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张莉律师成功案例

承诺房产给女儿未过户,再立遗嘱有效吗?

来源:张莉时间:2017-08-18 14:15:50

  【案情简介】
  系争房产登记在顾某、苏甲及章某名下。顾某及苏某共生育五名子女,章某为顾某、苏甲的外孙女,为原告苏乙之女。
  系争房产为售后公房,2005年2月期间,苏乙通过转账方式向顾某、苏甲付款,人民币15万元,用途写明“购房”。随后顾某及苏某出具备忘录一份,写明要大女儿苏乙拿出人民币15万元购房款,均分给另外三个女儿。等我们双亡之后,该套房产,属于苏乙与章某共同所有,其他子女无此房产权及继承权。落款为顾某、苏家及另外三名女儿名字。
  2017年6月苏甲过世,苏乙回家奔丧,得知顾某与苏甲另立遗嘱,故向法院起诉顾某及苏甲法定继承人,请求确认签署的承诺书有效并配合办理系争房产过户手续。
  【法院判决】
  法院认为备忘录正文虽系打印,但经苏甲、顾某签名认可,相关家庭成员(另外三名女儿)知晓此事,并作为收款人签名确认收到房款,故备忘录合法有效,苏乙要求确认备忘录有效,本院予以支持。
  苏甲、顾某再2005年收取苏乙人民币15万元对价,并已将其再涉诉房屋中的份额作出处分的情形,后订立遗嘱,对涉诉房屋中的份额作出不同于2005年的处分,系无权处分且违反诚实信用原则,本院认为遗嘱中处分涉诉房屋的部分不具有法律效力。鉴于备忘录中明确,产权归属苏乙、章某共有应待苏甲、顾某双亡之后,目前该条件尚未成就,苏乙要求判令涉诉房屋归苏乙、章某共有的请求,本院难以支持,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定,判决如下:
  一、确认苏甲、顾某于2005年3月8日签署的备忘录有效;
  二、驳回苏乙地其余诉讼请求。
  【律师评析】
  作为诉讼策略来说,是等顾某、苏甲百年后,直接要求确认所有权好,还是等顾某在世时起诉,以及起诉的诉求是什么是律师团队反复探究的问题。与当时充分沟通后,我们选择顾某在世时起诉,申请对备忘录的署名真实性进行司法鉴定
  考虑到备忘录只有单方面署名,直接提起诉讼要求确认房屋的归属可能存在障碍,我们选择先起诉要求确认备忘录的效力。
  本案的争议焦点问题主要有:
  一、备忘录的定性问题。
  虽然是单方面署名,但是房款已经实际支付,且由顾某、苏甲夫妇处分钱款,备忘录也是交由苏乙保存的。我们认为双方对于购房的意思表示、以及付款的金额,房屋的归属都达成了一致,所以我们认为该备忘录实为房屋买卖合同。
  《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。就本案来说,苏乙与其父母订立的协议已经生效并得到履行,未办理物权登记不影响合同效力。
  二、父母另立遗嘱是否有效。
  虽然系争房产仍旧登记在顾某及苏甲名下,但是父母对于大女儿是有书面承诺的,待其百年后系争房产归苏乙所有。不能因为未将系争房产登记在苏乙名下作为理由,而主张两位老人所谓对于系争房产的自由处分权。
  苏甲与顾某另立遗嘱的行为,将对苏乙今后行使确认系争房产的所有权构成妨碍,也有违诚信,因此在处分其名下财产后另立的遗嘱无效。
  如前所述,系争房产已经在苏甲生前作过处分,不能处分他人所有的财产,因此遗嘱无效。
  三、共同遗嘱未生效。
  苏甲过世,不能依其遗嘱主张遗嘱继承权,因为针对系争房产所签署的遗嘱未共同遗嘱,一名共同遗嘱人死亡的,该共同遗嘱未符合遗嘱人全部死亡的生效条件,故未生效。

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