梁世豪与张华松房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

时间:2020-03-06 12:35:50| 专长:房产纠纷| 来源:李研律师

  北京市朝阳区人民法院
 
  民 事 判 决 书
 
  (2017)京0105民初26433号
 
  原告(反诉被告):梁世豪,男,1990年2月4日生,住北京市朝阳区。
 
  委托诉讼代理人:李研,北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
 
  委托诉讼代理人:张小玉,北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
 
  被告(反诉原告):张华松,男,1982年4月23日生,住北京市东城区。
 
  委托诉讼代理人:李梅兰,北京京师(天津)律师事务所律师。
 
  第三人:北京欧圣华宇房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区豆各庄5号院105号楼A6号。
 
  法定代表人:薛琳,总经理。
 
  委托诉讼代理人:于小君,山东息相通律师事务所律师。
 
  原告(反诉被告)梁世豪(以下称姓名)与被告(反诉原告)张华松(以下称姓名)、第三人北京欧圣华宇房地产经纪有限公司(以下称第三人)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。梁世豪委托诉讼代理人李研、张小玉,张华松委托诉讼代理人李梅兰,第三人委托诉讼代理人于小君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
 
  梁世豪向本院提出以下诉讼请求:确认梁世豪、张华松及第三人于2016年9月13日签订的《房屋买卖居间合同》于2017年3月18日解除。事实与理由:2016年9月13日,我与张华松、第三人签订《房屋买卖居间合同》,约定将我名下位于北京市朝阳区xxx房屋(以下称诉争房屋)出售给张华松,总价款1600万元。2016年9月14日至2016年9月22日期间,张华松共计支付定金100万元,2017年1月,张华松支付购房款90万元。后我一直催促张华松支付购房款。2017年2月28日,我向张华松发送《催告函》,告知张华松应于2017年3月15日前支付诉争房屋全部购房款,逾期张华松承担全部违约责任,合同视为解除。但张华松仍未支付剩余购房款。2017年3月18日我向张华松发送《解除合同通知函》,解除双方之间的合同。由于张华松违约,解除合同后不同意返还定金100万元。90万元购房款如何处理由法院依法判决。诉争房屋现在仍由我实际使用,没有查封、抵押。
 
  张华松辩称:梁世豪所述的合同签订时间、房屋坐落、合同关系均属实,我向梁世豪支付190万元属实,但都是定金,后来支付的90万元不是购房款。合同履行过程中,梁世豪因要另外购房资金不足,要求我再支付定金90万元。2017年春节前梁世豪将诉争房屋的钥匙交给我,我将一些家具搬入了诉争房屋。2017年3月15日梁世豪拒绝履行合同,欲将我赶出诉争房屋。双方为此发生冲突,之后报警,诉争房屋交还给梁世豪。我不同意解除合同,梁世豪单方解除没有事实与法律依据,梁世豪不配合办理相关手续导致无法办理过户,是梁世豪违约在先,无权解除合同。2016年9月30日北京市出台了新政,诉争房屋超过140平米,我需要一次性支付70%首付款,但我确实没有能力一次性支付70%首付款,但双方同意继续履行合同。2017年2月28日,双方协商于2017年3月16日前我支付剩余全部房款,梁世豪配合办理房屋的过户手续。2017年3月14日,第三人、梁世豪、我找的第三方垫资公司及我协商先办理网签、缴税,然后我再向梁世豪支付房款,梁世豪再配合我办理过户,但梁世豪不同意。最终梁世豪不配合,合同无法继续履行。就本案,我提起反诉,要求:1、判令梁世豪继续履行双方于2016年9月13日签署的《房屋买卖居间合同》,并配合办理诉争房屋的权属转移登记手续,将该房屋登记至我名下;2、判令梁世豪支付违约金200万元。
 
  第三人述称:我公司认为诉争合同还有继续履行的必要性,不同意解除合同。诉争房屋没有办理网签手续,2017年3月14日在芳草地咖啡馆协商过户事宜时我公司在场,双方协商无果,分歧在于买受方还需要继续筹钱,卖方给的筹款期限已经到了。第二次庭审时第三人变更陈述意见,称2017年3月14日双方协商未果的分歧原因经核实为卖方要求先付款再办理网签,而买方要求根据正常的买房流程先网签、缴税、再付款。在正常的业务流程中是需要先网签、缴税、再付款,双方就此协商未果。
 
  梁世豪就反诉辩称:不同意反诉诉讼请求。双方的合同已经解除,我向张华松发送解除函后,张华松没有任何反馈,也没有支付任何款项。我给了张华松自2017年2月28日至2017年3月16日之间的时间让其筹钱支付剩余全部购房款,但张华松没有支付。我自始没有看到张华松的支付能力,张华松也没有提供任何担保。2017年3月14日在乔福芳草地的一家咖啡馆双方协商房屋过户事宜,但协商无果。2017年春节前我通过物业公司把诉争房屋钥匙给过张华松,让张华松自行至物业拿钥匙看房,看完房后把钥匙还给物业。之后张华松没有把钥匙还给物业。2017年3月15日发现张华松把家具搬进房屋。3月15日后诉争房屋由我继续控制使用。
 
