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以商业用地建盖的房屋不是真正的商品房
来源: 赵艳军 时间:2018-09-15
以商业用地建盖的房屋不是真正的商品房
 
案情:马女士在报纸上看到某房地产公司正在开发销售一楼盘,觉得很不错,就与开发商签署了一份认购协议,并支付了二万元定金。在正式签署购房合同时发现,合同中该楼盘的土地规划用途为“商业用地”,觉得有点问题,但又不是很清楚问题在哪里?马女士带着疑问到西山区消费者协会法律维权中心咨询。
 
一、这样的房不是法律意义上的商品房,再次转让无法办理过户手续。取得商品房权属证书的前提之一就是,该房产对应的用地性质是“商品住宅用地”,且已经取得土地使用权证书。如果公司利用商业用地或工业用地建成的“商品房”,不是法律意义上的商品房,不可能取得相应权属证书。此类房产再行转让时,也无法办理过户手续。即便双方完成了付款、交房手续,也没有完成法律意义上的房产买卖。所以,购买此类“商品房”最大的风险在于将来不能依法取得权属证书,不能再次依法转让,财产权利也得不到法律保护。
 
二、国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限最高为70年,商业用地最高出让年限为40年,40年后国家有权收回土地及地上附着物。40年和70年听起来好象对现业主影响不大,但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确,因此,购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
 
三、公司有可能擅自改变土地用途
 
按 《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定:“ 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。”因此公司需要变更土地使用权用途的应先履行相关变更手续。
 
综上所诉,马女士可以以开发商违法为由,要求退回交纳的购房定金。
 
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