刘德惠、闵伟华房屋买卖合同纠纷二审胜诉

时间:2020-05-15 14:21:58| 专长:合同纠纷| 来源:谢保平律师

江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣01民终2090号
上诉人(原审被告、反诉原告):刘德惠,男,1947年8月19日生,汉族,住南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人:刘平婕,北京市中银(南昌)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:谢保平,北京市中银(南昌)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):闵伟华,女,1975年12月30日生,汉族,住南昌市西湖区。
委托诉讼代理人:饶智华,江西红阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人:闵庆群,江西红阳光律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告):刘军,男,1984年8月25日生,汉族,住南昌市青山湖区。
原审第三人:南昌中环互联信息服务股份有限公司,住所地:南昌市西湖区。
法定代表人:刘持海,该公司总经理。
上诉人刘德惠因与被上诉人闵伟华、刘军及原审第三人南昌中环互联信息服务股份有限公司(下称中环公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服南昌市东湖区人民法院(2017)赣0102民初4678号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人刘德惠及其委托诉讼代理人刘平婕,被上诉人闵伟华及其委托诉讼代理人饶智华,被上诉人刘军到庭参加诉讼,原审第三人中环公司经本院合法传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘德惠的上诉请求:1、撤销一审法院第一、二、四项判决,驳回被上诉人闵伟华的全部诉讼请求;2、确认被上诉人闵伟华、刘军于2017年3月18日签订的《协议书》和2017年3月22日签订的《房屋转让补充协议书》无效;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人闵伟华、刘军共同承担。事实和理由:一、一审法院依据2016年8月18日《承诺》及2017年3月1日《江西恒锦九龙湖项目团购房选房确认书》(以下简称《选房确认书》),认定刘军当时已取得本案争议团购房指标错误。上诉人2017年2月28日向江西公路开发总公司工会委员会出具的《选房委托书》已明确注明“特委托我儿子刘军(省高速公路路政总队干部)代为我选房”,该委托书可以说明在2017年3月1日刘军在代上诉人签订《选房确认书》。既然刘军非本案争议团购房指标的权利人,其依据2016年8月18日的《承诺》与闵伟华签订的《协议书》和《房屋转让补充协议书》当然无效。一审法院认定闵伟华为善意相对方错误,刘军将2016年8月18日《承诺》第3条“刘军不许将购房指标卖给他人”中的“不”字改为“允”字,该修改痕迹非常明显,闵伟华视而不见违背常理,即反映其非善意动机。二、一审法院仅凭2016年8月18日的《承诺书》就认定上诉人将本案争议团购房指标及房产权归刘军所有适用法律错误。上诉人向刘军出具《承诺书》后,并未到相关机构或单位办理登记备案的手续,该《承诺书》中的赠与行为不发生相应的法律效力,该赠与也应该为无效赠与。刘军未经合法程序获得相应权利,当然也不能处分本案争议的团购房指标及房产权。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条作出判决,但上述法条均是在合同合法、有效之情形下的规定,而本案的《协议书》、《房屋转让补充协议书》因刘军无权处分,且闵伟华并非善意第三人,上述两合同依法应属无效,适用上述法条作出判决显属适用法律不当。
被上诉人闵伟华辩称:完全同意一审认定的事实和对本案的定性,我方认为上诉人的事实和理由都是错误的,被上诉人作为买卖合同的买受人购买房屋的行为是合法有效的,刘军的转让行为也是有权处分行为,我方已经全部缴清购房款和指标转让费,综上要求维持原判。
被上诉人刘军辩称:出卖这个房屋指标我的父亲是不知道的,闵伟华给的款项也没转给过我的父亲。告诉过闵伟华如果去吉安会比较麻烦,所以就没有去吉安找我父亲。闵伟华也未打电话向我父亲核实。
原审第三人中环公司书面陈述:刘军与闵伟华签订的《协议书》和《房屋转让补充协议书》合法有效,刘军应按协议约定协助办理该房屋的指标转让手续。一审法院认定事实清楚,请求维持原判。
闵伟华向一审法院的提起的诉讼请求:1、确认原告、被告双方于2017年3月18日订立的《协议书》和3月22日订立的《房屋转让补充协议书》合法有效;2、被告立即履行《协议书》和《房屋转让补充协议书》,将坐落于南昌市九龙湖恒锦家苑C01地块7号楼1单元802室的团购房及其配套车位附属设施转让过户给原告,并为原告办理该团购房的更名、过户等转让手续;3、本案的诉讼费由被告承担。
