讼师解答因为没有约定违约金给买方造成一房二卖案件

时间:2020-06-30 09:30:21| 专长:房产纠纷| 来源:李雪静律师

  被告黑某
  被告北京某房地产经纪有限公司
  第三人黄某
  李某诉称:2008年8月11日,李某在某公司居间下与黑某签署了《居间服务合同》。当日李某按合同约定向黑某支付了定金2万元,该定金由某公司代收后划转给黑某。同时李某向某公司支付了房屋交易信息费、代书费和代办产权证过户费三项合计3.8万元。居间合同还约定李某与黑某采用自行结算交易款项,即李某与黑某自行约定款项交付的有关事宜。之后,李某与黑某在某公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定,黑某将房屋出售给李某,成交价100万元、定金2万元。买卖合同中没有对其他事项进行约定。李某在2008年9月2日支付了首笔购房款10万元后,因所出售的房屋为已抵押的房屋,在黑某未偿还银行抵押款前无法办理与李某之间的产权转移手续,所以黑某与李某之间的交易一直拖延。
  直至2011年9月中旬,祝某听说黑某和某公司又将上述房屋出售给了祝某,并已于2011年4月2日办理了房屋过户手续。二被告的行为严重违反了双方约定,给李某造成了经济掼失。现起诉要求:   1、黑某向李某双倍返还购房定金4万元;2、黑某向李某返还购房款10万元;3、某公司返还房屋信息费和代办房产权属过户费3.8万元;4、某公司对上述款项的支付承担连带责任。
  黑某辩称:李某没有付款构成违约,定金不予返还,购房款10万元没有收到。李某签订合同至今只付了2万元定金,居间合同约定全额全款支付,李某至今没有支付全款。买卖双方还另有一份房价款150万元的合同,李某提供的合同双方没有实际履行。房价款150万元的合同现在黑某也没有了,某公司的收据上写着成交价150万元。该房屋已于2011年3、4月份通过某公司出售并过户给了其他人。
  某公司辩称:不同意李某的诉讼请求。定金房款不是我公司收取,所以不应承担连带责任。我公司没有违约之处,不同意返还诉讼请求第3项的费用。黑某是通过我公司把房屋又出售给了第三方。
  经审理查明:2008年8月11日,李某与黑某在某公司的居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》,约定:黑某将北京市朝阳区小营路9号1幢*号房屋出售给李某,建筑面积142.13平米,成交价100万元,定金2万元。签订合同时,李某向黑某支付了定金2万元,向某公司支付了信息服务费、过户费共计3.84万元。2008年9月2日,李某通过银行转帐将首付款10万元付至某公司工作人员李某的银行帐户。
  某公司称:2008年8月11日,原被告三方签订了居间服务合同,李某和黑某签订了房屋买卖合同,成交价是150万元,买方为避税要求把买卖合同成交价写成100万元。签定合同时,三方口头约定在签定合同后15到20天左右一次性付清全款150万元,当时说的是 “一个月左右付全款”。签定合同后20多天时,卖方给我公司打电话问买方何时付款。我公司与李某联系.李某说付款时间需延长,没具体说哪天付款。大概在2008年9月1日,经三方协调,同意李某先支付10万元首付款,余款过段时间再付。签定合同后我公司一直是与黑某的委托人黄某联系。李某在2008年9月2日将10万元首付款打到了我公司李某的帐户,李某当天把李某的首付款转到了黄某的银行帐户。转完10万元首付款后过了15天左右,黑某向我公司问买方什么时候付余款。我公司和李某联系,祝某说他无法支付余款,还要延期。黑某不太愿意,说过一段时间买方再不付款就不卖了。我公司把黑某的态度告诉了祝某,李某说如果黑某不卖就退还10万元首付款,还要双倍返还定金。黑某说李某没付款是李某违约。
  黑某称:黑某与黄某是朋友关系,某公司是黄某介绍给黑某的,签订合同时黄某在场,但黄某不是黑某的代理人,黑某没有给黄某出具过授权委托书。黄某没有把10万元首付款转交给黑某。
  李某称:在签订买卖合同之前和签订合同时,我多次见过黄某,黄某是代表黑某的。有时黑某不来,黄某代表黑某来和我以及某公司谈买卖合同的事。我听黑某和黄某说他俩都是***鲜酒楼的老板,但没有见过黑某的授权委托书。我在2008年9月2日将10万元首付款打到了某公司李某的帐户,李某当天给我发短信说他已经把首付款转到了黑某的委托人黄某的银行帐户。
  某公司持本院调查令向工商银行调取了李某名下银行账户于2008年9月2日向黄某银行账户转款10万元的银行转账明细以及黄某在工商银行的开户资料。
  上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、收据、银行转账资料、庭审笔录等在案佐证。
  本院认为:李某与黑某签订的房屋买卖合同足双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。黑某在收取李某的定金后,未与李某解除买卖合同即将诉争房屋另行出售给他人,对于黑某辩称其未收到李某的剩余房款一节,因双方签订的买卖合同未约定具体付款时间,黑某未能举证证明存在其催告而李某在合理期限内拒绝付款的事实,亦未举证证明其曾以迟延付款为由通知李某解除双方的买卖合同,因此,黑某单方另行出售交易房屋的行为已构成违约。李某要求黑某双倍返还定金共计4万元的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。李某要求某公司对此承担连带责任没有事实和法律依据,本院不予支持。
  对于李某要求黑某返还购房款10万元的诉讼请求,因某公司未能举证证明黄某是黑某的代理人,因此某公司将购房款转付给黄某的行为尚不能认定为对黑某付款。祝某要求黑某返还房款本院不予支持,该款项依法应由某公司向李某返还,某公司可向黄某另行追索。
  对于李某要求某公司返还房屋信息费和房产过户费3. 84万元一节,该诉讼请求本属居间合同法律关系,但考虑到相关事实与买卖合同密切关联,为减轻双方当事人的诉累,本案中予以一并处理。某公司作为专业中介机构,收取李某的购房款后,在未获得黑某书面授权的情况下,即将该款打入黄某账户,现黑某对该付款事实不予认可,导致买卖双方产生纠纷;在买卖双方纠纷未解决的情况下,某公司又协助黑某将交易房屋另行出售,某公司的居间服务行为确有严重瑕疵,理应返还其收取的居间服务费和过户费。李某要求某公司返还房屋信息费和房产过户费3. 84万元的诉讼请求本院予以支持。
  根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对其他当事人提交的证据进行质证的权利,黄某经奉院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,本院依法缺席判决。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:略。