天津滨海高新区物业管理有限公司与天津捷希肿瘤医院有限

时间:2019-01-06 21:24:15| 专长:合同纠纷| 来源:王婧律师

原告:天津滨海高新区物业管理有限公司

法定代表人:宋庆文,执行董事。

委托诉讼代理人:朱健,男,该公司工作人员。

委托诉讼代理人:邓妍,北京盈科(天津)律师事务所律师。

被告:天津捷希肿瘤医院有限公司,住所地天津华苑产业区物华道2号C座。

法定代表人:刘金成

委托诉讼代理人:吴兰杰,天津美唐律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王婧,天津美唐律师事务所律师。

原告天津滨海高新区物业管理有限公司与被告天津捷希肿瘤医院有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2018年5月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津滨海高新区物业管理有限公司委托代理人朱健、邓妍,被告天津捷希肿瘤医院有限公司的法定代表人刘金成及委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告2013年4月8日至2018年4月7日的车位补偿费384000元;2.被告支付原告迟延支付的逾期利息损失127089.6元;3.诉讼费由被告支付。事实和理由:原告对坐落于天津市华苑产业区物华道火炬园(以下简称火炬园)A、B、C座享有物业管理和服务的权利,其中,火炬园AB座得到所有权人天津海泰控股集团有限公司(以下简称海泰控股)的授权,火炬园C座得到所有权人天津海泰科技发展股份有限公司(以下简称海泰科技)的授权。被告租用火炬园C座房屋后,要求将C座隔开并由被告对C座车位进行单独管理,但因其自行独立管理的区域车位数量多于C座应有的车位数量59个车位,该车位系自火炬园A、B座划入,导致原告无法收取该59个车位的管理费。2012年11月15日,原、被告签订了《协议书》,协议约定,被告提出隔院后海泰火炬创业园整体院落面积减少,A、B座车位面积减少,经原、被告商定由被告向原告每年支付车位补偿费76800元。该协议经产权单位即案外人海泰科技确认盖章。因被告仅在2013年4月1日支付了2012年11月15日至2013年4月8日期间的车位补偿费30000元,其后未支付,故成讼。

被告辩称,不同意原告诉请,理由如下:1、火炬园A、B座并非仅有案外人海泰集团一个所有权人,火炬园C座的所有权人为案外人天津国民地产发展有限公司(以下简称国民地产)、海泰科技、郭林、北京首铁在线电子商务有限公司(以下简称北京首铁)总计四个所有权人,原告无权仅凭其中部分所有权人授权便主张自己享有涉诉车位的管理权、经营权或所有权,故原告不是本案主张车位补偿费的适格主体。再,车位属于业主共有,基于车位产生的补偿也应当由业主所有,相应收费标准亦应报相关物价部门审批。原告并非涉诉车位所有权人,其经营管理应有业主大会决定并履行相关手续,故原告无权决定涉诉车位的归属及费用数额。再,原告依据原、被告签订的《协议书》要求被告支付因被告将C座圈院导致A、B座车位减少的损失,该损失并非车位管理费而是车位费。但A、B、C三座产权方并不相同,属于相互独立的建筑规划,不属于同一个物业管理区域,即便被告将C座圈院也不会产生A、B座车位减少的后果。被告于2012年冬经C座全部所有权人同意后将C座圈院,院内车位由被告自行管理,原告并未对C院车位提供管理服务,亦未产生损失,故原告不应得到相应补偿。2、原、被告签订的《协议书》违反法律强制性规定,同时系被告在不得已情况下受胁迫签订,属于不平等合同,应属无效。3、被告从未收到原告的催缴通知,故原告主张车位补偿费已经超过诉讼时效。4、原告主张的逾期付款利息并无合同和事实依据。综上,不同意原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

