刘波涛与曲阜丰鹏置业有限公司商品房预售合同纠纷一审判

时间:2019-08-20 16:10:02| 专长:合同纠纷| 来源:马青律师

  原告刘波涛与被告曲阜丰鹏置业有限公司于2014年7月23日签订《丰泽园房屋认购意向书》,原告购买坐落于曲阜丰泽园小区7号楼1单元5层501室房屋,建筑面积为151.74㎡,单价5020元/㎡,房屋总价款74万元。2014年7月10日,原告向被告支付购房定金1万元;同年7月24日,原告分两笔向被告支付购房款30万元,原告向被告支付购房款共计31万元。济宁市中级人民法院在审理案外人刘岱忠与被告曲阜丰鹏公司、被告法定代表人陈素浴、被告股东发起人孔德仲民间借贷纠纷一案中,于2016年5月11日、16日分别作出(2016)鲁08民初142号民事裁定书和协助执行通知书,查封了位于曲阜丰泽园小区7号楼1单元501号房产。
  原告对济宁市中级人民法院查封丰泽园小区7号楼1单元501号房产提出书面异议,济宁市中级人民法院2018年11月19日作出(2018)鲁08执异607号执行裁定书,驳回原告的异议。被告的违约行为,导致被告与原告签订的《丰泽园房产认购意向书》客观上无法履行,原告被迫解除合同。原告刘波涛向曲阜市人民法院起诉,诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的《丰泽园房屋认购意向书》;2.判令被告返还原告购房款本金31万元;3.判令被告赔偿原告购房时的合同价与现在市场价的差价损失(以评估价或双方认可的市场价为准);4、诉讼费、鉴定费由被告承担。
  马青律师观点:关于该违约责任,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行过后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,本案中,诉争标的物系普通住房,通常房屋出卖人应当预见到的损失应包括买受人的资金占用成本损失、居住权益损失、价值升值权益损失等。
  如果房屋认购书能够正常按约定履行,原告对该房屋是享有一定的权益的,该利益不仅包括实际居住权益,也应包括房屋受市场经济调整而产生的价值升值利益,而本案中因被告自身原因导致合同客观履行不能,故原告有权主张该可得利益的损失,且按该房屋的现在市场价值减去原告购房时的合同价的计算损失方式也是合情合理的。涉案房屋现在的市场价值为81.242万元,即被告应支付的违约金数额为3.0338万元[(81.242万元-74万元)*31万元÷74万元]。
  马青律师的不懈努力下,原告刘波涛的诉讼请求全部得到曲阜市人民法院法院的支持2019年8月5日判决:
  一、依法解除二0一四年七月二十三日原告刘波涛与被告曲阜丰鹏置业有限公司签订的《丰泽园房屋认购意向书》。
  二、被告曲阜丰鹏置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告刘波涛购房款31万元及违约金3.0338万元,合计34.0338万元。