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天津某公司与某药房房屋租赁合同纠纷

来源: 天津三月风律师事务所律师 时间:2017-12-18
正文

天津某公司与某药房房屋租赁合同纠纷

【案情简介】

天津某公司(以下简称公司)系河西区某处房屋的所有权人,2011年12月31日,与某药房签订《房屋租赁合同》,合同约定将该处房屋租赁给该药房使用,租赁期限从2012年1月1日起至2014年4月30日止;租金为每年150000元,支付方式为按季度支付,药房在合同签订时需要支付22500元的承租保证金,租期结束时,药房无违约时,保证金如数退还;如无正当理由药房未按时缴纳租金、水、电、取暖费等合同约定的费用,公司有权要求解除合同;租赁期间,药房需向公司一次性支付综合管理费,费用标准为每年5000元;招牌广告等门店装修适宜由药房自行解决,公司提供产权证明;自合同履行完毕3日内,药房需向公司归还房屋,若逾期交付,则需向公司按原合同租金价格的1.5倍支付租金。逾期未支付的费用,药房需向公司按逾期未交费用的5%支付违约金。

合同签订后,双方如约履行。2013年11月初,公司开始对涉案房屋楼房整体建筑进行外檐装修,装修工程于2014年7月结束。

公司施工期间,药房的正常经营受到一定程度的影响,因此原因,药房未缴纳2014年1月1日至2014年4月30日期间的房屋租金及相关费用,并要求公司对装修影响的经营损失进行补偿。2014年3月至4月,公司通知药房租赁期满后不再续租,并于2014年5月3日前搬出租赁房屋。药房收到该通知后,未按要求履行,继续占有使用租赁房屋。2014年8月15日,公司到药房处向其下达通知,内容为:若药房于2014年8月31日前未搬离租赁房屋,公司将于2014年9月1日至2014年9月5日对租赁房屋采取停水、停电措施,但药房仍未搬离。此后,双方协商未果,公司便委托我所律师代理诉讼。

我所律师接受委托后,了解上述案情后,于2014年9月8日起诉立案,要求药房支付2014年1月1日至2014年4月30日的租金5万元、2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元、综合管理费5000元以及违约金65000元,并要求药房返还房屋。在庭审中,药房于2014年10月13日提出反诉,要求公司赔偿其转店费、店面装修费、现存药品损失费、销售损失费、办理证照损失费、牌匾制作安装费、公司装修期间的报废药品损失费、停水停电造成的损失费以及退还承租保证金,以上费用共计高达150万之多。

经一审法院审理,判决药房自判决生效之日起30日内搬离涉案房屋,并支付2014年5月1日起至起诉时止的房屋使用费86918元,同时驳回药房所有的反诉请求。

药房不服一审判决,向天津市第二中级人民法院提起上诉,要求驳回公司的诉讼请求,支持其所有反诉请求。为维护利益,公司委托我所代理二审。二审法院判决药房搬离房屋,并支付公司自2014年5月16日起至起诉时止的房屋使用费77671元。同时驳回药房的其他所有请求。

【代理意见】

我们认为,本案系房屋租赁合同纠纷,主要争议焦点为药房于租赁期满后是否违约并对涉案房屋构成无权占有,以及药房反诉的要求是否有事实和法律根据。在总结争议焦点后,我所律师对原诉和对方提起的反诉分别进行研究并提出以下代理意见。

一、针对原诉提出的代理思路如下:

药房与公司签订的《租赁合同》合法有效,现租赁期已过,药房应立即搬离涉诉房屋,并需支付房屋占用费及违约金。

公司与药房签订的《租赁合同》合法有效,租赁期至2014年4月30日。自2014年1月1日,药房便不再支付租金,公司在租赁期满前多次通过通话、面谈等方式表示租赁期满后不再与其签订租赁合同,并向其下发通知,租期满后,要求其搬离涉诉房屋,但药房始终拒不搬离,并一直非法占用,其行为已经构成无权占有。根据《物权法》第34条规定“无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。”因此按照国家法律的强制性规定,药房应当立即搬离涉诉房屋。

