购买农村房屋遇到了拆迁怎么办

时间:2020-08-05 15:31:01| 专长:拆迁安置| 来源:刘洪章-盈科合伙人律师律师

  基本案情:
  被告是一名有短暂婚史的离异女性,原夫妻共同财产是北京市朝阳区王四营乡某村的四间正房,经过法院调解,夫妻二人每人两间。离婚后,由于还住在一个院子,前夫经常骚扰她,晚上敲她的门,她想出售这两间房屋搬出居住,由于是农村房屋,且受到前夫的威胁,很长时间没有售出。
  原告得知后表示愿意购买,原告为保险起见,在《房屋买卖合同》里和被告特别约定:将来如遇拆迁,此处房屋所有利益均为乙方(原告)所有,包括区位补偿价和地上物补偿,甲方(被告)应协助乙方办理。原告入住后,将此房屋进行了扩建,改建和装修,封闭了院落,并增设了水管电线电表等生活设施。2009年12月30日,被告与朝阳王四营乡人民政府拆迁腾退办公室达成了《房屋腾退拆迁补偿协议》(货币),并收到了拆迁腾退补偿费461430元,但被告违约,拒不将此款给付原告,原告无奈故起诉到法院。
  法院判决:
  法院将案件定性为房屋买卖合同,并认为:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买卖合同的标的物不能违反国家法律法规的规定。宅基地属于农民集体所有,是集体经济组织成员的权利,具有特定的身份性,但原告不具有此特定的身份,所以买卖合同无效。对于合同的无效,双方都有责任,故将拆迁款综合双方的过错大小,以及《房屋腾退拆迁补偿协议》(货币)的内容项目,及双方的实际情况,最后判决一多半的拆迁款归原告所有。
  律师点评:
  关于农村房屋买卖无效的问题,其实没有任何一部法律对此有强制性规定,更多的是依靠立法精神和政府的政策。针对北京地区,因为通州区宋庄画家村事件,北京高院出台了审判意见:原则上无效,个别是有效,但对房屋增值部分,要根据过错程度进行分配,不能让一方因合同无效而获益巨大。
  本案中有特殊之处,就是双方对拆迁利益进行了分配,法院对这个问题进行了回避,没有审理。刘洪章律师认为,如果在拆迁前对此有约定,可能涉嫌名实不符,属于有争论的问题;但如果在拆迁后对此有约定,如果只是纯货币补偿,则是一种典型的债权转让行为,应该受到法律的保护。