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绕开中介私自与房主达成协议,是否构成违约

来源: 律师 时间:2018-12-25
正文

导读:在房产纠纷中常常涉及到关于绕开中介私自与房主达成协议,是否构成违约,那么这种情形应当如何处理呢?本文将从以下案例中详细解读。

案情简介:绕开中介私自与房主达成协议,是否构成违约

A公司称,A公司与刘某于2013年12月24日签订《房地产居间合同》(看房确认书),刘某委托A公司为其提供购买居住房屋的居间服务,对双方义务及服务报酬作了明确约定。合同签订后A公司为刘某提供了房源并免费带其实地查看,刘某看中后,由A公司为其联系房主居间协商,但在A公司为其服务期间刘某却绕开A公司私自与房主联系并达成房屋买卖协议,以刘某一名义按74万元价格购买了该房屋。刘某的行为违反了双方的合同约定,应按照合同约定向A公司支付服务报酬及违约金。

法院判决:应承担违约责任

刘某一系刘某之女,刘某一虽称其与青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司熟识,但其是否另行委托青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司进行房屋中介并未提交充分证据证明。且,刘某、刘某一均未提交有效证据证明涉案房屋的实际成交价格远低于A公司的报价。故,本院对刘某一的主张不予采信,刘某一通过青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司看房并签订合同的行为违反了刘某与A公司的约定,本院确认刘某存在甩中介行为,该行为违反了双方合同约定。被上诉人刘某于本判决生效之日起10内给付上诉人青岛景福不动产经纪有限公司违约金7400元;

律师说法:如何认定本案的违约责任

那么,本案中刘某的行为是否违反了双方约定,构成违约?

首先,A公司(乙方)与刘某(甲方)于2013年12月24日签订的《房地产居间合同》(看房确认书)不违反法律、法规的禁止性规定,该合同虽系A公司单方制作,但刘某在签订时并未提出异议,签订后也未在法定期限内要求撤销,故该合同系双方的真实意思表示,合法有效,双方均应严格依约履行。

其次,双方在合同中约定:甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内,不得规避乙方私下与出售方达成本合同第五条所确认房屋的买卖/租赁交易。否则,甲方应按转让价的2%向乙方支付违约金。2014年5月27日,刘某一与涉案房屋原产权人仇贵林就涉案房屋签订青岛市存量房买卖合同,涉案房屋的实际成交价格为740000元。刘某的行为已构成违约。

因此,刘某存在违约行为,根据双方合同约定,其应按涉案房屋交易价格的2%向A公司支付违约金。刘某在A公司看房后,并未与房屋出卖人签订房屋买卖合同,故A公司所提供的中介服务并未全部完成。且,刘某已支付A公司违约金,该违约金足以弥补A公司的损失。A公司不能要求刘某支付服务报酬。

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