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成功为当事人追回房屋——借名买房合同纠纷

来源: 徐子明律师 时间:2018-05-25
正文
  一、基本案情
  
  原告某公司由案外人某信托公司等共同出资组建,于2000年成立。原告孙某作为某信托公司的员工被派驻到原告某公司工作。2000年8月18日,某房地产公司与被告孙某签订《北京市内销商品房预售契约》并交付了房屋。2001年1月21日,孙某在建行某支行以自己的名义办理了房屋按揭贷款。后原告某公司起诉主张诉争房屋系公司借用被告孙某名义购买,并诉请原告协助办理产权登记手续。诉讼中,被告辩称,因案外人某信托公司派其驻京,故为其购买诉争房屋。原告某公司支付的按揭款相当于租金。
  
  二、法院判决
  
  一审法院认定,原告某公司、被告孙某双方无借名买房约定,故判决驳回了其诉请。
  
  原告某公司不服,提起上诉,二审法院维持原判。
  
  再审法院认为,即使双方就借名购房未签订书面借名约定且双方对借名与否存在争议,但借名人有充分的证据证明借名买房关系成立,故判决,撤销一审及二审判决,改判确定原告某公司为案涉房屋的实际购买人。
  
  三、律师点评
  
  再审法院判决撤销一审及二审判决,改判确定原告某公司为案涉房屋的实际购买人的原因在于:其一,被告孙某至本案起诉前未取得诉争房屋的产权证。此为再审法院新查明的事实,被告不满足该房屋物权的公示要件。其二、优势证据规则判定原告某公司为实际购房人。再审法院根据证据规则,对原告某公司是否为实际购买人的证明责任予以重新裁量判断,并认为案外人某信托公司及原告某公司相关领导证人证言的证明力较低并不予采信,被告孙某不满足案外人某信托公司《会议纪要》关于处理按揭房并由个人购买的条件。其三、原告某公司实际出资并一直占有使用案涉房屋。原告某公司提交的诉争房屋首付款及偿还贷款支付凭证,交纳物业费、水电费的收据,某房地产公司将诉争房屋差价款退还的进帐单,原告某公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明原告公司是诉争房屋的实际购买人。
  
  为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:第一,公司借名个人(职工)购房,要注意保存相关材料,如该房屋的付款凭证等,并与职工签订借名购房协议,明确双方权利义务;若职工中途离职,则公司需及时与职工协商该房屋的处理办法,明确后续操作程序,以避免未来的可能争议。第二,借名买房纠纷争议中,借名人承担较重的证明责任,要积极举证。其核心要件有二:一是实际付款的客观事实,二是与出名人之间具有借名买房的主观合意。
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徐子明
徐子明

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