陈某诉北京某房地产公司房屋租赁合同纠纷

时间:2018-11-09 15:07:20| 专长:房产建筑| 来源:北京群益律师事务所律师

1.案情介绍:

陈某与北京某房地产公司签订了《房屋租赁定金协议》,租赁了昌平某地段房屋一间,租赁期限为20年。合同还约定租赁期满后陈某仍免费享有该房屋使用权至38年土地使用期满。合同签订后,陈某支付了租金人民币130000元。在陈某支付余款时,被告知公司财务出现了财务问题,以至陈某交纳余款、收房等事宜只能搁置。后经陈某多次沟通,公司方面始终避而不见,致使陈某租赁款余款无法交纳,房屋也无法实际使用。另查,该公司所出租房屋建造未取得相关许可证书,房屋也没有房屋产权证书。经过近两年讨要说法未果,陈某起诉至昌平区法院,要求确认《房屋租赁定金协议》无效,同时要求被告返还原告支付的款项并赔偿利息损失。法院经审理支持了原告的诉讼请求。

2.案件结果:

昌平法院经多次审理、查证、勘查现场,认定原、被告双方签订的合同违反法律强制性规定,应属无效;进而判决被告返还原告支付的款项人民币130000元。

3.律师观点:

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中原、被告签订协议的房屋属于未取得规划许可证建设的房屋,依法双方签订的合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中原告明知涉案房屋没有办理相关手续依然与被告签订合同,自身亦存在过错,因此法院仅判决返还原告支付款项,并未支持原告的利息诉求。

4.律师提示:

所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法。通常所说的小产权房主要指两类:其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。小产权房以价格相对商品房低出很多而存在于市场。然而,如同本案情况一下,很多小产权房因不能履行过户手续,交易双方采用租赁方式交易,以租代售。殊不知,此类房屋一旦履行过程中出现纠纷,双方签订的合同很难得到法律的认可,承租人(买受人)的权益也很难得到法律的保障。