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房屋所有权确认纠纷案

来源: 天津三月风律师事务所律师 时间:2017-12-18
正文

房屋所有权确认纠纷案

【案情简介】

刘某,是一位85岁的患病老人。刘某与配偶冯某(已死亡)育有一女冯小某(已死亡)。刘某与配偶冯某原拥有两套住房,一套为天津市大沽北路房屋,另一套为天津市和平区建设路积储里房屋。2004年,大沽北路房屋拆迁,刘某与配偶冯某所得拆迁款共计18余万元。2006年3月,天津市和平区建设路积储里房屋也面临拆迁,刘某夫妇便委托大女儿冯小某帮忙寻找新房,最终选定了本案涉诉房屋,购房款共计664133元。

因当时积储里房屋的拆迁款尚未下发,刘某夫妇手中可用资金不足以支付全部购房款,故原告向多位亲戚借款共计49万元。因刘某夫妇行动不便,刘某便将全部购房款以现金形式交给大女儿冯小某,由其代为办理购置涉诉房屋一事。2007年9月底,刘某夫妇领取了积储里房屋的拆迁款共计72万元。同年10月,刘某夫妇用此拆迁款归还了全部亲戚的借款。

然而,2010年12月17日房产证下发之日,刘某夫妇发现房产证的名字是冯小某。冯小某解释是因为购房手续不能代办,所以写了自己的名字。刘某配偶冯某曾多次召开家庭会议,要求冯小某将房产证的名字改为原告夫妇,冯小某一直表示同意,也愿意配合。后因冯某病重过世、冯小某突发疾病去世等原因,过户一事迟迟没有得到解决。

2016年12月14日,冯小某的丈夫和儿子起诉刘某,主张涉诉房屋属于冯小某的遗产,要求依法分割涉诉房屋。涉诉房屋是刘某夫妇使用一辈子的积蓄所购,该房屋自2008年起就是刘某夫妇的唯一住所,现刘某年事已高又身患重病,刘某对于起诉行为实难接受。为了保障自己老有所依,维护自己的合法权益,刘某委托我所代理该案。经承办律师调查取证发现,涉诉房屋虽登记在委托人女儿名下,但委托人及其丈夫才是涉诉房屋的实际购买人,涉诉房屋属于委托人与其丈夫的婚内共同财产。一审法院忽略相关事实,否认涉诉房屋为委托人夫妻共同财产。承办律师认为本案证据充分,一审事实认定错误,故上诉到二审法院。

【争议焦点】

我所接受委托以来,全面了解案情,了解刘某的诉讼目的,通过全案分析,我所归纳该案件两个难点:一是房本记载的权利人是冯小某,且一审法院已经依据不动产登记公示效力原则认定房屋的权利人是冯小某,但是我所认为应该全面结合证据认定房屋是刘某夫妇的夫妻共同财产;二是冯小某已经死亡,相关案件事实无法核实,关键证人证言缺失,给本案取证工作造成很大阻碍。

【代理意见】

本案中涉诉房屋的购房款全部系刘某出资,刘某委托女儿冯小某代为办理购房手续,冯小某将涉诉房屋登记在自己名下的行为严重损害了刘某的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第398条“委托人应当预付处理委托事务的费用。”第399条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”第404条“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”因此,受托人处理事务不是以自己的名义和费用,而是以委托人的名义和费用进行的。因此,委托合同的受托人处理受托事务的后果,直接归委托人承受。

本案中,刘某将全部购房款交给女儿冯小某,委托其办理购置涉诉房屋的手续。冯小某应当以原告的名义签订商品房买卖合同,以刘某的名义缴纳房款及相关税费,最终的房产证上记载的权利人也应当是刘某。但是冯小某在刘某夫妇不知情的情况下,擅自以自己的名义购房交费,严重损害了刘某的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第406条“无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。”第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此,刘某主张的违约责任的承担方式即将涉诉房屋登记在刘某名下。

二审法院对刘某提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可。根据“谁主张,谁举证”的民事举证规则,刘某负有举证责任证明其主张。首先,对于购房款的出资事实,刘某已经提交证据证明冯某银行账户多次取款记录能够与冯小某的账户出入款项纪录相互对应,能够证明购买房屋出资房款的出处。而冯小某的丈夫和儿子对于购房款的出自来源未提交证据予以证明,且其在庭审中所作通过银行转账形式将房款支付给开发商的陈述,与在案证据开发商开具的款项收据记载不符合。其次,刘某提交的冯小某生前手写还款明细单,证明刘某夫妇确认了拆迁款下来后,刘某夫妇已经连本带息全部偿还各位出借人的款项金额,且天津市房地产开发企业预售款专用收据、房屋不动产权证等,以证明所有买房证据均在刘某夫妇处。冯小某的丈夫和儿子未能提供相反证据推翻以上证据效力。结合一审期间证人证言等其他证据,在案证据形成完整证据锁链,证明房屋实为刘某夫妇夫妻关系存续期间共同财产。

【判决结果】

天津市第二中级人民法院最终认定,一审事实认定错误,涉诉房屋应属于刘某与其丈夫的夫妻共同财产。

【裁判文书】

二审法院认为,本案围绕涉诉房屋的权属问题成讼。二审期间的争议焦点是:涉诉房屋权属如何确定,是否应归上诉人刘某所有。围绕争议焦点阐述如下:

房屋所有权确认纠纷需审查购房款的出资事实,以确定房屋的真实权利归属。涉诉房屋产权登记证明显示,涉诉房屋的权利人为冯小某。上诉人主张其是该涉诉房屋的实际权利人,根据“谁主张,谁举证”的民事举证规则,上诉人负有举证责任证明其主张。二审期间,首先,对于购房款的出资事实,上诉人提交证据证明冯某银行账户多次取款记录能够与冯小某的账户出入款项记录相互对应,能够证明购买涉诉房屋出资房款的出处。而二被上诉人对于购房款的出资来源,未提交证据予以证明,且其在庭审中所作通过银行转账形式将房款支付给开发商的陈述,与在案证据开发商开具的款项收据记载不符。其次,上诉人提交的冯某生前手写还款明细单,证明刘某夫妻确认了偿还给各位出借人的款项金额,二被上诉人对于该证据的真实性不予认可,但并未提供相反证据推翻该证据效力。结合本案一审期间证人证言及涉诉房屋购买的时间,在案证据能够形成证据锁链,证明涉诉房屋实为刘某与冯某夫妻关系存续期间的共同财产,一审法院对此认定不当,本院予以纠正。

【案例评析】

随着近年来房屋价格的急速增长,刘某案件是目前社会背景下存在的典型案例,通常情况下律师和法院多注重房屋产权登记公示效力,着眼于房本所有权人是谁,就将房屋认定为谁名下的不动产,这种简单的认定方法无疑侵害实际所有权人的合法权益。自案件立案以来,法院考虑到是家庭内部矛盾,多次主持双方进行调解,但是冯小某的丈夫和儿子恶意曲解事实原貌,无视亲情,淡漠亲情,提出两个调解方案:一是要求立即分割房屋,刘某立即搬出房屋,不给老人提供其他住所;二是将房屋留给老人居住至死亡,让刘某立即支付其200万元。此两种调解方案深深伤害了刘某的感情,遭到老人的断然拒绝。

承办律师在办案过程中,打破单纯只看不动产物权公示效力的常规,力证委托人及其丈夫是房屋的实际购买人,最终使二审法院注意到该事实,切实维护了委托人的合法权益,也为日后代理类似案件提供了重要参考。

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