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律师案例

逾期交房违约金是多少?

时间:2017.12.13  作者:欧阳甜甜律师  来源:中顾法律网

【案件情况】

张某和李某经过房产经纪公司居间介绍于2017年6月订立房产买卖合同,约定李某将位于上海市松江区荣乐路***弄**号**室的房屋,即本案涉诉房屋,以150万的价格的出售给张某。双方约定百分之50的首付75万,其余放款是贷款,余款1万元交房之后交付。

同时双方在买卖合同的补充条款(一)中第5条约定被告应当于2017年10月8日将上述房产交付给原告,若被告逾期交付该房产的,每逾期一日应该按总房款的万分之五支付违约金。

2017年9月中旬,双方去房产交易中心办理了过户手续。李某现以银行放贷款慢未收到尾款为由,拒不履行合同拒不交房,已经构成违约。因刚办理的过户手续,但是因为节假日以及政策原因银行放款尚需合理期间,双方关于过户日期有明文约定,经双方协商多次,李某仍然不肯交房,张某不得不起诉至法院。

【诉讼请求】

1、请求李某迁出系争房屋并且将房屋交付给张某;

2、要求李某按照合同约定支付给张某违约金7万元。

在诉讼过程中双方办理了房屋交接手续,李某迁出系争房屋并且交付房屋给张某,张某向法院撤回第一项诉讼请求。

【被告观点】

银行贷款的放款并未收到,现自己未收到全部的房款不应当交付房屋。

【法院观点】

双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按约履行。根据双方的合同约定,李某应当于2017年10月8日将涉案的房屋交付给张某,双方清点无误之后签订房屋交接书,若李某迟延交付该房产,每逾期一日应按照总房价款的万分之五支付违约金。

现李某迟延交付房屋的行为违反了合同的约定,理应按约承担相应的违约责任。李某辩称由于张某的贷款吃药导致未能及时收到房款,故其拒绝交房的行为并不构成违约,该抗辩理由缺乏合同依据。

同时张某提出的违约金计算标准过高,综合李某违约主观恶意以及对张某造成的实际损失,并兼顾双方在实际合同履行中情况,法院酌定逾期交房违约金为2万元。

律师分析】

一般情况下,若是在合同中没有约定,贷款发放或者其他的原因导致款项支付出现延迟,或者是上下家之间有其他的不愉快,对于其他的合同义务,双方均有义务按照合同的约定继续履行,否则守约方可以按照合同约定的违约责任要求违约方支付违约金。

而对于违约金的判断标准,分为两种。一种情况属于合同并没有明确约定违约金的计算标准,该种情况对于原告也就是守约方来说是非常不利的,原告需要提供证据证明因迟延交付带来的实际损失,需要明确而又具体的证据,尤其是在被告在诉讼中交付了的情况下,法院判定违约金的金额以原告提供的实际损失证据为准。

另外一种情况就是本案中的情况,合同具体约定了违约金的计算标准,这种情况下一般违约金法院是会支持的,但是具体支持的金额要综合在诉讼过程中对方是否主动交付,对方的涉案的标的、主观过错、恶意以及原告可能的实际损失(原告没有必须举证的义务)来确定最终的违约金。