刘德惠向一审法院提起的反诉请求:1、确认反诉被告闵伟华与刘军于2017年3月18日签订的《协议书》和3月22日签订的《房屋转让补充协议书》无效;2、本案全部诉讼费用由反诉被告闵伟华与刘军承担。
一审法院认定的事实:被告刘德惠与刘军系父子关系。2014年9月15日,江西恒锦地产开发有限公司(开发商)与江西公路开发总公司工会委员会签订《商品房团购协议》一份,约定江西公路开发总公司组织员工团购恒锦地产公司开发的位于南昌市九龙湖片区JLH603-C01地块、JLH603-C02地块、JLH701-B06地块、DAEJ2014055地块(仅限住宅部分)、DAEJ2014056地块(仅限住宅部分)项目商品房。被告刘德惠作为江西省公路运输管理局退休职工参加团购,刘军于2014年8月29日支付团购房款20万元;2016年9月20日支付团购房款55万元。2017年3月18日,原告闵伟华(乙方)与被告刘军(甲方)、第三人的新地阿尔法分店签订《协议书》一份,约定:房屋坐落于南昌市九龙湖恒锦家苑C01地块7号楼1单元802室,面积约为220平方米;甲乙双方同意该房屋转让价为108万元。当日,原告支付刘军30万元。3月22日,三方又签订《房屋转让补充协议书》一份,约定:经协商一致,同意就乙方购买甲方位于南昌市九龙湖恒锦家苑C01地块7号楼1单元802室房屋事项签订本补充协议书;房屋指标转让费共108万元,乙方享有配套车位附属设施按照江西省交通运输厅(或开发商)核定价格由乙方自行购买支付,甲方在交通运输厅是以单位内部职工认购价团购了该房屋,并保证乙方按甲方单位内部职工认购价认购该房屋;目前甲方已交了房款75万元,该房屋还需交的余款由乙方续交;甲乙双方签订本补充协议后,乙方应支付购房款53万元给甲方,加上之前乙方已预付给甲方购房定金30万元,乙方支付给甲方购房款共计85万元,剩余款项100万元于2017年4月12日前由乙方支付给甲方,同时甲方应将已交了房屋款项的原始收款收据等涉房相关凭证材料给乙方。被告刘军向原告闵伟华出具刘德惠书写的承诺一份,载明:1、省运管局分配我九龙湖团购房指标一套计220平方米,购房指标和房产权归刘军所有;2、前期首款20万元已由刘军支付,余款也由刘军付清;3、刘军“允”许将购房指标卖给他人。合同签订后,原告按约定于2017年3月22日支付被告刘军53万元,于3月31日支付20万元、4月12日支付80万元。2017年3月1日,江西公路开发总公司工会委员会(甲方)与团购人(乙方)刘德惠签订江西恒锦九龙湖项目团购房选房确认书,确认了涉案房屋位于南昌市红谷滩新区九龙湖C01地块第7栋1单元8层02室(住房编号:C01-7-8-02),面积约220平方米,车位为B096号。该确认书落款“乙方或授权委托人”处由刘军签字按手印。此后,原、被告未能协商解决,故原告2017年11月1日诉至一审法院。审理中,两被告陈述:“承诺”中的第3项原为“刘军不许将购房指标卖给他人”,刘军擅自将“不”字更改为“允”。
庭审中,被告刘德惠提交承诺2份;汇款申请书3份及银行转账凭证3份。证明刘德惠虽将单位分配的购房指标和房产赠与刘军,但同时该赠与附有义务,即刘军不得将购房指标转让给他人;并且案涉团购房第二次需交纳的55万元以及以后所需交纳的团购房尾款,将由刘德惠夫妻购买的位于湾泊经典15栋2单元501室商品房出售所得卖房款支付,并非前期首付款20万元由刘军支付,余款也由刘军付清;刘军亦承诺团购房由其负责装修,刘德惠与其共同居住,并确保留一间房间给刘剑来往南昌居住,同时刘军保证不会将团购房指标转让给他人;第一笔和第二笔购房款虽以刘军名义支付,但购房资格人仍为刘德惠,尤其是第二笔购房款55万,实际是以刘德惠夫妻出售其商品房所得卖房款支付,第三笔购房款404276元是以刘德惠的名义支付的实际也是刘德惠支付的。原告质证对2016年8月18日的承诺书有异议,按照生活习惯,该承诺书为刘德惠出具给刘军,其持有人是刘军,现在原件在我方手中,刘德惠可以书写无数份,并不能对抗原告;其他证据,我方均不清楚,而且我方认为这些证据并不影响刘军与原告之间签订协议书及补充协议书的效力,无法确认真实性,这些行为也不能对抗第三人。
另查明:2017年7月20日江西公路开发总公司工会委员会下发的《江西恒锦九龙湖项目团购房签约通知》,其中第三款载明:因购房人自身原因发生登记或其他纠纷,暂时中止原资格人名下住房预售签约程序,待有关部门有书面结论或双方达成合法有效协议后,按书面结论或协议内容办理预售签约,超过规定期限的,必须按照银行同期贷款利率交纳利息。同年11月9日,被告刘德惠支付江西公路开发总公司工会委员会购房尾款404276元。
