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挥之不去的购房合同加名?

来源: 张明彦律师 时间:2018-11-20
正文

房屋是家庭生活中一项较为重大的财产,因房产而产生的争议,尤其是涉及夫妻离婚时而引发的各种房产争议,可谓纷繁芜杂。司法实践中,有些争议可以适用相关法律和最高人民法院已经出台的相关司法解释的规定进行处理,而有些争议,尚无直接、具体的法律条款和司法解释规定可以遵循。

实际案例:孙某某与郑某某登记结婚之前,孙某某的父亲出全资为其购买房产一套,房屋买卖合同由孙某某与房产开发商签订。房屋已实际交付,但尚未办理确权。婚后,郑某某对孙某某所购房屋要求权益,让孙某某在购房合同中加上自己的名字。出于维系家庭关系、共同生活目的,孙某某同意加上妻子郑某某的名字。经与开发商协商,以“权益流转”的形式,孙某某、郑某某作为共同房屋买受人与开发商重新签订了一份《商品房买卖合同》,开发商在留存的《权益流转单》中明确记载加名原因为“增加权益”。后来,由于夫妻生活出现严重矛盾,妻子郑某某主动提出离婚,孙某某起初不愿与郑某某离婚,希望能继续生活下去,但郑某某坚决要求离婚。无奈,孙某某开始开考虑自己房产的问题。认为,当初之所以加上郑某某的名字是为了能与郑某某和自己一辈子共同生活下去,才将房产的部分权益让予妻子的,而现在,既然郑某某坚决要求离婚,不再愿意和自己共同生活下去,让予郑某某的房产权益也应该撤回,郑某某不应该再享有房屋的共有权。然而,加名容易,想再挥抹去掉可就没那么容易了。

维权过程:孙某某通过司法程序进行了两次维权活动,但均以失败而告终。第一次维权,以赠与法律关系,起诉妻子郑某某,要求撤销赠与。失败原因:房产尚未确权,不具备赠与的前提条件,当然无从谈起撤销赠与。第二次维权,在离婚诉讼中,孙某某提出确认双方购房合同项下的房产实为自己一方的婚前财产,不属于夫妻共同财产。失败原因:也是房产尚未确权,离婚诉讼中暂不予处理。

那么,难题来了,不确权,就无法通过司法途径进行处理,而一旦确权,即便能够通过司法程序处理,却因房产已经确权在两人名下,按照物权法的相关规定,当然属于共有,处理已无意义。

法律分析:笔者认为,本案涉及的纠纷,准确归纳其法律关系非常重要,法律关系定性准确了,方有付诸诉讼解决并获得成功的可能。如上所述,孙某某在购房合同中,经与开发商协商,以权益流转的形式,加上自己配偶的名字,这一行为到底属于哪一种法律关系呢?是赠与合同关系吗?笔者认为,具有赠与性质,但并不属于法律上的赠与合同关系。所谓赠与合同,是指一方(赠与人)将属于自己所有的财产无偿给予另一方(受赠人),另一方表示接受的合同。这里需要强调的是,赠与合同中,赠与人首先要对赠与的标的物具有合法的产权,这是前提。而本案涉及的纠纷中,房产尚未办理产权登记,根据《物权法》第六条、第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。依法经登记,发生效力,未经登记的,不发生效力。通俗讲,某一物尚不确定是不是某人的,某人便无权将该物送给别人,进行处分。因此,孙某某的行为不构成赠与的法律关系(但实质上具有赠与性质)。那么,转变一下角度来看,本案涉及的房屋,实属孙某某作为原始房屋买受人与房地产开发商之间《商品房买卖合同》中的标的物,因对合同项下的标的物权益发生纠纷,是不是可以看作是孙某某与开发商之间在合同履行中发生的问题呢?也就是说,本案是否属于孙某某与开发商之间的房屋买卖合同纠纷呢?综合权衡,笔者持肯定观点。孙某某是在房屋买卖合同的履行过程中,经过与开发商协商,增加了郑某某作为共同的房屋买受人,也就是说,房屋买卖合同的一方主体发生了变化,而这种变化是原始合同主体的一种权益让予(即增加权益),有《权益流转单》为证,在这种权益让予过程中,孙某某作为原始合同主体,具备主动权,他有权将权益让与他人,在合同履行完毕之前(尚未确权,为未完成法律意义上的交付),亦应有权收回该权益的让予(相当于撤回赠与)。

支持依据:《中华人民共和国民法总则》第五条:民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条:民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。第十条:处理民事纠纷,应当依照法律,法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条:本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。这里说的“参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”,就是司法实践和理论上的“类推适用”,即在法律没有明确文字规定的情况下,比照相应的法律规定进行处理纠纷。本案中,即可类推适用有关赠与合同的规定进行处理。需要说明的是,只是类推适用有关赠与合同的规定,不等于孙某某购房合同加名的行为即为严格法律意义上的赠与合同法律关系,涉及诉讼时,和按照以赠与合同法律关系进行的诉讼主体也是不同的。

解决手段:孙某某以开发商为被告,列郑某某为诉讼中的第三人,以商品房买卖合同纠纷为案由,提起诉讼,要求判令孙某某为商品房买卖合同的唯一买受人主体。这一诉讼思路,笔者不敢保证一定能得到法院的支持,毕竟仁者见仁智者见智,不同法院、不同法官、不同的法律工作者观点会有所差异。但纵观现实生活中频发的种种涉房争议,在立法相对滞后的状态下,以现有政策、公理和平衡需要为基础,适用法律的基本原则、基本原理、基本规定和公序良俗来处理案件,从而化解矛盾、解决问题,确有必要予以考虑。

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张明彦
张明彦

诚第1

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