刘永禄与李飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2020-03-06 12:26:24| 专长:合同纠纷| 来源:李研律师

  北京市第二中级人民法院
 
  民 事 判 决 书
 
  (2017)京02民终5944号
 
  上诉人(原审被告):刘永禄,男,1963年12月13日出生。
 
  委托诉讼代理人:范辰,北京市京师律师事务所律师。
 
  委托诉讼代理人:许浩,北京市京师律师事务所律师。
 
  被上诉人(原审原告):李飞,男,1986年2月7日出生。
 
  委托诉讼代理人:李研,北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
 
  上诉人刘永禄因与被上诉人李飞房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初1598号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人刘永禄及其委托诉讼代理人范辰、许浩,被上诉人李飞之委托诉讼代理人李研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  刘永禄上诉请求:撤销一审判决,驳回李飞的诉讼请求。事实和理由:2015年10月5日,刘永禄与李飞就北京市西城区2号房屋(以下简称案涉房屋)买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定李飞购买刘永禄建筑面积为44.86平方米的案涉房屋。2016年1月14日,双方办理了过户手续,李飞也取得了载明面积为44.86平方米的不动产权属证书。一、在案涉房屋交易中,刘永禄不存在任何欺骗和隐瞒,也不存在任何过错,刘永禄全面履行了合同义务。二、一审法院没有查清房屋建筑面积变少的原因,刘永禄申请追加中共中央直属机关事务管理局、北京市国土资源局西城分局,一审法院没有理由进行了驳回,显然不愿查清本案基本事实。三、两个房本中载明的位置不同,一个是“西城区14号楼中-2”,一个是“楼号或者幢号14”“部位及房号:中门2号”,李飞没有提供充分的证据证明28.27平方米的房屋与案涉房屋为同一房屋,同时也没有提供房屋重新测绘的完整证据。四、房屋面积减少16.59平方米一定是另有原因,一审法院适用重大误解属于适用法律错误,而且双方签订的购房协议是约定按套计价的,一审法院判决返还购房款2056183.68元没有合同依据和法律依据。即使进行返还,也应按照130万元房款基数进行返还。
 
  李飞辩称,同意一审判决,不同意刘永禄的上诉请求。原始房屋产权登记没有测绘图纸显示,李飞对于面积缺失无法以肉眼识别。房屋面积变小的原因不是本案审理范围,刘永禄要求追加主体与本案无关,本案审理的是合同是否应变更,追究相关人员的责任,房屋名称是不动产登记事务中心的内部调整,所以28.27平方米的房屋就是案涉房屋。关于房屋的价格应是556万元,130万只是双方约定的网签价格,房款基数应按照真实价格来计算。
 
  李飞向一审法院起诉请求:刘永禄返还购房款2056187.93元。
 
  一审法院认定事实:李飞、刘永禄双方通过居间人于2015年10月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关文件,约定李飞将位于北京市西城区14号楼中单元102号(1层,产权证明所载建筑面积共44.86平方米)的房屋以556万元价格卖予刘永禄。产权证明亦载明,所有权人刘永禄,坐落北京市西城区14号楼中门2号,建筑面积44.86平方米。测绘日期2005年10月12日。李飞、刘永禄均认可该产权证中无户型图页。
 
  签订合同后,李飞、刘永禄均履行了相应义务,李飞于2016年1月14日取得涉案房屋产权证,房屋坐落为北京市西城区14号楼1层中门2,建筑面积44.86平方米。
 
  李飞于2016年7月7日,取得重新测绘结果,北京市西城区2房屋建筑面积为28.27平方米。2016年12月27日,李飞取得重新换发的产权证,载明,权利人李飞,坐落北京市西城区14号楼1层中门2房屋,建筑面积为28.27平方米。
 
  一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。本案中,李飞、刘永禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是李飞、刘永禄双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。李飞提供的产权证所载的房屋坐落与《北京市存量房屋买卖合同》所载的房屋坐落表述不一致。经询,刘永禄认可其在北京市西城区14号楼上仅有一处房屋,现已经过户与李飞。且产权证与买卖合同中对于房屋坐落的表述差异不大,且面积相符。法院认定,该两处地址均为对本案涉案房屋地址的表述,本案将采用房产证中所载明的地址。
 
  李飞于2016年12月27日取得换发的产权证时,最终得知其购买的房屋的建筑面积为28.27平方米,与李飞、刘永禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的房屋建筑面积44.86平方米相比,减小了16.59平方米。刘永禄将建筑面积显著不符合约定的房屋出售给李飞,李飞在得知后,以重大误解为由诉至法院,要求行使合同变更权,以约定的总价款和总面积之商得出单价,乘以实际面积,得出涉案房屋应该的价格,并要求返还多余购房款。法院认为,李飞的诉讼请求及计算方法具有事实和法律依据,法院对此予以支持。但李飞数额计算有误,经法院计算,刘永禄应返还李飞多余购房款金额为2056183.68元。
 