一审法院认为:首先,被告刘德惠、刘军系父子关系;其次,被告刘德惠在2016年8月18日出具的承诺书第1、2项均确认购房指标和房产权归刘军所有、款项由刘军支付;结合被告刘军又提供了由其签字的选房确认书,并通过中环信息服务公司进行交易,原告有理由相信被告刘军已取得购房指标权益,根据诚实信用原则、综合以上事实可以认定闵伟华为善意相对方、已经尽到谨慎注意义务、且原告已按约定支付转让费108万元及购房款项75万元,在本案中不存在过错。2016年8月18日,刘德惠通过“承诺”已将其购房指标转让给被告刘军,由刘军以刘德惠的名义参与团购建房,承担团购建房款等相关费用,刘军亦按约定支付了相应购房款,刘军即获得就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同等相关权益,符合合同权利、义务概括转让的法律特征,属于合同权利、义务的概括转让。虽两被告陈述承诺书第3项“不”改成了“允”,但无证据显示原告在签订转让协议时知情或存在明显过错。被告刘德惠辩称原告明显疏于常识性审查,一审法院不予支持。被告刘德惠提交的承诺两份,系其与儿子刘军之间的协议,无法核实其真实性、也不具有对抗善意第三人的法律效力。
原告闵伟华与被告刘军签订的《协议书》、《房屋转让补充协议书》实质就是刘军将其已享有的购房资格转让给原告,是一种权利的转让。转让协议系当事人的真实意思表示,且未违反国家法律法规之强制性规定,故上述合同合法有效,双方都应按合同履行。被告刘德惠主张合同无效,于法无据,一审法院不予支持。
从组织本次商品房团购的单位江西公路开发总公司工会委员会在2017年7月20日下发的签约通知可知,单位认可职工将认购商品房的资格让与他人,故该协议的履行并无法律或事实上的阻碍。协议签订后,原告已如约向被告刘军支付了指标转让款,并支付了相应购房款。刘军理应按转让协议继续履行合同义务,即配合闵伟华办理南昌市红谷滩新区九龙湖C01地块第7栋1单元8层02室(住房编号:C01-7-8-02)房屋及B096号车位的更名等转让手续。刘德惠并非《协议书》、《房屋转让补充协议书》合同相对方,原告在本案中请求刘德惠履行合同内的协助义务,不予支持。房产过户是指通过转让、买卖等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。而涉案房屋与开发商的商品房买卖合同尚未签订,原告要求涉案房屋过户的诉讼请求,一审法院不予支持。刘德惠在购房资格转让后,又于2017年11月9日转款的行为,不能成为其收回购房指标并对抗刘军应按协议履行义务的依据。综上所述,原告请求确认转让协议合法有效,并要求被告刘军继续履行《集资房转让协议》项下的义务,于法有据,应予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、确认原告(反诉被告)闵伟华与被告刘军签订的《协议书》、《房屋转让补充协议书》合法有效;二、被告刘军于本判决生效之日起十日内配合原告闵伟华办理南昌市红谷滩新区九龙湖C01地块第7栋1单元8层02室(住房编号:C01-7-8-02)房屋及B096号车位的更名等转让手续;三、驳回原告(反诉被告)闵伟华的其他诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)刘德惠的全部反诉请求。本案由原告闵伟华预交的案件受理费21270元,由被告刘军承担;反诉原告刘德惠预交的反诉费10635元,由反诉原告刘德惠承担。
本院二审期间,上诉人刘德惠围绕上诉请求提交了以下证据:2018年9月25日江西恒锦房地产开发有限公司向厅属各团购单位发出的《通知》一份及包括刘德惠在内的未签约名单一份,刘德惠同日出具的《承诺书》一份。证明从起诉到一审判决书判决,签约单位一直认定签约人为刘德惠而非刘军,刘军无权处分该房产。
被上诉人闵伟华质证后对《通知》本身的真实性没有异议,对刘德惠出具的《承诺书》不予认可,这份《承诺书》是上诉人自己书写的,没有任何法律意义。
被上诉人刘军质证后没有异议。
被上诉人闵伟华提交了一份2018年10月12日的银行转账流水,证明在一审判决结束后,闵伟华已缴清全部房款。
上诉人刘德惠质证后对真实性没有异议,对关联性有异议,因在2017年11月9日其本人已经交清了这些款项,在一审判决书中已经认定了。
对当事人双方二审提交的证据,本院认证如下:上诉人刘德惠提交的《通知》和《承诺书》互相印证,客观真实,与本案相关联,本院予以确认。被上诉人闵伟华提交的银行转账流水,系其单方面的转款行为,不能作为认定本案事实的依据予以认定。
本院二审经审理查明:闵伟华依据刘德惠于2016年8月18日出具承诺与刘军签订《协议书》,涉案承诺第三条约定刘军“允”许将购房指标卖给他人,但该承诺中“允”字有明显修改的痕迹,且刘军明确表示其为了出售涉案房屋将承诺中的“不”改为“允”。
另查明,2018年9月25日江西恒锦房地产开发有限公司向厅属各团购单位发出的《通知》,要求未签约的资格人本人签署承诺书,在10月15日前交清房款,10月31日前完成签约程序,否则,取消购房资格并收回住房。同日,上诉人刘德惠签署了《承诺书》。因被上诉人闵伟华向江西恒锦房地产开发有限公司递交了《律师函》,上诉人刘德惠至今未能完成签约程序。
本院查明的其他事实与一审法院一致。
本案争议焦点:一、刘军是否已取得涉案房屋的团购指标?二、涉案房屋的指标转让是否合法有效?
