确认合同无效纠纷,代理原告确认其丈夫与他人签订的房屋买卖合同无效,通过不懈努力一审支持了我们的诉求,二审维持,我方胜诉。

时间:2020-04-26 10:50:49| 专长:房产纠纷| 来源:鲁双杰律师

  上诉人XXX与被上诉人XXX确认合同无效纠纷二审民事判决书
  当事人信息:
  上诉人(原审被告):XXX,男,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住郑州市。
  被上诉人(原审原告):XXX,女,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住郑州市。
  委托代理人:张XX,河南律师律师事务所律师。
  委托代理人:鲁双杰,河南大豫律师事务所实习律师。
  原审被告:XXX,男,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住郑州市。
  审理经过:
  上诉人XXX因与被上诉人XXX,原审被告XXX确认合同无效纠纷一案,不服河南省郑州市中原区人民法院(2018)豫0102民初3214号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。现已审理终结。
  上诉人诉称:
  XXX上诉请求:撤销原审判决,确认XXX与XXX拆迁安置平方买卖合同有效。事实和理由:XXX继承祖辈留下的宅院后,并经XXX村民委员会登记为农村宅院及房屋所有人与郑州市长城房屋开发集团有限公司签订了城中村改造拆迁安置房屋协议,XXX没有作为夫妻共同共有享有的资格在安置房屋上签字,因此XXX没有涉案房屋的所有权,没有诉讼主体资格。郑州市长城房屋集团有限公司已将XXX购买的60平方米分配安置房中,XXX与XXX双方协议已经履行完毕。XXX买卖房屋已5年,XXX起诉也已经超过诉讼时效,综上,请求支持XXX的上诉请求。
  被上诉人辩称:
  XXX辩称,涉案房屋属于夫妻共同财产,产权转让书无效。XXX是在2017年选房时才得知自己的房屋被转让,不超诉讼时效,综上,XXX的上诉不能成立,请求驳回上诉维持原判。
  XXX述称,安置房协议都是个人代表一家子人签的,房子2017年才盖成,并没有超过诉讼时效。
  XXX向一审法院起诉请求:一、依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效;二、本案诉讼费用由二被告承担。
  一审法院认定事实如下:原告与被告XXX于2008年4月28日登记结婚,二人系夫妻关系。2012年11月4日,郑州市中原区XXX街道XXX村民委员会、长城公司作为拆迁人(合同甲方)、被告XXX作为被拆迁人(合同乙方)签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》一份,主要约定:乙方产权位置在甲方拆迁范围内位于XXX村××号建设的砖混结构类型的三层房屋,建筑面积为XXX平方米;房屋安置补偿办法:一、拆迁安置房屋:拆迁安置原则上采取就地安置的办法,按面积及套数、高低层搭配进行安置,超标准楼层安置由被拆迁户另付楼层差价。二、原建房屋三层以下(含三层)有合法有效证件建筑面积按照拆一还一的标准进行安置。…临时过渡:一、拆迁安置过渡期为:从2012年11月10日至2015年11月9日止。二、过渡费每平方米8元/月,每月共计3755.84元,每次发放半年计22535.04元;补充约定:1、应安置房总面积为:XXXX+7.46/3=XXX平方米;2、土地证(郑中原集用2002字1017号)原件甲方收回。该合同还约定了其他条款。2014年1月15日,XXX与XXX签订《产权转让书》一份,约定:“产权出让人XXX同意将XXX拆迁安置面积中的60平方米产权转让给产权受让人XXX,由郑州市长城房屋开发集团有限公司在安置房屋时予以分配执行。此安置房的相关办证费用,由产权受让人承担,自本协议签订之日起,不再有过渡费”。被告XXX在产权出让人处签字,被告XXX在产权受让人处签字,该产权转让书上还载明“60平方26万元整。¥:260000.00元”。同日,被告XXX通过银行转账的方式向被告XXX支付26万元。后原告知道被告XXX将其安置房转让的事情后,以被告XXX擅自转让安置房、长城公司违规办理过户为由多次到有关部门信访,要求长城公司将办理的转让过户的安置房予以返还并补偿其损失,XXX街道办事处告知其通过法律途径解决,原告遂起诉来院。上述事实,有原告提交的《产权转让书》、结婚证、《城中村改造拆迁补偿安置协议》、《XXX街道办事处关于XXX信访事项无法受理情况说明》等,被告XXX提交的《产权转让书》(复印件)、建设银行账户流水单打印件及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为,根据被告XXX、XXX签订的《产权转让书》约定的内容,二被告之间为有偿转让拆迁待安置房屋面积对应的权益,而该权益系XXX基于与郑州市中原区XXX街道XXX村民委员会、长城公司签订的《城中村改造拆迁补偿安置协议》取得的房屋拆迁安置权益的一部分。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。本案中,虽然安置协议有补偿、补助的约定,但XXX拆迁前房屋面积与应安置房屋面积几乎一致,拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交易并转移所有权给被拆迁人,以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋,属以产权调换为补偿方式的拆迁补偿协议,该行为为负担行为,不涉及物权处分行为,其基础法律关系应为以物易物的互易合同,可参照买卖合同相关规定,即XXX根据安置协议享有对郑州市中原区XXX街道XXX村民委员会、长城公司约定安置房屋面积对应的债权,从取得的角度尚未构成新的物上请求权,故XXX与XXX之间约定的安置房屋面积转让实为债权转让行为。根据本案在卷证据及当事人陈述,可知XXX被拆迁前房屋系在个人名下宅基地上建设,其取得的案涉房屋拆迁安置权益也是采取就地安置的办法,XXX与XXX之间约定的安置房屋面积转让行为的效力,现行法律未有明确的规定,比对本案所涉法律关系的主要权利义务内容及履行状态,应参照最相类似的相关法律规定予以适用。从与本案直接相关联的房地产领域来看,其主要存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场,三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则,把握合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能,既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实,基于上述精神,结合本案基础事实,应参照商品房预售相关法律规定进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,在起诉前未有证据证明XXX向XXX有偿转让安置房屋面积已具备取得商品房预售许可条件或已进行首次登记,符合上市交易条件,故XXX与XXX于2014年1月15日签订的《产权转让书》应认定无效。关于被告XXX提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张,因诉讼时效制度适用于债权请求权,而确认合同无效属于形成权,确认合同无效之诉属确认之诉,不应受诉讼时效期间的限制,故本院对被告XXX的该项抗辩意见不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十四条、第一百七十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:被告XXX与被告XXX于2014年1月15日签订的《产权转让书》无效。案件受理费4250元,由被告XXX、XXX负担。
  法院查明:
  二审期间,当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
  本院认为:
  本院认为,2014年1月15日,XXX与XXX所签《产权转让书》涉及的房屋尚未建成亦没有预售房屋许可,且在本案诉讼前各方亦没有提供证据证明涉案房屋已具备预售条件或已进行首次登记,故原审认定双方有偿转让房屋的行为无效正确。XXX系XXX的配偶,其在2017年9月得知涉案房屋买卖一事后主张权利,并无不当。
  综上所述,XXX的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  二审裁判结果
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费4250元,由XXX负担。
  本判决为终审判决。
  审判人员:
  审判长      王XX
  审判员      陈XX
  审判员      陈XX
  二〇一九年一月十五日
  书记员      任紫X