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银行贷款政策变化,买家无法履行付款义务
来源: 邢伟华 时间:2018-08-20
作者:邢伟华律师
 
案例分析:
 
2015年初,小张购买了位于普陀商品房,与上家李某在合同中约定,首付450万,贷款200万,后因政策变化,银行调控放贷比例,导致小张无法贷到足额贷款,小张向上家李某提出,要求解除合同。但双方对于小张是否属于违约发生争议。小张认为是因为政策原因而导致自己无法履行,不是自己故意不履行合同,不应属于违约,但李某认为,根据合同小张应该支付房款,不管是什么原因导致不能支付房款,小张都应该属于违约,故不同意解除合同。
 
这里存在两个争议焦点:一、小张无法履行合同是否属违约  二、小张是否可以解除合同
 
根据《上海市高院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》相关解答:房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。
 
从以上规定可以判断,首先,小张不能以银行贷款比例调控为由要求解除合同,而是应该想办法现金补足,其次,如果在确实无法履行合同的情况下,可以要求解除合同,但需要承担相应的违约责任。
 
【免责声明】
 
(本文系上海拆迁房产律师邢伟华原创,文中内容作出的点评仅为个人观点,仅供读者参考,不作为法院判决定案的依据。如需转载或引用,请注明出处及作者,如需联系邢伟华律师
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