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律师案例

0 通过案例看小区广告收益存在的问题

时间:2017.02.24  作者:刘燕律师  来源:中顾法律网

 近日有媒体报道,沈阳市一小区物业公司在电梯等公共区域发布广告获得26万余元广告费,业委会对于此项收益最终应归谁的问题与物业方对簿公堂。最终,法院判决广告收益归全体业主。记者连日走访发现,如今银川部分小区的电梯间、单元门口、道闸处甚至路灯杆上等公共部位常能见到各类广告,不过您是否知道——

 

  调查:各类广告“扎根”小区

 

  银川市民杨女士入住兴庆区清净巷澳海清河坊小区近两年,最近一段时间,她乘坐单元楼内的电梯时,注意到轿厢内设置了一些广告,常刊登着汽车或家电之类的内容,每间隔一段时间还会更换。“我之前还挺纳闷的,怎么电梯里还发布广告,后来才知道,原来是物业方设置的。”杨女士说,她同事居住的清和北街康泰家园小区的单元楼门口和小区路灯杆上也有类似的广告。

 

  这种情况并非个例,家住银川市金凤区正源南街某大型社区的高女士也反映,小区电梯内有楼盘、手机、休闲洗浴等广告,“平常好像看看也就过去了,这些广告应该已经设置了一年多了,还经常更换。”

 

  3月25日至28日,记者在银川市兴庆区、金凤区等多个住宅小区走访发现,各类电梯轿厢广告还真不少。在澳海清河坊小区的一栋高层住宅楼内,每个单元都配有一部电梯,电梯轿厢内的三面分别安装了一个高约50厘米、宽约40厘米的广告牌,内容为电器商城、汽车等。3楼业主王先生称,入住初期没见电梯有广告,随后突然就被广告“包围”。“有时候会有肛肠医院、男科医院的广告,让人看了有些不舒服,但物业要挣钱,业主也没啥办法。”王先生说,尽管知道在小区内登广告是要收费的,但这些广告费怎么用了,他却并不清楚。同时,记者还在该小区发现灯箱、大门挡杆、快递存取设备等多个公共部位被各种广告“占据”。记者还在阅海万家C区6号楼一部电梯轿厢内看到有一面贴有家具展的广告纸,一位业主表示,在此之前的电梯广告内容是某品牌的净水机。

 

  3月28日,银川市金凤区上海西路某中高档小区内,居民楼一部电梯轿厢内配有3个广告牌,内容分别为医疗、汽车和保健品。走访中,大部分业主表示平常只关注到小区公共部位刊登了广告,对于设置广告的收费情况,却不甚了解。

 

  物业:广告收益用于小区维护

 

  “按照国家相关法律法规,公共区域的广告收益属于全体业主所有,这点无需质疑。”28日上午,银川市物业管理办公室相关负责人回应。但是,很多业主并不知道小区公共区域的广告收益究竟用在何处。

 

  对此,银川市一家具有三级资质的物业服务企业负责人解释,他们负责的高层住宅楼都有电梯轿厢广告,所得收益全都用于小区日常物业养护,包括人员工资、设备老化更换、电梯维护费、进入春夏季节房屋的维修等费用。“无论物业费收缴比例如何,都需要物业来支付。”该负责人说,以该公司服务的一个近8万平方米的小区为例,目前500多户业主只有7位保洁员和15位保安服务,按照主管部门的要求,保洁、秩序和工程方面共需要3名主管,而为了节省人员开支,不得已只能将保洁、秩序两部门精简为1个主管。同时,根据该小区2015年度物业管理服务项目收支情况公示来看,物业管理服务费、地上地下停车费、电梯使用费等各项收入约为130余万元,刨去人员工资、共用设施设备日常运行维护费、清洁卫生费、绿化养护费等8个大项的各类支出后,还亏损18万余元。“除了个别住户欠缴物业费以外,近几年物价持续上涨,人工成本不断上升,都是物业亏损原因,所以我们只能想办法来通过经营收入来弥补,例如电梯广告。”这位负责人如是说。

 

  另外,一位多年从事物业服务工作的业内人士坦言,银川市不少物业服务企业面临着服务多年却很难调整物业费的尴尬。有的物业公司接手一家小区六七年时间,从未上调过物业费,却要面对用工成本、耗材价格等不断上涨的压力。因此,不少企业开始通过在小区设置广告收益来弥补日常物业费的不足。“实际上,物业把诸如小区的停车费、广告收益又用在了小区的日常维护和管理上,业主平常可能很难注意到。”为此,该业内人士也建议,希望有关部门能通过法律法规的细化来明确公共区域广告收益的使用范围、方法和监管等问题。

 

  声音


  广告可以做,收益要公开

 

  银川市供热物业办相关工作人员和法律界人士都明确表示,物业方在小区内公共区域发布广告确需经过业主同意,而在双方无明确约定的基础上,所得广告收益应归业主所有。

 

  宁夏辅德律师事务所律师张佳说:“《物权法》及最高人民法院关于审理建筑物分区所有权的相关纠纷问题的解释中,明确界定了包括建筑物基础,承重结构,外墙,屋顶等等这些基本的结构部分,包括楼道、楼梯、电梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明这些附属设施、设备,加上个别楼有避难层还有设备层等,都属于业主共有的公共部分。”张佳认为,明确公共部位后,可从两方面看待物业方用公共部位设置广告的问题。业主在购买房产时与物业公司签订的《物业服务合同》中,是否明确约定了广告收益情况,如有约定,双方均应当按照物业服务合同的约定执行;如果物业公司没有与业主达成一致意见,根据《物业管理条例》第五十五条的规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。”因此,物业公司无权未经业主同意私自利用、安置广告设施。

 

  对于广告收益的使用问题,首先原则仍然是物业方和业主有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明的,同样可依据《物业管理条例》的规定,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。张佳认为,一旦物业服务公司存在侵犯业主权利的情况,业主可以通过业委会与物业公司进行协商解决,协商不了的可通过诉讼途径维权。同时,物业公司应该每年公示一次利用公有部分产生收益的财务报表,让业主心知肚明,此举也能减少纠纷和矛盾。赵锐 李奕辰 文/图