租赁合同案件,代理被告促成双方二审调解,为委托人大幅度降低损失。

时间:2020-06-06 17:53:03| 专长:合同纠纷| 来源:鲁双杰律师

  租赁合同案件,代理被告促成双方二审调解,为委托人大幅度降低损失。
  当事人信息:
  原告:张某某(反诉被告)。
  委托诉讼代理人:赵某某,河南某某律师事务所律师。
  被告:牛某(反诉原告)。
  委托诉讼代理人:朱某某,河南大豫律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:鲁双杰,河南大豫律师事务所实习律师。
  原告诉求:
  原告张某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即退还原告房屋租金30000元,房屋押金39000元,共计69000元及利息(自起诉之日至实际履行完毕之日,按银行同期贷款利率计算);2、被告支付原告违约金39000元,3、被告承担本案的诉讼费用。
  反诉原告反诉请求:
  被告牛某反诉称:一、依法判决解除反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁协议》;二、依法判令被反诉人立即搬离郑州市××××路华润万家一楼门面房X号的租赁房屋;三、依法判令被反诉人支付反诉人违约金49000元,赔偿反诉人损失39000元,共计:88000元;四、本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。
  法院认定事实:
  本院经审理认定事实如下:2015年3月24日,原告向被告交付押金39000元、交付租金39000元。被告收到后出具收条各一份。
  2015年3月26日,原告以同事朱某的名义(作为乙方)与被告牛某(甲方)签订《房屋租赁协议》一份,协议主要约定:从牛某处租用位于郑州市××××路华润万家一楼门面房X号(面积40平方米)的商铺一间,租期三年,第一年每月租金13000元,每年递增10%,押金为39000元。租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清,支付方式为半年一次,租赁期限从2015年3月27日至2018年3月26日;乙方应在协议期满前两个月书面通知甲方是否续租;甲方违约收房,须向乙方支付违约金39000元,并退还押金和未使用租金;乙方违约交租金或违约告知甲方是否续租,每延期一天,须向甲方支付违约金1000元,逾期超过十天,则甲方可收回房租,押金不退。签订协议时,原告按协议约定支付了押金39000元和当时的房屋租金。
  另查明,被告牛某所出租房屋的所有权人为朱某某,牛某与朱某某于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》,约定由牛某租赁套内建筑面积82.41平方米,第四年每月3万元、第五年每月33000元,每次交纳三个月租金,租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清,协议从2014年11月1日起至2019年10月31日止。朱某某对被告牛某转租不持异议。
  在原被告签订《房屋租赁协议》期间,原告于2018年1月5日1至2月5日期间支付12万元用于交付2018年3月27日至2018年9月26日的租金。
  在原被告签订《房屋租赁协议》于2018年3月26日到期后,原告仍继续租赁使用,2018年5月31日至2018年7月17日原告向被告共计支付13万元的租金,用于交付2018年9月27日至2019年3月26日的租金。
  2019年1月15日起,原被告对原告是否应告知被告是否继续租赁和支付2019年3月27日至2019年9月26日的租金进行协商但未果。2019年3月1日,朱某某以牛某未交房租为由将原告租用的房屋上锁,致使原告无法使用,原告进行了报警。之后原告与某某进行微信协商但未果。诉讼后朱某某又自行打开锁具,原告于2019年3月底将物品搬空。
  上述事实,有《房屋租赁协议》、当事人陈述、证人证言、银行转款凭证、微信内容等证据在卷为证。
  法院说理及裁判:
  本院认为:原被告在书面房屋租赁协议到期后,又继续租赁,但未对租赁期限进行明确约定,故原被告之间形成不定期的租赁合同关系。经查原告的预付租金13万元的期限为2018年9月27日至2019年3月26日,在原被告对到期后交付租金时间协商无果或原告没有实际预付时,视为原被告之间的合同应在预付租金期满后合同终止,到期终止后被告应当向原告退回押金39000元,关于原告主张被告违约的诉请,经查原告的房屋被锁是朱某某实施的,不存在被告违约的情形,因此原告在房屋被锁期间的损失不应由被告承担,该部分诉请不予支持。关于被告的反诉,由于原被告之间系不定期租赁合同关系,原被告均知道或应当知道在不定期租赁合同关系中的租赁期限、租金标准、支付时间等事项具有不确定性,原被告对交付租金时间协商无果或原告没有实际预付、支付时,原告的行为视为作出不再续租的意思表示,而不构成违约,因此该反诉予以驳回。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
  一、被告牛某在本判决生效之日起十日内向原告张某某退回押金39000元;
  二、驳回原告的其他诉讼请求。
  三、驳回被告的反诉请求。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费1230元,由原告负担788元,被告负担442元。反诉费1000元,由被告负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。
  审判员     黄某某
  二〇一九年四月十九日
  书记员     张某某