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反悔土地买卖协议,承担土地溢价损失

来源: 阙持金律师 时间:2012-08-06
正文
反悔土地买卖协议,承担土地溢价损失

 

【案情】2008年兴国县某乡镇和睦村因建设需要进行政府拆迁,拆迁单位补给杨小福与杨平父子俩一块安置区土地,面积为200平方米。2009年11月3日,杨小福在中间人邓隆明的介绍下,与王偌平签订了土地转让《协议书》,协议约定:“一、该地皮甲方同意以990元/㎡的价格永久性转让给乙方。二、甲方将该土地所有的证件、资料全部交给乙方,并积极配合乙方办理该土地使用权的相关手续。三、该土地的所有权属纠纷全由甲方负责解决。四、乙方一次性付给甲方土地转让费198000元,今后土地价格如有变化,双方不得异议。” 杨小福在协议上签字并代杨平签字,王偌平在协议上签字,邓隆明作为见证人在协议上签字。2011年年初王偌平计划建房,请人设计好了建筑施工图,并将工程发包给了施工队,4月27日施工队开始施工建设,杨平派人阻止施工,并向兴国县国土资源局举报,5月5日兴国县国土资源局发出停建通知,工程停工。双方协商协议返还土地,赔偿损失问题未达成一致意见。2011年5月25日,杨平以协议未经本人授权签订为由,起诉王偌平、杨小福,要求兴国县人民法院确认协议无效。

 

【律师办案】王偌平委托江西红土地律师事务所专职律师阙持金办理此案,阙持金律师详细听取了王偌平对案情的陈述,仔细阅读了相关证据材料。向其提供了律师意见:1、涉案土地是政府安排的安置区,土地性质是集体土地,双方签订的协议在法律上是无效的。2、协议确认无效后,协议甲方应当返还土地转让款,乙方应当返还土地证件、资料。3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任,本案的主要损失是土地增值的溢价损失,施工损失。4、本案主要过错在于协议甲方,反悔协议,违反诚实信用原则,为挽回协议的损失,乙方必须提出反诉请求,并证明损失是多少。

 

阙持金律师在一审中的主要工作:一、代写答辩状、反诉状。二、调取证据证明杨小福代理杨平签字符合表现代理。三、申请证人出庭作证。四、申请兴国县人民法院委托鉴定机构对涉案土地进行价值评估。五、向法院提交证据材料。六、出庭辩论,提交书面律师代理意见。

 

【一审判决】兴国县人民法院采纳阙持金代理意见:一、杨小福代杨平在土地转让协议书上签字的行为,构成表见代理。杨平与杨小福应当共同承担订立协议无效的后果。二、协议无效,杨小福与杨平应当返还购地款198000元。三、涉案土地增值部分即土地溢价款是王偌平基于对协议书的信赖而造成的信赖利益损失。四、杨小福、杨平签订协议后又反悔协议,违反诚实信用原则,对本案应当承担主要是过错责任。

 

2011年11月28日作出(2011)兴民二初字第590号民事判决,判决:一、确认原告杨平、被告杨小福与被告王偌平2009年11月3日订立的转让土地《协议书》无效;二、原告杨平、被告杨小福共同返还被告王偌平人民币198000元;三、被告王偌平向原告杨平、被告杨小福返还《兴国县文化艺术中心房屋拆迁补偿安置合同》、《文化艺术中心安置区房屋建设协议书》、《兴国县文化艺术中心房屋拆迁安置证》;四、原告杨平、被告杨小福共同赔偿被告王偌平损失252910元;五、驳回被告王偌平的其他反诉请求;六、以上第二、三、四项限本判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费50元,原告已预交,由被告王偌平承担15元,原告承担35元;反诉费4138元,被告王偌平已预交,由原告杨平、被告杨小福承担2896元,被告王偌平承担1242元;鉴定费4000元,被告王偌平已交付,由原告杨平、被告杨小福承担2800元,被告王偌平承担1200元。

 

【检察院抗诉】一审判决生效后,王偌平申请法院强制执行,杨平向赣州市人民检察申请抗诉。赣州市人民检察院作出赣市检民行抗字(2012)第1号民事抗诉书,抗诉书认为:1、诉争土地性质为集体所有,宅基地本身不具有交易性,是禁止流通物,不存在市场价值,申请土地鉴定事项不符合法律规定,判决杨平、杨小福共同赔偿王偌平信赖利益损失252920元没有法律依据。2、原赣州市中级人民法院的判例和江西省高级人民法院的裁定证实兴国县人民法院对本案的民事判决适用法律错误。

 

【终审判决】赣州市中级人民法院裁定提审本案。王偌平继续委托阙持金律师代理本案。阙持金律师针对杨平、赣州市人民检察院的抗诉提出以下律师意见:1、集体土地不是绝对禁止流通,而是可以在一定范围内依法流转,国务院(2004)28号头文件《关于深化改革严格土地管理的规定》提出“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。《土地管理法》第四十七条就明确规定了征收集体土地的如何计算价值的问题。杨平和赣州市人民检察院认为集体土地不存在市场价值问题是对集体土地和对法律认识错误所致。既然集体土地可以在一定范围内依法流转,那么集体土地交易就有市场,有市场就有价格,对其价格鉴定就有依据,就有参照。兄弟省份均出台集体建设用地流转的法规,著名的北京宋庄画家村案例【(2008)通民初字第02041号民事判决书】,同样申请了对宅基地的区位价值评估鉴定,北京通州区人民法院同样支持了宅基地升值所产生的信赖利益损失。二、中国是成文法国家,不是判例法国家。赣州中级人民法院的判例和江西省高级人民法院的裁定不能作为本案的判决依据。三、赣州市人民检察院对本案进行抗诉,客观上是对违反诚实信用道德原则的人和行为的纵容,客观上将产生不良的社会影响。四、本案一审判决事实清楚,适用法律正确,程序合法,应当予以维持。

 

终审判决采纳阙持金律师意见,认为原审判决杨平、杨小福共同赔偿王偌平部分损失并无不妥。赣州市中级人民法院于2012年7月30日作(2012)赣中民再终字第23号民事判决:维持兴国县人民法院于2011年11月28日作出的(2011)兴民二初字第590号民事判决,原审诉讼费用按原判决执行,本判决为终审判决。
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