  刘永禄的答辩意见无事实及法律依据,法院不予采纳。
 
  据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,于2017年3月16日判决:一、刘永禄于判决生效后七日内返还李飞二百零五万六千一百八十三元六角八分。二、驳回李飞的其他诉讼请求。如果刘永禄未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
  本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:关于案涉房屋按照什么标准缴纳供暖费,李飞提交了一份供暖费缴纳的照片打印件,显示按照22.8平方米而非44.86平方米,证明刘永禄知晓房屋真实面积较登记面积缺少,只是不知道准确的数字,由于本案李飞主张重大误解要求变更合同,并未主张刘永禄构成欺诈,所以刘永禄是否知晓房屋面积的缺失,本院不作认定;刘永禄提交了三份打印件,显示北京市热力集团有限责任公司收费情况以及供暖费结清证明,还有显示为中共中央直属机关工作委员会机关服务中心出具的收据,拟证明是按照44.86平方米缴纳供暖费,刘永禄自行提交的证据中除了显示按照44.86平方米缴纳供暖费,也显示过按照22.3平方米缴纳供暖费,在此情况下,无法以供暖费的缴纳情况来证明与房屋面积相关的准确事实,该部分也与李飞主张重大误解的诉讼请求无关,本院不作认定。关于一审法院认定事实,本院予以确认;关于房屋价款556万元构成,双方合同约定:房屋成交价格为130万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为426万元。
 
  本院审理中,刘永禄申请调取证据,第一是申请法院到北京市国土资源局西城分局调取案涉房屋的档案,第二是申请法院到北京市西城区房地产测绘一所调取案涉房屋的测绘档案,刘永禄拟以调取的材料来查清案涉房屋面积减少的原因继而确定责任承担,本院认为,该申请与反驳李飞的诉讼请求无关,无调查的必要,对刘永禄的该申请,本院不予准许。刘永禄申请追加中共中央直属机关事务管理局、北京市西城区房地产测绘一所、北京市国土资源局西城分局为本案第三人,本案系处理李飞与刘永禄之间的房屋买卖合同关系,刘永禄所申请追加的理由并不成立,所谓利害关系无从谈起,本院对刘永禄的该申请不予准许。
 
  本院认为,结合当事人的上诉请求和庭审情况,本案的争议焦点为:李飞与刘永禄订立合同是否存在重大误解;构成重大误解时当事人申请变更,应如何进行变更。
 
  焦点一,李飞与刘永禄订立合同是否存在重大误解。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。李飞与刘永禄订立合同是建立在标的房屋面积为44.86平方米的认识上,经重新测绘后案涉房屋面积仅为28.27平方米,故此,李飞对标的物的面积产生了错误认识。李飞依据房屋面积为44.86平方米向刘永禄支付的购房款,但是李飞实际获得案涉房屋面积仅为22.87平方米,实际的后果明显与李飞订立合同时的意思相悖,且实际面积与约定面积相差16.59平方米,必然对李飞造成了较大损失,所以李飞与刘永禄订立合同可认定存在重大误解。
 
  焦点二,构成重大误解时当事人申请变更,应如何进行变更。因重大误解订立合同的,当事人一方有权请求人民法院变更。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现李飞主张对合同价款进行变更,应予以准许。如何进行变更,相关法律并无明确规定,本院认为应依据公平原则进行确定。双方订立合同时房屋价款556万元是建立在房屋面积44.86平方米,现房屋面积仅为28.27平方米,通过面积比例再结合556万元可以确定变更后的房屋价格。中间差价部分,刘永禄理应返还给李飞。一审法院按照上述方式,计算出刘永禄应返还李飞2056183.68元,予以支持,处理正确。刘永禄主张双方签订购房协议是按套计价,既没有合同依据也不符合二手房交易的一般习惯,刘永禄的该意见不成立;刘永禄主张房屋价款为130万元,如果返还应按照130万元基数进行返还,双方合同中约定的是“房屋成交价格为130万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为426万元”,结合二手房的交易习惯并探究双方当事人的意思,可知总房价款应为526万元,刘永禄主张房屋价款为130万元明显不符合常理,相应地其要求按照130万元基数返还的意见,明显不成立。
 
  综上所述,刘永禄的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 
  驳回上诉,维持原判。
 
  二审案件受理费23250元,由刘永禄负担(已交纳)。
 
  本判决为终审判决。
 
  审判长  赵文军
 
  审判员  蒋春燕
 
  审判员  李 淼
 
  二〇一七年七月十二日
 
  法官助理高磊
 
  书记员杨竹