药房在合同期满后拒不搬离,对涉案房屋构成非法占有长达五个月之久,结合《物权法》第37条“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。”因此药房应按约支付房屋使用费。

按合同约定,违约方需支付违约责任,违约金的计算方式也于合同中明确约定,该合同合法有效,因此,药房需向公司赔偿违约金。

二、针对药房提出的反诉诉求,我所律师认为无事实和法律依据,并提出如下代理意见。

(一)、公司是无需赔偿其转店费及装修费及牌匾制作安装费。

药房提出的建店初的转店费,系药房与案外人签署的合同约定的数额。这笔钱是药店接受该店铺时支付的合理对价,且钱款未支付给公司。因此与公司无关,药房无权要求公司支付此费用。

对于其提出的店面装修费,根据双方签订的《租赁合同》规定“招牌广告机门店装修由承租方自行解决,甲方提供相应的产权手续。”因此合同已明确约定装修事宜由药房自行负责,况且据了解,药房在接手后,并未对该药店进行装修,因此是否实际发生装修费用不得而知,即使发生该费用也应当由药房自行承担。牌匾的制作安装也是其经营所需,应当由自己承担。

(二)、药房是无权要求对药房现存药品进行赔偿。

药房提出药店现存药品价值高达350000,因药品实际存在且未过期,完全可以继续正常销售,该损失本未发生,药房无权主张。而且《食品药品监督管理办法》中也没有对药品专营专卖的限定,药房完全可以变更场所后继续销售。

(三)、药房无权要求公司赔偿其销售损失。

药房提出销售损失550000,但其始终未提供正规完税发票已确定每月的平均销售数额,无法确定销售损失的具体数额。而且销售的时间也不准确,且其主张的截止时间双方已无租赁关系,其无权占用期间的损失公司不应承担任何责任。

(四)公司是不需要对药房的办证费用进行赔偿。

药房提出办证费用高达270000,但其并未提供完整的办理证照的费用明细。而且,办理证照只需花费很少的工本费用,不可能有如此大额的花费。根据《租赁合同》中有关规定“乙方在使用该房屋期间,必须保证合法经营……”因此药房只有在办理这些证照手续后才具备合法经营资质,才能符合《租赁合同》的有关规定。且这些手续是无论在何处经营都必须办理的,变更经营场所后这些证照完全可以继续使用,因此与公司无关,不应承担此费用。

(五)、公司无需对装修期间的报废药品进行赔偿。

药房提出的装修期间的报废药品价值8000元,但其未提供这些报废药品的进货单,公司无法知道其进货渠道及进货时间。且公司在合同期限届满前多次告知其不再续租,药房应有相应的处理方案,不应再继续大量进货。而且,并无药房管理部门进行监督,因此,是否存在报废药品以及其数量、金额均无法确定。

(六)、药房无权要求公司赔偿因停水停电造成的冰箱药品失效的损失。

公司于2014年8月21日、8月25日两次送达书面通知,明确告知合同已到期请其办理,9月1日停止供水供电。因此公司已经完全尽到了提前通知的义务,药房在明知冰箱停电会导致药品失效的情况下,不采取任何转移措施,放任损失的产生。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定:“没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”而且,药房既主张销售损失,又主张药品失效、报废的损失,属于重复计算,公司对此不予认可也不承担责任。

(七)、公司无需退还承租保证金。

药房提出要求退还承租保证金25000,但根据《租赁合同》相关规定“租赁结束乙方无违约时,保证金如数退还。”现租赁期限已过,药房无权占有该房屋其拒不支付租金等费用的行为已经构成违约,承租保证金不再退还。

(八)、药房无权要求退还2013年11月至12月的房租及综合管理费。

药房要求公司退还2013年11月至12月的房租及综合管理费共计30000,但因该时段是在合同履行期间,药房正常使用该房屋就应当支付房屋租金及综合管理费,其无权要求退还。

【判决结果】

一审法院判决驳回药房所有反诉请求,要求药房搬离房屋并支付房屋使用费。二审法院判决,要求药房搬离,减免了15天一审法院判决确定的房屋使用费,未支持药房的所有反诉请求。

