贺某、陈某房屋买卖合同纠纷

时间:2020-03-26 15:16:00| 专长:合同纠纷| 来源:张競律师

  贵州省毕节市中级人民法院
  民 事 判 决 书
  (2019)黔05民终5854号
  上诉人(原审被告):贺某,女,汉族,1963年11月16日出生,住贵州省毕节市七星关区。
  上诉人(原审被告):陈某,男,汉族,1963年10月25日出生,住贵州省毕节市七星关区。
  被上诉人(原审原告):陈某,男,汉族,1956年1月27日出生,住贵州省毕节市七星关区。
  委托诉讼代理人(特别授权):张競,贵州圣谋律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:周训祥,贵州圣谋律师事务所律师。
  上诉人贺某、陈某因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初8771号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
  贺某、陈某上诉请求本院撤销(2019)黔0502民初8771号民事判决,对本案重新作出判决。事实及理由:一、本案关键之一是,上诉人该不该支付陈某购房款?上诉人认为不该付,上诉人与陈某素无往来,也无纠纷,更没有签订任何合同,一审法院的判决是“拉郎配”,强制交易。上诉人和谁交易,选择何种交易方式是上诉人的民事权利,法院也不能非法剥夺。一审法院的判决违背民法的平等自愿原则,上诉人不愿意和陈某交易,也不同意和陈某交易往来。陈某与张梦欣的交易往来,强加给上诉人的任何条款对上诉人没有法律约束力。当事人恶意串通损害第三人利益的。民事行为不受法律保护。二、上诉人该不该一次性付清全部购房尾款?上诉人签订的合同是按揭分期付款,是上诉人与张梦欣协商一致的民事行为,没有违背法律的强制性规定,合法有效。一审法院强制改变合同约定判决上诉人一次性付清全部尾款给陈某,违背了民法的公平、合理原则。同样是付款,一次性付款和分期付款,有明显的区别。三、公正的判决应该是上诉人按照合同约定分期付款给张梦欣,张梦欣分期付款给陈某。四、陈某在和张梦欣与上诉人签订的合同上补签了陈某的名字,但是上诉人持有的合同上没有陈某的签名,法院认定上诉人和陈某签订了合同,是荒唐的,陈某用他签字的合同去欺骗法院,冒充是上诉人和陈某签订的合同,是欺诈性民事行为。五、上诉人与张梦欣签订商铺买卖合同,双方确认购房款汇入张梦欣指定的账户为:毕节市信合站前信用社,账号:27×××81,首付款已交付张梦欣。合同约定张梦欣有履行办理证照和按揭分期付款的义务。若有合同争议,张梦欣有权起诉我,我也有权起诉张梦欣,与陈某无关。
  原审原告向原审法院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付购房款89000.00元;2.案件受理费由被告承担。
  原审法院查明:2012年3月28日,以案外人张梦欣为出卖人,贺某、陈某为共同买受人,双方签订万利商厦3层《商铺买卖合同》(合同编号为2012-27号,为便于叙述,以下简称27号合同),合同约定,张梦欣将位于万利商厦1幢1座3层196号商铺出卖给被告,建筑面积11.14平方米,套内建筑面积8.25平方米,公摊面积2.89平方米,单价为16150.00元/平方米,总价款为179911.00元。付款方式为按揭付款。案外人张梦欣在合同尾页出卖人处加盖私章,买受人陈某在合同尾页处签名捺印。另查明,2012年3月28日,以原告陈某为出卖人,案外人张梦欣、陈潇翔为陈某的委托代理人,贺某、陈某为共同买受人,双方签订万利商厦3层《商铺买卖合同》(合同编号为2012-136号,为便于叙述,以下简称136号合同),合同约定,原告将其所有的位于万利商厦1幢1座3层196号商铺出卖给被告,建筑面积11.14平方米,套内建筑面积8.25平方米,公摊面积2.89平方米,单价为16150.00元/平方米,总价款为179911元。付款方式为首付27942.00元,余款8.9万元为银行按揭付款。还款期限为10年,还款银行为毕节市信合站前信用社。案外人张梦欣在合同尾页出卖人处加盖私章,买受人陈某、贺某在合同尾页处签名捺印。再查明,上述两份合同签订后,二被告向案外人张梦欣交付购房首付款27942.00元,但未向原告缴纳购房尾款8.9万元。
