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张明彦做客山东广播经济频道
来源: 张明彦 时间:2013-12-16
2013年12月15日,张明彦律师应邀做客山东广播经济频道《财富早班车》,分析房屋买卖中的“阴阳合同”问题。

主持人闻斌:听众朋友,本期来到直播间的是中顾网律师团律师、山东舜翔律师事务所的知名律师张明彦。本期节目要讨论的是购房中阴阳合同的话题。

  

主持人闻斌:现在,先请张明彦律师来给大家解释一下,什么是购房当中的“阴阳合同”。

张:所谓“阴阳合同”是生活中的一种通俗说法,法律上并没有这样的概念,首先说什么是合同,根据我国合同法第二条,本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协。那么,阴阳合同,也就是说,当事人之间就同一事项,签有两份这样的协议(合同),这两份合同的内容有所不同,一份用于对外办理有关事项,一份是用来真正约束双方实体权利义务的,这样的情况,人们称为“阴阳合同”。近年来,在房屋买卖种(尤其是在二手房的买卖中)出现的阴阳合同主要表现为,故意做低或者做高房屋价格,来达到房屋过户中少交税款或骗取银行更多贷款等目的。这是我们大家比较关注的。

 

 主持人闻斌:感谢张明彦律师的专业解释,抽象的概念大家可能不是很理解,下面我们来看一个案例:

 

  房人王先生与买房人赵先生在房屋交易时为规避税费签订了阴阳合同,用于变更产权登记备案的合同房价为15万,房屋买卖合同的房价为45万。但在合同履行过程中,买房人赵先生以存在重大误解为由,申请仲裁请求变更协议,主张只按照备案合同中的房价15万元购买,不再购买“作价”30万元的家具、家电及配套设施设备。先生这才慌了神,辩称是为了帮先生规避房产交易税费才在签订了房屋买卖合同的当日,又签订了《补充协议》,将房价款在房屋买卖合同中约定的总价45万元分成两笔,房价款变更为15万元,其他款项以家具、家电、装饰装修及设备配套设施作价的形式变更为30万,但《补充协议》中约定该总价一并支付,且为其净得价。第三人某经纪公司作为居间人也称,变更房价款并分为两笔标明不同款项但总价不变的方式是为了规避房产交易税收。

 

  

主持人闻斌:在房屋买卖中签订的阴阳合同,一般认为是“阴合同”有效、“阳合同”有效,还是两份都无效?

 

张:这个问题,目前理论界和司法实践中都有不同的观点和认识,有的认为,在房屋买卖中,当事人之所以要签订两份合同,其主要目的是为了房屋过户时少缴纳交易税,有的是为了银行按揭时为了多贷款,从这一点来看,因合同以合法形式掩盖违法目的, 或者存在恶意串通,损害国家、集体、第三人利益,根据法律规定应该是“阴合同”和“阳合同”均属无效合同。有的认为,房屋买卖行为是当事人之间的一种民事行为,而民事行为遵循“当事人意思自治原则”,当事人可以自由处分自己的民事权利和义务,订立两份甚至两份以上的合同,其行为并不违反法律规定,因而“阴合同”和“阳合同”均为有效,只是“阳合同”中的价格条款为无效条款。我个人认为,“阴阳合同”中,违反法律规定的是“阳合同”,虽然只是价格条款违反了法律规定,但是他签订这份合同的整体目的是“以合法形式掩盖违法目的”, 存在“恶意串通,损害国家、集体、第三人利益”之情形,扰乱国家税收征管秩序,从维护国家利益,维护房产登记管理,维护房地产市场经济秩序的角度来看,应该判定“阳合同”整体无效为宜。这样可以增加当事人的违法成本,促使人们不要碰侥幸,增加守法意识。而“阴合同”因为其本身是房屋买卖双方的真实意思表示,而且实际也按这份合同履行,从维护交易安全,降低交易成本的角度考虑,应该认定为有效合同。当然,这里有一个特殊情形,比如上面案例中讲到的,先生和赵先生之间的“阴阳合同”中的所谓“阴合同”,是以“补充协议”为表现形式的,这样看来,“补充协议”或“补充条款”其本身并不是一份完整的合同,如果“阳合同”无效,“补充协议”或“补充条款”将陷于尴尬境地,我认为,如果是这种情况,那么,当事人之间就重新签署房屋买卖合同来解决这个问题。

主持人闻斌:阴阳合同判定法律效力的标准是什么?

