有抵押的房屋过不了户怎么办?

时间:2019-02-27 20:39:34| 专长:房产纠纷| 来源:张付杰律师

上诉人(原审被告)钱xx,*生,汉族,住***。

被上诉人(原审原告)樊xx,*生,户籍地址***,现住***。

被上诉人(原审原告)周xx,*生,汉族,户籍地址***,现住****。

上列两被上诉人之共同委托代理人张付杰,上海精诚海众律师事务所律师。

原审第三人黄x,*生,汉族,住***。

原审第三人上海农商银行南汇支行,住所地***。

负责人**,行长。

原审第三人上海市住房置业担保有限公司,住所地***。

法定代表人**。

上诉人钱xx因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第1327号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明,2008年10月6日,钱xx取得****房屋(以下简称系争房屋)的上海市房地产权证,登记权利人为钱诗林。2012年9月7日,钱xx、樊xx及上海汉宇房地产顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》,同时钱xx、樊xx还签订《房地产买卖协议》,约定樊xx向钱诗林购买系争房屋。同日樊小平支付了购房定金20,000元,钱xx出具了定金收据。2012年9月15日,由钱xx为甲方,樊xx、周xx为乙方,双方签订《上海市房地产买卖合同》,约定双方通过上海汉宇房地产顾问有限公司居间介绍,由乙方受让甲方的系争房屋,转让价款为895,000元,在2012年11月30日之前,由双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定,甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,双方同意按下列内容处理:甲方逾期未履行合同约定的,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款的日万分之三计算,违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的,除甲方应向乙方支付十日的违约金外,乙方有权单方解除合同。合同补充条款(一)约定:在双方签订本合同前,乙方已向甲方支付定金20,000元。在双方签订本合同且该房屋的抵押权人黄瑛出具同意出售房屋及其于确定日期办理完结该项个人抵押注销手续的相关书面声明且甲方将该房屋的房地产权证交由上海汉宇房地产顾问有限公司保管后二个工作日内乙方应向甲方支付部分购房款365,000元。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计为385,000元。此款由甲方直接收取。同时,甲方应向乙方出具收款凭证。鉴于该房地产内存在个人持证抵押,抵押权人为黄瑛,债权数额为400,000元,抵押期限为2012年1月8日至2012年3月7日。在2012年9月22日前,甲方应将该房地产的房地产权证原件交由上海汉宇房地产顾问有限公司暂为保管至甲、乙双方共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续当日止。房地产权证保管期间,甲方不得对该房地产权证进行挂失补办。在甲、乙双方签订本合同前,甲方已与贷款银行预约还贷时间并及时将银行确定的还贷日期告知上海汉宇房地产顾问有限公司与乙方。甲方应在与其贷款银行约定的还贷当日去银行还清贷款,并在取得银行交付的办理抵押注销登记材料后三个工作日内向该房地产所属区域的房地产交易中心提交齐全材料并办理注销该房地产抵押登记事项。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲方办理完毕注销该房地产抵押登记手续后且在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后十五个工作日内,乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方申请的贷款金额(第二期购房款)为500,000元。在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内,乙方应将材料原件交其贷款银行,贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方。如乙方的贷款申请获得银行通过,则甲、乙双方应在银行作出前述审核结果且在甲方办理完结注销抵押登记手续后三十个工作日内共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的,则乙方应在银行作出上述决定且甲方办理完毕抵押注销手续后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方。同时,甲、乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。在甲、乙双方办妥交房及相关更名手续、结清费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日,乙方将购房余款10,000元支付给甲方,同时甲方应向乙方出具收款凭证。

上述合同签订后,黄瑛出具了“同意出售系争房屋并于2012年9月22日前办理抵押注销登记手续”的《确认书》,2012年9月18日,樊小平、周美红支付了房款365,000元,钱诗林出具了房款收据。2012年10月,樊小平、周美红与银行就申请贷款签订了合同并办理缴纳了系争房屋的交易契税。但由于钱诗林一直未结清与黄瑛、上海市住房置业担保有限公司的借款、欠款及注销系争房屋的抵押登记,樊小平、周美红交涉未果。

2012年12月10日,樊xx、周xx向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、钱xx继续履行双方就系争房屋签订的房地产买卖合同,协助办理系争房屋的过户手续;2、钱诗林支付迟延办理过户违约金,以樊xx、周xx已付款385,000元为基数,按日万分之三标准自2012年12月1日起计算至实际过户完毕之日;3、樊xx、周xx代为清偿钱诗林债务以涤除抵押,清偿的款项冲抵房款;4、钱xx承担诉讼费。