1、原告为证明其对火炬园C座享有物业服务的权利是本案适格主体,向本院提交原告与案外人海泰科技签订的《天津市非住宅物业服务合同》复印件。该合同约定,甲方(即案外人海泰科技,下同)代表全体业主将海泰火炬创业园(构成细目注明为C座)委托乙方(即本案原告,下同)进行物业管理服务事宜。合同第3条约定,合同期限为2010年3月1日至2013年2月28日。合同第22条约定,(二)本合同期限届满三个月前,乙方与甲方协商续约事宜,双方同意续约的,应当重新签订物业服务合同。被告对该证据真实性无异议,但对合法性、关联性不认可,表示合同的主体并非业主委员会,合同期限截至2013年2月28日,实际原告自2012年起便不再对火炬园C座提供物业服务,无权收取2013年至今的车位补偿费。本院认为,因被告对该证据真实性无异议,故本院对真实性予以采信;

2、原告为证明其对火炬园AB座享有物业服务的权利是本案适格主体,向本院提交原告与案外人海泰控股签订的《天津市非住宅物业服务合同》复印件。该合同约定,甲方(即案外人海泰控股,下同)代表全体业主将海泰火炬创业园(构成细目注明为AB座)委托乙方(即本案原告,下同)进行物业管理服务事宜。合同第3条约定,合同期限为2010年3月1日至2013年2月28日。合同第22条约定,(二)本合同期限届满三个月前,乙方与甲方协商续约事宜,双方同意续约的,应当重新签订物业服务合同。被告对该证据真实性无异议,但对合法性、关联性不认可,表示合同的主体并非业主委员会,合同期限截至2013年2月28日,实际原告自2012年起便不再对火炬园C座提供物业服务,无权收取2013年至今的车位补偿费。本院认为,因被告对该证据真实性无异议,故本院对真实性予以采信;

3、原告为证明本案诉请依据,向本院提交原、被告签订的《协议书》复印件。协议约定,甲(即本案原告,下同)乙(即本案被告,下同)双方就乙方承租海泰发展(即案外人海泰科技)产权房屋(坐落于华苑产业区的物业管理的相关事宜,经协商双方达成协议如下:一、关于乙方提出隔院事宜:鉴于隔院后,海泰火炬创业园整体院落面积减少,A、B座车位相应减少,经甲乙双方商定由乙方向甲方支付车位费补偿费柒万陆仟捌佰元人民币/年。协议生效后5个工作日一次性支付;以后每年9月份支付。该协议落款处加盖原告合同专用章、案外人海泰科技公章及被告法定代表人刘金成签字。被告对该证据真实性无异议,但对合法性、证明目的不认可,表示该协议侵犯了火炬园ABC三座所有权人的权益,应属无效,且当时原告以不给水为胁迫导致被告在不得已情况下签订的,同时协议未约定期限,是不平等条款,显失公平。本院认为,因被告对该证据真实性无异议,故本院对真实性予以采信;

4、原告为证明被告按协议约定支付30000元表明被告认可双方签订的协议,是被告真实意思表示,向本院提交30000元发票,银行进账单复印件。被告对该证据真实性无异议但证明目的不认可,表示该交款并非被告自愿而是原告以断水电相要挟。本院认为,因被告对该证据真实性无异议,故本院对真实性予以采信;

5、原告为证明曾向被告催缴,向本院提交挂号收据、催缴通知。其中催缴通知载明:天津捷希肿瘤医院有限公司:贵司于2012年11月15日与天津滨海高新区物业管理有限公司签订一份协议书约定每年向我物业公司缴纳车位费76800元,但贵司直至今日只缴纳30000元,欠缴123600元,请贵司接到此通知后尽快补齐欠款。华科项目中心。2014年11月9日。被告对该证据真实性、合法性、关联性均不认可,表示被告未收到该信件,且该信件无法看出寄送地址、实际收件人、联系方式,无邮局公章,故是否邮寄是否送达等均无法证明。催缴通知是伪造的,被告未曾收到。本院认为,因原告提供了挂号收据原件,其上有经手人员公章,故本院对真实性予以采信。然其上并未载明邮寄内容,原告未能提供充分证据证明该挂号信内容即为当庭提交之催缴通知,现被告不予认可,故本院证明目的不予采信;

