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房屋买卖多留意,违约责任要明确

来源: 天津三月风律师事务所律师 时间:2019-08-14
正文
  【案情简介】
  2014年3月毛女士在LJ地产看中位于南开区阳光100的一处二手房屋,遂于2014年4月7日与房主王某、LJ地产签订《房产交易合同》。合同约定,毛女士购买王某名下的位于南开区阳光100的房屋,买卖双方在2014年8月31日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同签订时,毛女士支付给王某房屋定金30万元。但是到了约定的日期王某迟迟不与毛女士办理过户手续。
  毛女士找到LJ地产要求协助办理房屋过户时得知,王某在与毛女士签订《房产交易合同》后的第二天,利用该房屋向银行办理了抵押贷款,无法正常办理过户。毛女士认为LJ地产没有尽到应有的审查义务,才会出现这种情况。LJ地产解释称,因房屋是在签订《房产交易合同》后被抵押的,《合同》签订前LJ地产到房屋管理部门查询的房产登记证明显示该房屋无抵押、无查封、无异议,LJ地产已尽到审查义务。
  由于毛女士很想买这套房屋,希望《房产交易合同》能够继续履行,又因王某承诺可以在2014年10月前还清银行贷款,为毛女士办理过户手续,并腾空房屋让毛女士提前入住。遂于2014年9月22日,王某与毛女士签订了《房产交易合同补充协议》。协议约定王某与毛女士在2014年10月17日前到房管局办理房屋买卖协议,如逾期则双倍返还定金。
  一转眼半年的时间过去了,王某仍未能与毛女士办理过户。经毛女士多方了解发现,因王某个人民间借贷纠纷,导致该房屋已被法院查封,无法办理过户手续。于是毛女士找到我所,委托我所律师起诉维权,要求解除2014年4月7日签订的《房屋交易合同》,并双倍返还已付购房定金共计60万元。
  【争议焦点】
  本案所涉争议房屋法律关系较为复杂,自接受委托以来,我所搜集相关证据,通过全案分析,归纳案件的争议焦点在于:原告的诉讼请求实际上是要被告交付房屋,而涉诉房产于签订购房合同的第二日即办理了抵押登记,法院也因被告叶某的其他欠款查封该房屋,导致不能过户,在此情况下,如何保障原告获得房屋所有权是本案的重点。
  【代理意见】
  我所律师在充分了解案情后,多次协调各方当事人进行和解,尽量减小委托人在合同不能履行下的损失。在多方协调无效的情况下,我所律师积极组织证据、向法官提供被告多处地址信息并协助法官送达,本案公开审理,被告王某缺席,我所律师充分阐述了我方诉请的事实及法律依据,并给出了如下代理意见:
  1.本案《房产交易合同》合法有效,因被告王某与叶某的违约行为导致合同目的不能实现,原告有权解除合同,并要求被告王某与叶某承担双倍返还定金的违约责任。
  当事人双方合法有效地签订了《房产买卖合同》后,因被告王某与叶某的恶意抵押及个人借贷纠纷,导致涉诉房屋存在严重瑕疵,原合同不能继续履行,因此原告有权要求解除合同。根据《担保法》第八十九条,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。故王某与叶某需承担双倍返还定金的违约责任。
  2.本案变更诉讼请求,由请求继续履行变更成为请求双倍返还定金,借此与被告形成债权债务关系,从而在执行过程中可以与其他债权人协商,稳固原告在涉诉房产上的所有权。
  我所律师承办案件时,首先将问题聚焦在要求被告继续履行合同上,但涉诉房屋办理了抵押登记,并且被告叶某与其他人存在民间借贷纠纷,导致该房产被法院查封,因此该房产存在过户障碍,法院第一次开庭判决驳回原告诉讼请求。随后,我所律师转变办案思路,变更诉讼请求,再次起诉,此次我所律师主张解除合同,并要求被告双倍返还定金及返还服务费,得到了法院的支持。法院因原告与被告王某、叶某之间的债权债务关系对该房屋进行查封,原告也因此获得与其他权利人协调的机会,最终由原告代为偿还债务,在其他权利人的配合下,该房屋的抵押登记、查封等被解除,原告获得了房屋的所有权。
  【判决结果】
  2015年5月14日,法院判决支持了原告要求解除合同及要求被告王某与叶某双倍返还定金的诉请,同时判令被告LJ地产返还原告部分服务费,最后在本案律师多方协调下,本案原告与涉诉房产各权利人进行协商,由原告偿还部分欠款,从而保障了自己的所有权。
  【案件评析】
  随着近年来房屋价格的急速增长,房产买卖合同纠纷也日益增多,我所律师提示大家:
  1.在签订房产买卖合同时,要保证该房产在过户前无其他债务,如果有其他人主张权利导致房产出现瑕疵不能过户的,在合同中约定买受人可追究出卖人责任。
  2.在签订房产交易合同时,一定要多方了解出卖方资质,看出卖方是否有房产证、是否有其他债务等。
  3.为防止对方故意毁约,建议自信不会毁约的一方对定金、违约金的约定条款,详细规定,不仅包括约定定金的双倍返还,还可以约定赔偿因缔约过失造成的信赖利益损失,以确信该约定损害后果及损害计算为当事人事先所预见。
  承办律师在办理案件的过程中,及时调整办案思路,一切活动围绕当事人诉讼目的的实现而展开,并站在委托人立场为其提供切实可行的解决方案,努力促成事件的圆满解决,真切地维护了委托人的合法权益,委托人对判决结果表示满意,本案终结。在此提示广大朋友,房屋买卖要明确违约责任,在自己的合法权益得不到保障时,要及时寻求专业人士的帮助,尽早地维护自己的合法权益。
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