另查,根据上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息,系争房屋于2012年1月11日设定有抵押权人为黄x,债权数额为400,000元的抵押,2009年3月19日设定有抵押权人为上海市住房置业担保有限公司,债权数额为94,000元的抵押。

2009年3月,钱xx为购买系争房屋向第三人上海农商银行南汇支行申请了公积金贷款94,000元,2013年5月因钱诗林拖欠不还贷款,上海市住房置业担保有限公司将钱诗林拖欠的贷款余额及利息归还了上海农商银行南汇支行。

2012年1月8日黄x与钱诗林签订《借款抵押合同》,经上海市宝山区公证处公证出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》,约定钱诗林向黄瑛借款400,000元,借期二个月,钱诗林将系争房屋抵押给黄瑛。借款到期后因钱诗林未还款,黄瑛向法院申请执行。该案执行过程中,法院于2013年1月16日对系争房屋进行了查封。

2013年7月2日,黄x(甲方)与樊xx、周xx(乙方)签订《代位清偿协议书》,约定双方就乙方代钱诗林清偿所欠甲方债务,涤除系争房屋上权利限制的相关事宜订立本协议,并约定:一、基于甲方与钱xx于2012年1月8日签订的《借款抵押合同》,截止2013年6月27日止,钱xx尚欠甲方借款本金400,000元,利息143,325元,违约金20,000元,以及实现抵押权产生的费用。对此欠款,甲方已向法院申请执行,执行案号为(2013)浦执字第101号;二、根据乙方与钱诗林签订的《上海市房地产买卖合同》约定,上述房屋的转让价款为895,000元,现乙方已向钱诗林支付购房首付款385,000元,尚余购房款510,000元未付;三、乙方以房屋买卖合同纠纷为由将钱诗林诉至法院,案号为(2013)浦民一(民)初字第1327号,并申请追加了上述房屋的抵押权人甲方与上海市住房置业担保有限公司为第三人参加诉讼;四、甲方明确在(2013)浦民一(民)初字第1327号案中接受乙方代钱诗林以购房款清偿甲方债务的数额为400,000元,以涤除房屋上的抵押权。甲方保留对钱诗林其他债权的追诉权;五、履行本协议的方式:1、本协议签订之日两日内乙方将代位清偿保证金231,500元交入法院指定帐户内,且乙方承诺在(2013)浦民一(民)初字第1327号案中所缴纳的财产保全保证金为代钱诗林清偿给甲方的款项,前述两笔款项合称为“保证金”。保证金优先用于清偿上海市住房置业担保有限公司债务,未经甲方同意乙方不得擅自领取该保证金;在房屋产权变更登记至乙方前,甲方亦不得向法院申请领取该保证金;2、在乙方将保证金交入法院指定帐户后,甲方于见到乙方缴款凭证当日向法院申请解除(2013)浦执字第101号执行案件中对房屋的查封措施;3、甲方承诺在(2013)浦民一(民)初字第1327号案的判决生效后三日内向房地产交易中心办理注销甲方对房屋的他项权利(抵押)登记手续(诉讼请求须包含办理房屋的过户手续);4、乙方须在甲方注销抵押权后三日内向房地产交易中心申请办理房屋过户手续,房屋产证变更登记至乙方后两日内乙方须将本协议第四条载明的代清偿款项全额支付给甲方,若需乙方至法院办理相关手续,乙方须无条件配合(包括法院强制过户);六、违约责任:甲方违反本协议之约定的,应承担乙方因履行本协议第五条第一项约定所造成的损失;乙方违反本协议之约定的,应承担甲方因解除对房屋查封、抵押所造成的损失。

2013年7月3日,樊xx、周xx将231,500元交至法院执行款专户,之后法院解除了(2013)浦执字第101号执行案件中对系争房屋的查封。2013年7月5日,法院根据樊xx、周xx申请因本案对系争房屋进行了查封。

2013年8月,钱xx的委托代理人徐炜燕向法院提出钱xx系精神病人,认为钱诗林与樊小平、周美红签订房屋买卖合同时无行为能力,合同无效,申请对钱诗林的诉讼行为能力及签订合同时的行为能力进行司法鉴定,并提交了2013年8月10日上海市精神卫生中心的门诊病史一份。法院委托上海市精神卫生中心司法鉴定所进行鉴定后,钱诗林既拒绝预交鉴定费用,又拒绝前去鉴定,故之后法院撤回了鉴定委托。

