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九四方案购房死亡同住人生前未确权份额 

来源: 黄方明律师 时间:2017-07-17
正文
  【案情简介】
  陶先武、陈丽珍系夫妻,育有两子一女即陶经、陶纬和陶美龄,1994年12月26日,陶纬、陶先武和陶美龄签署《购买公有住房委托书》,明确涉案房屋上海市徐汇区某某弄某某号某某室房屋承租人为陶先武,经本户同住成年人协商一致同意购买涉案房屋,房屋购买人确认为陶先武,并委托陶纬办理购买公有住房的一切手续;同期的《本户人员情况表》显示核定人口为陶先武、陶纬和陶美龄三人,而陶先武的妻子陈丽珍户口在徐汇区另一处私有房屋内。1995年1月25日,陶先武与案外人即该涉案房屋的物业签订了《公有住房买卖合同》,向该案外人购买涉案房屋。1995年2月,涉案房屋的房地产权利登记于陶先武名下。2006年5月14日,陈丽珍死亡。当年,陶纬加入美国籍。2009年8月27日,陶美龄死亡。
  2011年4月15日,陶纬回国工作,经人介绍咨询到上海市佩信科诺律师事务所黄方明律师,代理律师结合本案案情及陶纬的陈述,认为陶纬作为九四方案购买公房时的成年同住人,有权成为涉案房屋的产权共有人。陶纬遂与父亲陶先武协商,希望能征得陶先武的同意,将自己名字直接加上涉案房屋的产权证,成为涉案房屋的共同共有人,避免不必要的诉讼。陶先武先期对陶纬的这一请求表示理解,也认可并同意陶纬在房屋产权证上加上其名字,于是陶先武、陶纬以增加同住人为由进行了涉案房屋的契税纳税申报,并于同日取得契税免税证,但最终因陶先武的临时反悔不同意在涉案房屋的产权证上加上陶纬的名字,故陶纬未能成为涉案房屋的公示产权人。相反,陶先武为阻止陶纬成为涉案房屋的产权共有人,于2011年4月25日与再婚妻子刘海英申请涉案房屋为二人共同共有,并于4月29日经核准,陶先武与刘海英二人成为涉案房屋的公示产权人。陶纬对父亲陶先武的做法表示不解和气愤,虽经多次协商仍未果,无奈之下起诉至上海市徐汇区人民法院,请求法院确认涉案房屋为陶先武与陶纬共同共有。
  【争议焦点】
  按照94方案购买的产权房屋,承租人、同住成年人等均应成为房屋的产权共有人,如果产权仅登记于一人名下,其他共有人可在诉讼时效内主张房屋产权,确认产权共有。关于售后房屋的共有形式,如果共有人之间对于所购房屋有占有比例约定的从约定;如果共有人之间对于所购房屋没有占有比例之约定,共有形式为共同共有。而本案争议的焦点是:对于陶美龄生前未主张产权共有的应得产权份额,是归属于讼争时房屋产权登记人陶先武所有还是由陶先武、陶纬共同共有,如果陶美龄的应得份额为诉争时产权登记人陶先武所有,则陶先武可享有房屋产权的三分之二,而陶纬仅享有房屋产权的三分之一,反之,陶先武、陶纬应各享有房屋产权的二分之一。
  【律师观点】
  黄方明律师认为,涉案房屋是按照九四方案将公房购房成产权房,该房屋产权虽登记在被告陶先武一人名下,但是作为同住成年人的陶纬并未明确作出过放弃产权的意思表示,故陶纬有权向法院提起诉讼确认其为涉案房屋的共同共有产权人之一。至于现涉案房屋产权登记在陶先武、刘海英两人名下,应当视为陶先武只能在自己的产权份额范围内予以自行处理而不能影响陶纬作为产权人的权利。陶纬作为涉案房屋共同共有产权人之一,其有权要求以增加同住人为名,成为该涉案房屋公示的产权人。
  法院最终支持了原告诉讼代理人的代理意见,依法确认陶纬、陶先武、刘海英为涉案房屋的共同共有产权人(律师注:陶先武与刘海英共同享有房屋产权的二分之一),并判决被告陶先武、刘海英于判决生效之日起十日内配合原告陶纬办理涉案房屋的产权过户至原告陶纬、被告陶先武、刘海英名下的手续。
  【法律依据】
  根据上海市高级人民法院 2003年4月20日有关民事法律适用问答(2003年第1期)问:按九四方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人,生前未曾主张权利的,其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?答:对此问题,审判实践中一直有两种观点,一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,对售后公房产权的共有属当然共有,即无论其生前是否主张权利,都是系争房屋的共有人,死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,要求确认售后公房产权共有,应以提出主张并经确认为认定依据,生前未主张的,应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议,因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点,理由是,不动产的取得和转移都要进行登记,所以产权登记是证明权利的有效凭证,一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷,许多欲成为产权共有的人,无法登记为共有产权人,为了弥补这一缺陷,我院已在1996年发布的沪高法(1996)250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第九条规定“按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有”。这一条规定,不是一概否认94方案产权证登记的效力,因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利,而是作为一项补救措施,允许主观上不想放弃产权,又无奈于规定,无法登记为共有产权人的,可以通过主张房屋产权,成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。
  而有关“视为同意房屋产权归于产权登记人”的理解,代理律师认为是指涉案房屋纠纷未发生时,已经去世的同住成年人对涉案房屋产权归属在诉争未发生时的登记人名下没有异议,并非其生前未主张的产权份额自然归诉争时的产权登记人所有。
  (本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明原创,所涉当事人均为化名,转载时请注明作者及出处,否则依法追责)
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黄方明
黄方明 中顾诚信专家

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