  原审法院认为:原告提交编号为2012-136、原告为出卖人、张梦欣为委托代理人、被告为买受人的《商铺买卖合同》,并据此向二被告主张支付购房尾款,但二被告以原告不具备诉讼主体资格为由进行抗辩,并提交编号为2012-027、出卖人为张梦欣,买受人为被告的《商铺买卖合同》作为依据。经庭审查明,涉案前述两份《商铺买卖合同》均经案外人张梦欣与被告签字确认,虽然被告提交的编号为2012-027的《商铺买卖合同》载明的出卖人为张梦欣,未披露原告的相关信息,但原告提交的编号为2012-136的《商铺买卖合同》已经载明出卖人为原告,并注明张梦欣为委托代理人,故被告在签署该份合同时,理应知晓张梦欣与原告之间就买卖商铺事宜存在的委托代理关系。加之两份《商铺买卖合同》约定的标的物均为案涉商铺,约定的单价亦一致,且被告亦认可尚未支付的购房尾款为8.9万元,并主张以按揭贷款方式予以支付,与原告提交的2012-136号《商铺买卖合同》约定的余款支付方式以及金额一致。据此可知,案涉两份《商铺买卖合同》均系张梦欣基于原告的委托与被告签订,被告对于二人之间的委托代理关系应予知晓,故张梦欣从事的代理行为所产生的法律效果应归属于原告。因此,陈某系本案适格原告。有权向被告主张剩余购房尾款8.9万元。根据136号合同约定,余款8.9万元确系通过银行按揭贷款予以支付,但是在该合同中,并未约定原告负有协助被告办理涉案商铺银行按揭贷款的义务,办理银行按揭贷款系被告义务。故被告是否成功办理涉案商铺的银行按揭贷款并不影响原告向被告主张支付剩余购房尾款的权利。因此,被告应当支付原告8.9万元购房尾款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定,判决:贺某、陈某于本判决生效之日起十日内共同支付向陈某购买位于贵州省××市七星关区威宁路万利商厦1幢1座3层196号商铺购房尾款8.9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1013.00元,由贺某、陈某承担。
  经二审审查,一审查明的事实属实,本院予以确认。本院二审进一步查明:陈某提交的《万利商厦小商铺合同计算纸》载明:案涉**商厦196号商铺总价179911元,五年返租金62969元(返租金额从首付款扣除),五年返租后的总价116942元,首付90911元,银行按揭8.9万元,实际首付27942元。
  本案二审争议焦点:上诉人应否向被上诉人支付购房款;如应支付,如何支付。
  本院认为:依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生法律效力”规定,案外人张梦欣代理被上诉人与上诉人签订的案涉136号《商品房买卖合同》所产生的法律后果归属于被上诉人,该合同对上诉人与被上诉人均具有法律约束力。上诉人和被上诉人均应按照合同享有权利和履行义务,被上诉人向上诉人履行了交房的义务,上诉人也应向被上诉人支付购房款。上诉人以未与被上诉人签订合同为由,主张不该向被上诉人支付购房款,不符合前述代理制度的法律规定,本院不予支持。虽然136号《商品房买卖合同》约定的8.9万元尾款以银行按揭付款方式10年付清,但上诉人签订合同后并未以银行按揭付款方式向被上诉人支付过尾款,违反了合同约定,签订合同至被上诉人提起诉讼已6年有余,被上诉人8.9万元尾款分文未得,利益受到严重损害,至今10年的付款期限也仅有两年多,原审判决上诉人支付被上诉人8.9万元购房尾款,符合民法公平原则,权利义务也相一致,并无不妥之处。上诉人上诉称不该一次性付清全部购房尾款,不符合本案的情况及民法公平原则,本院不予采信。原审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费1013元,由贺某、陈某负担。
  本判决为终审判决。
  审 判 长 田某
  审 判 员 张某
  审 判 员 徐某
  二〇一九年十二月五日
  法官助理 代某
  书 记 员 刘 某