租赁经适房,风险很大

时间:2019-03-04 19:04:25| 专长:合同纠纷| 来源:张付杰律师

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)沪0115民初35964号

原告陈xx,男,1989年4月6日生,汉族,住上海市杨浦区。委托代理人张付杰,上海众华律师事务所律师。被告田xx,男,1983年5月1日生,汉族,户籍地河南省,现住上海市浦东新区。原告陈xx与被告田xx房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月12日立案受理后,依法适用简易程序,于2016年7月20日公开开庭进行了审理,原告陈房俊及其委托代理人张付杰、被告田xx到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告陈xx诉称,上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为经济适用房,因原告误信案外人上海铭峰房地产经纪事务所不实言辞及考虑到自己工作地点不便,于2015年3月17日与被告签订《房屋租赁合同》,租期四年,如被告违约,原告无条件收回房屋,违约金为人民币(以下币种相同)900元。后被告未经原告同意,擅自将房屋转租。原告与被告沟通时,被告以系争房屋性质威胁原告。现原告已收到上海市杨浦区住房保障机构送达的整改通知,《房屋租赁合同》已无继续履行可能。现原告要求:一、解除原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》;二、被告承担违约金人民币900元;三、被告支付房屋使用费(按每天30元标准,自2016年4月12日起计算至被告腾房之日止)。被告承担本案诉讼费用。被告田建涛辩称,不同意原告的诉讼请求。现仍在合同约定的租赁期内,故不同意解除合同及支付相关费用。如果解除合同,则要求原告赔偿装修损失8万元。经审理查明,系争房屋权利人登记为原告与房沪芳,房地产权证附记“经济适用住房(有限产权),不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权、5年内不得转让或者出租”。2015年3月17日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将系争房屋(建筑面积约为86.07平方米)出租给乙方使用,乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为出租使用;租赁期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止;月租金900元,每三个月结算一次,乙方需提前7天支付下次房租。甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金900元整。如甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付上述金额违约金,反之若乙方违约,则甲方有权不退还押金。补充条款约定:1、在租期内,甲方在四年之内不能赶走乙方,如不能保证住满四年,甲方赔乙方装修费2万元,乙方住满四年不得向甲方提出赔装修费。2、不得改变房屋结构。3、不得群租。4、甲方同意乙方装修。备注:乙方如违约,甲方不赔偿任何费用,并无条件收回房屋。合同签订后,原告将系争房屋交付被告,被告按约向原告支付了租赁押金900元及房屋租金。嗣后,被告将系争房屋转租他人,租期一年,始自2015年5月5日,月租金2,000元。2016年4月10日,原告短信通知被告“现发现您在未经过我同意已将房屋转租给他人,有违合同条约,请您在2天内联系我,逾期未联系我或不回复我,我将采取相关措施”,被告回复“你再给我搞,我让政府把你的房子收掉”。次承租人现已搬离系争房屋。审理中,原告确认被告已支付了截止2016年9月30日的房屋租金,要求被告返还系争房屋,并撤回要求被告支付房屋使用费的诉讼请求;同意合同解除后返还被告押金900元;原告认为被告的装修费用不超过1万元。原告还提供了上海市共有产权保障住房(经济适用住房)告知书及违规行为处理告知书。被告称装修花费15万元,但未提供证据。以上事实,有经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、转租合同、短信截屏等以及原、被告陈述在案佐证。本院认为,系争房屋为经济适用住房,按《经济适用住房管理办法》规定在未取得完全产权以前不得用于出租经营,原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》违反了国家对于经济适用住房的管理规范,双方明知房屋性质但仍签订租赁合同,对此原、被告均有过错。现原告要求解除,应予准许,原告出租不得用于出租经营的房屋,无论被告是否具有擅自转租的行为,合同均应予以解除,故原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。合同解除后,被告负有向原告返还租赁物的义务。被告虽提出要求赔偿装修损失,但未能就其装修费用提供证据。本院根据《房屋租赁合同》中“如不能保证住满四年,甲方赔乙方装修费2万元”的约定,结合被告擅自转租系争房屋牟取租金差价利益的事实,以及双方的过错程度,酌定原告给予被告装修补偿款1万元。至于被告支付的押金及截止2016年9月30日的租金,可予被告腾退系争房屋并按实结算被告应承担的费用后,原告将剩余部分退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条之规定,判决如下:一、解除原告陈房俊与被告田建涛就上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》;二、被告田建涛于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋,将前述房屋返还原告陈房俊;三、原告陈房俊于被告田建涛返还上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋之日支付被告田建涛装修补偿款1万元;四、驳回原告陈房俊的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元,由被告田建涛负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员  全炜琦

二〇一六年八月五日

书记员  沈 嬿