:我国合同法对合同成立和生效的标准作了具体规定。作为房屋买卖中出现的阴阳合同来看,根据我国合同法第五十二条的规定,有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

我认为,仅对房屋买卖中出现的“阴阳合同”,其判断法律效力的主要标注应是该条款的第二项和第三项,即是否“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”是否“以合法形式掩盖非法目的”。

 

主持人闻斌:本案中,阴阳合同给卖方带来了法律风险,阴阳合同中,卖房人经常会遇到的法律风险有哪些?

张:对于卖方而言,1、合同签订后,买房者可能会“弄假成真”,声称以房产局登记备案的合同(也就是“阳合同”)约定的价款为准,支付房价。或以不再购买卖房者所谓的家具、家电、设备,补偿房屋装修不合理等理由,来主张只履行“阳合同”。2主动毁约,要求确认双方所签订的合同无效,这样无疑增加了无法收到合理房款的风险或引发诉讼负担。3、无论出于什么动机,只要买房者主动引发诉讼,势必“阴阳合同”被披露,这样将面临房屋交易失败或补缴税款的(主要是补缴的税款有谁承担的纠纷)、遭受国家处罚的风险。等等吧。

主持人闻斌:房者常见的法律风险有哪些?

张:1、如果遇到房价上涨或出于其他目的,购房者可能会主张房屋买卖合同无效,从而达到毁约的目的,导致交易失败。2、同样会遇到“阴阳合同”一旦被披露,面临补缴税款或接受行政机关处罚的风险。3,无论是卖方毁约还是补缴税款(税款承担问题),都将面临诉讼的风险(打官司,无论最终谁输谁赢,都是一种负担,谁都愿意打官司)

 

主持人闻斌:我们听到阴阳合同对买卖双方都存在极大的法律风险,那为什么它还这么盛行?

张:这主要是在房屋交易中,当事人为了达到偷税漏税的非法目的,加上实践中,一些房屋中介为了到达交易成功的目的,往往积极提示和直接帮助操作,他们认为这样可以少缴税款,但殊不知隐患重重,到头来得不偿失。

 

主持人闻斌:刚才张明彦律师说到,阴阳合同一般都会涉及到偷税漏税,这种情况下买卖双方会受到什么样的惩罚?

张:“阴阳合同”一旦被发现,主要是由国家税务机关给予责令补缴税款,罚款、拘留等行政处罚;如果偷税漏税数额较大或次数较多,到达刑事立案的标准,则可能构成犯罪,移交司法机关办理。因此,我们一定不能图小便宜,损害国家利益,同样也损害了自己,要合法诚信交易,做守法公民。

主持人闻斌:我们买房子的时候,会有中介怂恿签订阴阳合同,在这种情况下,中介是不是也要负一定的法律责任?

张:是的,我刚才也说了,很多情况当事人并不知道阴阳合同,是专业从事房屋买卖中介的中介机构给予提示或帮助操作,但是目前国家对房屋中介之类的中介机构的管理和立法还不完善,主要是法院依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。另外行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

主持人闻斌:阴阳合同涉及这么多的问题,那么在购房房屋的时候我们是不是应该做一下购房合同公证?公证应该携带哪些材料去哪儿公证?

 

:公证不是房屋买卖合同生效的必经程序,但是进行公证有许多好处,所以还是倡导大家对房屋买卖合同进行公证。对合同进行公证能够规范、引导、监督当事人依法签订合同,有效防止如“阴阳合同”,合同诈骗之类的违法行为,减少和避免合同纠纷。这样既保护了当事人的合法权益,也维护了国家利益。对合同进行公证,当事人双方需亲自到公证处去办理,一般市、县区都设有公证机关,携带在材料主要有合同文本、合同双方当事人的身份证明、交易房屋的权属证明(房产证)等。

 

主持人闻斌:嗯,好,非常感谢张律师!节目最后,张律师还有什么建议提供给听众朋友?

张:买房卖房是咱老百姓一生生活中中比较重大的经济活动,对待这样的大事听众朋友一定要谨慎,要合法进行,这样才能减少和避免纠纷,从而从根本上维护自己的合法权益。

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张明彦
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