合同的名实不符怎么办

时间:2020-08-05 15:23:22| 专长:合同纠纷| 来源:刘洪章-盈科合伙人律师律师

  基本案情:
  在河北燕郊打工的老何最近接到喜讯,他的儿子小何找到了一个北京的女朋友。姑娘聪明漂亮,才貌俱佳,双方到了谈婚论嫁的地步,但女孩儿提出一个要求,就是要在北京市买套房子,用作婚房。老何的内心对这门婚事没有把握,很怕鸡飞蛋打,就长了一个心眼儿,以父子俩人的名义买房,以后房屋也登记在两人的名下。经过多方寻找,终于在通州区北苑路找到了一套房屋,总价120万元,大家对这套房都很满意。于是,老何父子俩作为买受人,与房东签订了合同。房东本身就是作房产中介工作的,对买卖房屋的事情是轻车熟路,还给老何说开玩笑说,让他省了一大笔中介费。小何发现合同的名称是《房屋买卖订金合同》,就此提出质疑,房东说,北京都是先签定金合同,网签时再签订正式合同。于是,父子俩签了名,并交了首付款。到了约定网签的时候,房东却提出涨价30万元,理由是市场价涨了。
  法院判决:
  因为老何在短期内无法拿出30万元,房东便以180万元的价格出售给了其他人,并办理了过户手续。老何无奈便起诉到了通州区法院,要求退还首付款,并承担违约责任。房东辩称双方只是签订了定金合同,没有签订买卖合同,所以不存在违约的问题,只同意退还首付款,不同意支付违约金。老何的代理律师刘洪章认为,决定一份合同的性质,并非是名称,而是内容。双方签订的定金合同里,对违约责任约定的很清楚,这样的约定对双方当事人都有约束力,被告应该按照约定的内容承担违约责任。最终法院判决对方承担了违约金。但老何认为违约金太少提起上诉,房东也认为不应该承担违约金也提起上诉,北京市第二中级法院都驳回了上诉,维持了原判。
  点评建议:
  在本案中,房东是中介公司从业人员,自以为懂得一些合同法的知识,就想利用合同谋取不当的利益。但是,我国的法律原则是依事实为根据,这里的事实又分为客观事实与法律事实。按理说两个事实是应该一致的,但在现实生活中,往往发生分离的现象。在法院审理案件中,法官看到的基本都是法律事实,所以很多判决书都对合同作出了:名为**合同,实为##合同的类似认定。同时,也奉劝合同的违约一方要竖立诚信意识,不要在法律面前耍小聪明,以防搬起石头砸自己的脚。