建房使用可耕地的请示》,其中,该户申请的位于某某区某某镇某某村某某组(以下简称系争房屋)的180平方米的宅基地使用权,由该区人民政府于12月批复予以同意。
  甲一户取得系争房屋的宅基地使用权后,因故未及时建造房屋,仅打好桩基,该镇的另外一村民戊知道此事后,找到甲协商,要求用该宅基地房建造房屋,甲予以同意。嗣后,戊出资建造了系争房屋,并一直实际居住使用。
  2010年9月,系争房屋遇动迁。甲作为系争房屋的土地使用权登记人,与拆迁人及拆迁实施单位签订了《使用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,共获得各类补偿安置款如下:土地使用权基价、价格补贴总价234,000元、房屋重置单价结合成新的评估总价为138,470.1元、二次装潢补偿款的价格为114,885元、附属物补偿款82,785元、安置补偿费4,320元、搬家补助费3600元、奖励费9,000元。戊得知自己建造的房屋由甲与拆迁人签订补偿安置协议后,与拆迁人进行交涉,要求确认甲与拆迁人签订的补偿安置无效,后因交涉未果,戊起诉至法院,提出诉讼请求三项:一是要求法院判决甲与拆迁人签订的补偿安置协议无效;二是要求法院确认系争房屋的所有拆迁补偿款归戊所有,三是所有诉讼费由甲承担。
  被告甲接到原告戊的起诉状后,找到黄方明律师,并委托本代理律师参加应诉。本案审理期间,经法院释明,原告戊与被告甲一致认可补偿安置协议内容,原告将诉讼请求调整为:请求法院确认系争房屋的所有拆迁补偿款包括土地使用权补偿款等归戊所有。
  【争议焦点】
  本案争议的焦点是:系争房屋的拆迁补偿安置款到底归谁所有?是归属原告戊一方所有还是归属被告甲一方所有?是甲、戊应该根据宅基地的申请批准情况及房屋的实际建造情况各得各的补偿安置款?还是根据上海市高级人民法院出台的相关指导性文件进行3:7比例的分割处理???
  【法庭判决】
  对系争房屋约定的拆迁补偿金额,由甲一方共同享有其中的240,660元,由戊享有其中的346,400.1元;案件受理费80元,减半收取,由甲、戊双方各半承担。
  一审判决后,戊不服,上诉至上海市第一中级人民法院,二审法院判决“驳回上诉,维持原判”
  【律师观点】
  近20年前的事情,20年后的今天引发纠纷,时间跨度可谓不短。作为专业从事房产买卖及房屋动拆迁法律事务的律师,黄方明认为:系争房屋是由戊一方实际出资建造并一直居住使用,这是不争的事实,系争房屋的建安重置补偿款理应归原告所有,关键是系争房屋对应的土地使用权基价及价格补偿款在经历20年后的今天,到底应归属谁在法庭审理当中原被告双方进行了激烈的辩论。黄方明律师主要辩论观点如下:根据本案查清的事实,村民建房申请表、建房使用可耕地请示及建设用地耕地的批复、汇总表,可以认定被拆迁的系争房屋是由被告甲一方以四人的名义申请,虽然原告戊在该宅基地上建造并长期使用系争房屋,但是,原告从未获得该宅基地房屋的使用权证,该宅基地使用权仍登记在被告名下。故系争房屋因拆迁获得的补偿款,就宅基地使用权部分的补偿款应归属被告。由于原告没有证据证明其与被告之间存在买卖转让宅基地的约定,故原告主张系争房屋的补偿安置款全部归其所有没有事实根据。
  最终,一审、二审法院均采纳了本代理律师的观点。
  (本文系上海拆迁律师、上海房产律师黄方明原创,转载时请注明作者和出处,否则依法追责)

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