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。2016年9月13日,梁世豪(甲方,出卖人)、张华松(乙方,买受人)与第三人(丙方、居间人)签订《房屋买卖居间合同》,约定:张华松购买梁世豪名下诉争房屋(合同约定房屋坐落为:北京市朝阳区xxx102房屋),房屋未设定抵押,房屋总价款1600万元,合同签订后3日内,张华松向梁世豪支付定金100万元,双方同意采取商业贷款的方式付款,双方定于第三人通知之日起15日内/2017年2月28日前,在双方资料齐全并积极配合的前提下,由第三人协助双方到房屋权属登记部门办理过户手续。梁世豪于过户当日向张华松交房。此次交易涉及的税费由张华松承担。签订合同后,如梁世豪未能履行本合同约定,则应向张华松双倍返还定金;如张华松未能履行本合同约定,则已支付的定金不予退还。
 
  2016年11月23日,诉争房屋登记在梁世豪名下,建筑面积180.29平方米。
 
  2017年2月28日,梁世豪向张华松出具《催告函》,其上内容包括:“按照合同约定你方应于2017年2月28日前支付房屋全部价款,并于此日前办理完房屋过户手续。但你方未按照合同约定履行支付房款及未办理过户手续,已构成违约。本人现告知你方自2017年3月1日起15日内支付余下的房款并办理完房屋产权过户手续。逾期你方将承担全部违约责任,合同视为解除。”张华松认可真实性,并认可双方确实协商于2017年3月16日之前支付全部剩余购房款,但没有支付的原因系因梁世豪要求先支付房款再办理网签,并称该函件内容系梁世豪提供,张华松仅仅是确认将合同履行期限顺延至2017年3月16日,并不能推定对该函件所有内容的认可。第三人认可真实性。
 
  双方认可合同签订后张华松共计支付190万元款项,梁世豪称100万元为定金、90万元为购房款;张华松称190万元均系定金。
 
  梁世豪提交2017年3月18日《解除合同通知函》及EMS底联单,证明其于2017年3月18日向张华松户籍地、联系地址及第三人邮寄《解除合同通知函》,要求解除合同,往张华松联系地址的邮件经查由本人签收,其它邮件被退回。张华松称联系地址系其就职公司所在地址,但与第三人均称不认可真实性,未收到上述函件。
 
  梁世豪提供其与张华松的短信往来截屏打印件,证明其于2017年3月18日向张华松发送短信告知解除合同,张华松进行了回复。张华松认可系其手机号码,但称无法证明张华松同意解除合同,第三人不认可真实性。
 
  梁世豪提交录音光盘及书面整理资料,证明张华松不具备购房资格,并承诺可以支付剩余全款,双方签订《催告函》是真实的意思表示。张华松不认可真实性,并提交购房资格审核打印件,证明其具有购房资格。第三人称与其无关,不发表意见。
 
  张华松申请证人安某出庭,证明张华松要求先网签之后再支付房款,房主说房子涨钱了不卖了,导致双方协商未果。梁世豪不认可内容的真实性,张华松、第三人均认可。
 
  本院认为:依法成立生效的合同对双方当事人有约束力。本案中,《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示,双方均应该按照合同约定履行各自义务。按照合同约定,除定金100万元外,剩余房款通过商业贷款的方式支付。现双方均认可通过协商的方式变更房款支付方式及时间为张华松于2017年3月16日之前支付剩余全部购房款。张华松认可《催告函》的真实性,本院不持异议。虽张华松称系因双方对于办理网签、支付房款及过户的顺序存在分歧,但不能改变其未按照约定时间支付购房款的事实,故张华松未按照约定履行主要债务,构成违约,梁世豪主张解除合同于法有据,本院予以支持。梁世豪现有证据不足以证明其已经向第三人有效送达《解除合同通知函》,故其要求确认《房屋买卖居间合同》于2017年3月18日解除的依据不足。按照双方合同约定,张华松未按照约定履行义务的,已经支付的定金不予退还,但除定金外的90万元购房款梁世豪应予以退还。
 
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定,判决如下:
 
  一、原告(反诉被告)梁世豪、被告(反诉原告)张华松与第三人北京欧圣华宇房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》于本判决生效之日解除;
 
  二、原告(反诉被告)梁世豪于本判决生效之日起七日内退还被告(反诉原告)张华松购房款九十万元;
 
  三、驳回原告(反诉被告)梁世豪的其它本诉诉讼请求;
 
  五、驳回被告(反诉原告)张华松的全部反诉诉讼请求。
 
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
  本诉案件受理费58900元,由被告(反诉原告)张华松负担(于本判决生效后七日内支付)。
 
  反诉案件受理费58900元,由被告(反诉原告)张华松负担(已交纳)。
 
  如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
 
  代理审判员  李文丹
 
  二〇一七年八月十日
 
  书 记 员  彭佳妤