张付杰律师:承租人违约,次承租人损失获赔

时间:2020-03-19 10:49:33| 专长:| 来源:张付杰律师

  张付杰律师:承租人违约,次承租人损失获赔
  房屋租赁市场一直奇怪,有所需有所求,也有人专门从事转租市场,但环节多了,纷争也就多了。因承租人违约,导致出租人将次承租人赶走,次承租人损失怎么办?张付杰律师按:因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物,根据合同相对性原则,次承租人无法向出租人主张赔偿,但可以向承租人主张赔偿,追究其违约责任。
  【基本案情】
  黄某与朱某签订租赁合同,约定黄某承租朱某名下的商铺,对租期、租金支付及违约责任做出了相应约定。嗣后,黄某与王某签订房屋租赁合同,黄某将其租赁的商铺又转租给王某。王某承租房屋两年期间,依约向黄某支付了保证金及租金,而黄某拖欠朱某房屋。朱某将黄某和王某诉至法院,要求解除租赁合同,支付租金及腾房。法院审理后认为,根据双方合同约定,黄某拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件,朱某要求解除合同具有事实依据和法律依据;合同解除后,黄某应将诉争的商铺腾退给朱某。对于王某的抗辩及损失,法院告知王某另案处理。王某无奈另案起诉黄某,主张解除房屋租赁合同,退还已付未用期间租金并承担违约责任。
  【法院审理】
  经审理,法院认为,黄某与朱某间的租赁合同已解除,黄某与王某间的房屋租赁合同已无法继续履行,理应解除。因黄某存在违约行为,法院判决合同解除,并判决黄某退还王某已付未用期间租金,支付违约金。
  【律师释疑】
  在商铺存在转租的情形时,租赁合同终止的原因大致有四种情形:一是非法转租,出租人行使法定解除权解除租赁合同;二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同;三是租赁合同被撤销或者被认定无效;四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即属于第二种情形,一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物,由于出租人与次承租人之间没有合同关系,所以根据合同相对性原则,次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。