本院认为,关于争议焦点一刘军是否已取得涉案房屋的团购指标?根据2017年7月20日江西公路开发总公司工会委员会向各团购单位发出的《江西恒锦九龙湖项目团购房签约通知》关于预售签约纠纷的处理方式可知,江西公路开发总公司没有禁止对团购房的资格转让,即刘德惠如将团购房的资格转让给刘军并没有限制,但刘德惠并没有办理更名手续。无论是选房确认单、签约单位发放的通知、未签约的资格人本人作出的《承诺书》以及收款收据等一系列证据都可以认定团购房的指标仍属于刘德惠,刘军并未取得涉案房屋的团购指标。关于争议焦点二涉案房屋的指标转让合同是否合法有效?依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释三第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的,人民法院应予支持”之规定,刘德惠以刘军在缔约时对涉案房屋的指标没有处分权为由主张合同无效,于法相悖,本院不予支持。闵伟华与刘军签订的《协议书》、《房屋转让补充协议书》应认定有效,但该出卖的涉案房屋的指标要发生转移,必须要得到团购房的指标资格人刘德惠的同意。2017年3月闵伟华(乙方)与刘军(甲方)、第三人的新地阿尔法分店签订《协议书》和《房屋转让补充协议书》后,闵伟华向刘军支付了第一、二笔购房款75万元和指标转让费108万元,刘军也将江西公路开发总公司工会委员会开具的交款20万元、55万元的收据交给了闵伟华。这二张收据载明的缴款单位为刘德惠,而非刘军。2017年3月1日,江西公路开发总公司工会委员会(甲方)与团购人(乙方)刘德惠签订的《江西恒锦九龙湖项目团购房选房确认书》也确认了涉案房屋的乙方是刘德惠,刘军只是在“乙方或授权委托人”处签字按手印。闵伟华作为购房人只要尽到普通的注意义务,就应知道涉案房产的团购资格人并非刘军而是刘德惠。闵伟华作为购房人在《承诺书》存在明显瑕疵的情况下,不向刘德惠求证其是否同意转让指标,就与刘军签订《协议书》和《房屋转让补充协议书》,没有尽到谨慎的注意义务,不应认定为物权法意义上的善意相对人。一审法院认定闵伟华为善意相对方、已经尽到谨慎注意义务,与事实相悖,本院不予支持。事后刘德惠对刘军的转让行为不予追认,涉案房屋的指标仍属于刘德惠所有,刘军与闵伟华所签合同无法履行,闵伟华关于刘德惠、刘军立即履行《协议书》和《房屋转让补充协议书》,将坐落于南昌市九龙湖恒锦家苑C01地块7号楼1单元802室的团购房及其配套车位附属设施转让过户并办理该团购房的更名、过户等转让手续的请求应予以驳回。刘军擅自将指标所有权人刘德惠的承诺中的“不”字更改为“允”字,且在闵伟华要求与刘德惠沟通时不如实告知,刘军的行为违背了诚实信用原则,刘军对导致本案纠纷负有主要责任。
综上所述,上诉人刘德惠上诉请求部分成立,本院予以支持,一审判决认定事实不清,处理不当,应予纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、维持南昌市东湖区人民法院(2017)赣0102民初4678号民事判决第一项、第四项;
二、撤销南昌市东湖区人民法院(2017)赣0102民初4678号民事判决第二项、第三项;
三、驳回闵伟华的其他诉讼请求。
一审案件受理费、反诉费按一审判决执行,二审刘德惠预交的案件受理费21270元,由刘军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
审 判 员 罗云奇
二〇一九年二月二十一日
法官助理 邓 映
书 记 员 朱 谦