6、原告为证明享有物业管理资质,向本院提交营业执照、资质证书复印件。被告对该证据真实性无异议,但表示不认可原告在本案中的物业服务权利。本院认为,因被告对该证据真实性无异议,故本院对真实性予以采信;

7、被告为证明2012年至今火炬园C座为四个所有权人,向本院提交房屋租赁合同四份复印件。原告对该证据真实性、证明目的均认可,并表示原告也在为上述四个所有权人即案外人国民地产、海泰科技、北京首铁、郭林提供物业服务。本院认为,因原告对该证据真实性及证明目的均无异议,故本院对真实性、证明目的予以采信。

庭审中,原告认可被告所述被告所在的火炬园C座存在的四个所有权人,但主张原告对C座的管理已经经过了所有权人口头或书面同意由原告对该区域车位进行管理。被告对此不予认可。

庭审中,原告认可未对被告圈院的C座提供车位管理服务,并明确本案系因被告就C座圈院影响A、B座车位减少导致原告车位管理费损失而主张的车位补偿费。

关于被告的时效抗辩,原告主张曾以拨打被告法定代表人电话及不定时上门催讨形式进行催收,但具体日期不详,仅能提交2014年11月9日原告向被告法定代表人以挂号信形式寄送的催款函,但回执已经丢失。对此被告均不予认可。

本院认为,本案争议焦点为原告诉请有无事实及法律依据问题。

根据法律规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,没有证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先,从权利主体角度:原、被告签订《协议书》的前提和基础是原告对被告所在的火炬园C座在所有权人授权的前提下享有物业管理的权利,以及原告对火炬园AB座在所有权人授权的前提下享有物业管理的权利,但原告提交的两份物业服务合同体现了原告仅得到原、被告均认可的C座四个所有权人之一即案外人海泰科技对原告提供该区域物业服务的授权和火炬园AB座所有权人海泰控股对原告提供该区域物业服务的授权,未能提供证据证明原告得到该区域其他所有权人的授权,或事后原告得到其他所有权人对其物业管理权利的追认。再,原告提交的火炬园ABC座的物业服务合同均已于2013年2月28日到期,该两份合同条款明确约定了合同期限届满前若续订需要重新签订物业服务合同,而原告自述合同到期后仍提供物业服务,但并未就此提交相应物业服务合同及其他证据予以佐证。综上,原告未能提交充分证据证明2013年2月28日后原告在所有权人授权下对火炬园ABC座享有物业管理的权利,应承担举证不能的不利后果。故对于原告主张2013年4月至今仍对涉诉区域提供车位管理服务并据此索要2013年4月8日至2018年4月7日的车位补偿费,因无证据佐证,故本院不予支持。待原告有充分证据时可另行提起诉讼。

其次,从实际损失角度:庭审中,原告认可其并未对被告圈院的C座提供车位管理服务,表示只是因被告C座圈院导致原告管理的AB座车位减少产生了损失故向被告主张车位补偿费。但原告并未提供充分证据就其损失事实及损失数额进行佐证,应承担举证不能的不利后果。

再次,从时效角度:原告未能提供充分证据证明在时效内对被告进行了催缴,或其他诉讼时效中止中断情形,应承担举证不能的不利后果,现被告提出时效抗辩,故本院对被告的抗辩理由予以支持。

综上所述,原告诉请无事实及法律依据,本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

驳回原告天津滨海高新区物业管理有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费8911元,减半收取计4455.5元,由原告天津滨海高新区物业管理有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员 程 明

二〇一八年八月十七日

书 记 员 周晗阳

附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

宣判后当事人权利义务告知书

一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定,有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉,我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。

当事人提出上诉的,应在上诉期内,将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交,经对方当事人申请,该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果,由上诉人承担。

二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定,认为有错误的,可以向上一级人民法院申请再审;当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件,也可以向我院申请再审。当事人申请再审的,不停止判决、裁定的执行。

当事人申请再审,应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出;有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的,自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

三、主动履行。判决书书发生法律效力后,负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务,也可与主审法官联系主动履行事宜。

四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的,人民法院不予受理。