【裁判文书】

一审法院认为,公司与药房签订的租赁合同合法有效。

关于公司要求药房立即搬离的诉讼请求问题,公司系涉案房屋的所有权人,有权对其房屋进行处分。因双方签订的合同期限已经届满,公司有权要求收回房屋,故对此予以支持。

关于公司所提要求药房支付2014年1月1日至2014年4月30日的租金以及2014年5月1日至起诉时止的房屋使用费问题。因公司在租赁期间对楼房的外檐进行装修,影响了药房的正常经营活动,致使药房遭受经济损失,因此应当免除2014年1月1日至2014年4月30日的租金,作为对药房的补偿。但租赁期满后,药房拒不搬离,对房屋已构成无权占有,公司有权要求药房按照《租赁合同》中的约定逾期交还房屋的按原租金的1.5倍计算房屋使用费,故对公司的此项要求予以支持。

关于药房提出的要求公司赔偿建店初期投入的转店费、店面装修费、办理证照费用。因这些费用系药房用于经营活动的正常投入,与公司无关,故不予支持。

关于药房提出的要求公司赔偿药店现存药品损失、销售顺势、装修期间报废药品损失、停水停电造成的冰箱药品损失。因药房所列证据不能确切的证明药房所受损失的具体数额,且不能证明其所受损失均由公司造成,故不予支持。

关于药房提出的要求返还承租保证金的问题。因租赁期限届满后,公司明确表示不再续租,药房却继续占有使用公司所有的房屋,其行为侵害了公司的合法权益,故不予支持。

关于药房提出的要求返还2013年11月至12月的租金及综合管理费的问题。因药房所交上述费用属双方正常履行《租赁合同》的行为,不存在退还问题,故不予支持。

综上,一审法院判决药房搬离涉诉房屋,并支付房屋使用费,驳回药房的所有反诉请求。

药房不服一审判决,提起上诉,二审法院经审理,认为双方签订的《租赁合同》约定合同的装修免租期为15天,合同终止后延长15日租期,因此减免15日的房屋使用费,驳回了药房的其他诉讼请求。

【案例评析】

一、租赁期满后,承租人继续占有房屋拒不搬离,构成无权占有,所有权人有权要求返还,并要求支付房屋使用费。

《物权法》第34条规定“无权占有不动产或动产,权利人可以请求返还原物。”以及第37条规定“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以要求损害赔偿。”

具体到本案中,公司与药房签订的《房屋租赁合同》约定租期截止日为2014年4月31日,但租赁到期后,药房拒不搬离,已对该房屋构成无权占有,按照国家法律的强制性规定,药房应当立即搬离涉诉房屋。但药房未搬离,便侵害了公司的物权,公司有权要求赔偿。

二、诉求应当有事实与法律依据,才能被法院支持。

本案原诉被告药房提出的反诉请求,无事实与法律依据。

租赁房屋用于经营,租赁者为了经营而投入的各项费用应当自担,不能要求承租者为其承担。签订合同时,若合同约定装修费用完全由承租者自担,承租者在租赁期满后也无权要求赔偿装修费。

若有各项损失,则需要提供充分的证据来证明其损失数额,以及损失的发生与对方的行为有关。否则很难得到法院的支持。

【结语和建议】

签订房屋租赁合同应当在不违反法律强制性规定的前提下,才能保证《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后,双方都应该严格按照租赁合同的约定履行合同内容,以免除违约责任,承担经济赔偿。

签订合同应当注意以下事项:

1、应当根据不同的违约情形,约定不同的违约责任。比如,如果出租人逾期交付房屋,或者租期结束承租人逾期退租的,可约定每日按高于租金标准收取违约金;如果出租人擅自收回房屋,或者承租人擅自退租的,可约定一次性承担较高的违约金,也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。

2、对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务也应当在合同中明确约定。

3、应对房屋的装修费用以及合同到期后装修物的归属等事项明确约定。

租赁合同到期前,承租方若想继续承租,那么就应当与出租方提出续租意向,若出租房明确表示不予续租,则应当自作打算。避免到期后未搬离,从而承担违约责任。

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