原审法院认为,樊xx、周xx与钱xx就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律禁止性规定,应为有效,双方应恪守履行。钱xx辩称其系受胁迫签订上述合同,该辩解缺乏足够证据证明,不予采纳。钱xx的原审委托代理人徐xx于2013年8月提出钱xx系精神病人、签订合同时无行为能力,但在法院委托司法鉴定后,钱诗林既不预交鉴定费用,又拒绝配合鉴定,应自行承担举证不能的责任。其提交的2013年8月10日上海市精神卫生中心的门诊病史并无钱诗林系精神病人的明确诊断,故对钱诗林委托代理人提出的上述意见法院不予采纳。按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定,樊xx、周xx已按约支付首期购房款385,000元及申请办理500,000元贷款手续,钱诗林应按约履行与黄瑛、上海市住房置业担保有限公司结清借款、贷款、注销系争房屋上设定的抵押以及在2012年11月30日前配合樊小平、周美红办理过户手续的义务,钱诗林至今未按约履行上述义务,显属违约,樊小平、周美红要求钱诗林继续履行双方就系争房屋签订的房地产买卖合同,协助办理系争房屋的过户手续,以及要求钱诗林支付迟延办理过户违约金之诉讼请求,符合合同约定,应予支持。樊小平、周美红表示愿意代钱诗林清偿所欠上海市住房置业担保有限公司的债务,以消除系争房屋上所设定的抵押,上海市住房置业担保有限公司表示同意,樊小平、周美红与黄瑛就樊小平、周美红代钱诗林清偿借款债务以涤除系争房屋抵押事宜签订《代位清偿协议书》,法院予以准许。樊小平、周美红尚有510,000元购房款未支付钱诗林,樊小平、周美红代钱诗林清偿所欠黄瑛、上海市住房置业担保有限公司债务的款项可予冲抵未支付房款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定,原审法院于2013年11月15日作出判决:一、被告钱诗林应于判决生效之日起十日内与第三人上海市住房置业担保有限公司及第三人黄瑛结清所欠债务、注销系争房屋的抵押登记;若被告钱诗林逾期未结清上述债务,原告樊小平、周美红自愿代被告钱诗林清偿被告钱诗林所欠第三人上海市住房置业担保有限公司债务,第三人上海市住房置业担保有限公司在债务得到清偿后三日内应协助办理上述房屋的抵押登记注销手续;原告樊小平、周美红按照与第三人黄瑛签订的《代位清偿协议书》履行的,第三人黄瑛应于判决生效之日起三日内协助办理上述房屋的抵押登记注销手续;二、被告钱诗林应于系争房屋的抵押登记均被注销之日起三日内协助原告樊小平、周美红办理上述房屋的过户手续;三、被告钱诗林应于判决生效之日起十日内支付原告樊小平、周美红逾期过户违约金,以385,000元为基数,按日万分之三标准自2012年12月1日起计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日期)止;四、原告樊小平、周美红代被告钱诗林清偿被告所欠第三人黄瑛、上海市住房置业担保有限公司债务的款项可抵冲原告樊小平、周美红应支付被告钱诗林的购房款。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,761元、财产保全费4,995元,由钱诗林负担。

原审判决后,钱诗林不服,上诉至本院称,其与樊小平于2012年9月签订的关于系争房屋的买卖合同并非出自其本人意愿,是在黄瑛等人的胁迫下被迫签订的。樊小平、周美红在明知黄瑛是非法放贷的情况下,以远低于市场价的价格购买系争房屋,钱诗林也没有收到购房款,购房款被黄瑛等强行扣留。故钱诗林要求撤销原审判决,改判驳回樊小平、周美红的原审诉讼请求,本案的一、二审诉讼费由樊小平、周美红承担。

被上诉人樊小平、周美红辩称,不同意钱诗林的上诉请求,要求维持原判。

原审第三人黄瑛、上海农商银行南汇支行、上海市住房置业担保有限公司未到庭,亦未向本院提交书面答辩意见。

本院经审理查明,原审查明的事实无误,本院予以确认。

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,钱诗林主张其是在被胁迫的情况下,且樊小平、周美红明知黄瑛非法放贷,而以远低于市场价的价格购买其系争房屋,但对此未能进行充分的举证,故应当承担相应的不利后果。根据查明的事实,樊小平、周美红是通过中介机构与钱诗林签订了关于系争房屋的买卖合同,房屋价格为双方协商的结果,樊小平、周美红亦已向钱诗林支付了首期购房款38.5万元,钱诗林也出具了相应的收款收据,故关于系争房屋的买卖合同不具有无效或可撤销的情形,为当事人的真实意思表示,依法成立且已实际部分履行,对钱诗林具有法律约束力。钱诗林未能按约涤除系争房屋上存在的抵押并配合樊小平、周美红办理房屋过户手续,构成违约,应当承担相应的法律责任。原审据此判决支持樊小平、周美红的诉请,具有相应的事实和法律依据。上诉人钱诗林的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。原审判决无误,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币12,761元,由上诉人钱诗林负担(免交)。

本判决为终审判决。