租赁合同纠纷案件胜诉判决书

时间:2018-12-16 15:00:32| 专长:经济仲裁| 来源:周宏杰律师

上海市黄浦区人民法院

民事判决书

(2018)沪0101 民初2415号

原告:顾XXX,女,1981年4月28日出生,汉族,住上海市 徐汇区。

委托诉讼代理人:周宏杰,北京盈科(上海)律师事务所律师。

被告:邬XXX,女,1955年11月12日出生,汉族,住上海市 宝山区。

被告:XXX,男,1985年2月17日出生,汉族,住上海市宝 山区。

两被告共同委托诉讼代理人:沈诚玉,上海市汇业律师事务 所律师。

被告:斯XXX,男,1954年6月25日出生,汉族,住上海市 黄浦区。

委托诉讼代理人:李XXX(被告斯XXX之妻),女,1955年 10月21日出生,汉族,住上海市黄浦区。

原告顾XXX与被告邬XXX、XXX、斯XXX房屋租赁合同纠纷 一案,本院于2018年1月16日立案后,依法适用普通程序。于 2018年6月7日开庭审理,原告顾XXX及委托诉讼代理人周宏杰, 被告XXX、邬XXX的共同委托诉讼代理人沈诚玉及被告XXX、被 告斯XXX及委托诉讼代理人李XXX到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。

原告顾XXX向本院提出诉讼请求:1、判令原告顾XXX与被告 邬XXX签订的房屋租赁合同无效; 2、被告邬XXX、XXX赔偿原告 顾XXX房屋租赁费用损失57, 000元; 3、被告邬XXX、XXX赔偿 原告顾XXX店铺装修费用损失25, QOO元; 4、被告邬XXX、XXX赔 偿原告顾XXX进货损失37, 497元; 5、被告邬XXX、XXX赔偿原 告顾XXX安装电信宽带费用损失562元; 6、被告邬XXX、XXX赔 偿原告顾XXX律师费损失I2, 000元。事实与理由:邬XXX与XXX 系母子关系。2017年10月18日,邬XXX与XXX在明知上海市黄 浦区瑞金一路89号门面房(以下简称涉案房屋)为斯XXX作为个 体工商户经营用房的前提下,欺骗顾XXX,以邬XXX的名义与顾 XXX签订房屋租赁合同。合同约定由顾XXX承租涉案房屋,租赁 期限为2017年11月1日至2019年10月31曰,月租金为8, 000 元。顾XXX依约支付了 2017年11月1曰至2018年4月30曰的 房租及押金57, 000元。XXX在签约时承诺提供涉案房屋产权证复 印件以及房屋产权人同意转租的书面证明。同时,又以帮助顾XXX装修店铺和进货为名,分别向顾XXX收取了 25, 000元装修款和 37, 497元进货款。顾XXX为此花费562元申请安装电信宽带。由 于XXX一直未提供涉案房屋产权证复印件及房屋产权人同意转租 的书面证明。2018年1月3日,顾XXX委托律师发函催问此事。1 月4日下午,XXX才向顾XXX告知涉案房屋为斯XXX作为个体工 商户经营用房的事实,并伪造了斯XXX同意转租的证明。根据个 体工商户条例等法律规定,个体工商户的经营场所不得转让和出 租,故顾XXX与邬XXX之间的房屋租赁合同当属无效,邬XXX与 XXX的行为导致顾XXX巨额财产损失,应当承担相应缔约过失责 任。

被告邬XXX辩称,不同意顾XXX的全部诉讼请求。认为顾XXX与邬XXX签订租赁合同合法有效,邬XXX并无违约行为,系原 告单方面要求解除合同。

被告XXX辩称,不同意顾XXX的全部诉讼请求。认为租赁合

同签订主体系顾XXX与邬XXX,XXX不应承担责任。

被告斯XXX辩称,同意邬XXX、XXX的答辩意见。斯XXX虽 然没有授权邬XXX、XXX转租涉案房屋,之前对顾XXX与邬XXX、 XXX之间租赁合同事宜并不知情。但后来顾XXX与邬XXX、XXX 发生纠纷后,曾电话与斯XXX联系,斯XXX在电话中表示愿意与 顾XXX共同经营。后来顾XXX表示其与邬XXX、XXX的之间的纠 纷与斯XXX无关。顾XXX在关店后,到工商局去举报斯XXX个体 工商户用房转让问题,工商局当时调解,告知斯XXX可以合作经 营。斯子囯至今未收到工商部门出具的任何处罚决定,斯XXX一 直在合法经营。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对于顾XXX提供的证据一、房屋租赁合同, 邬XXX、XXX表示认可,斯XXX表示不清楚,本院对该证据予以 采信。证据二、个人账户汇总信息清单、支付业务回单及转账说 明,邬XXX、XXX表示认可,但认为其中54, 000元系半年的租金 及物业管理费,剩佘3,000元应为押金,但顾XXX当时未足额支 付押金。斯XXX表示不清楚,本院对该证据予以采信。证据三、 支付宝转帐凭证,证明顾XXX通过支付宝向XXX转帐支付了 78, 534元,扣除25, 000元装修费之外,进货损失有37, 497元, 其佘款项与本案无关。邬XXX、XXX对真实性认可,但认为其中 10, 000元系装修款,20, 000元系进货款,剩佘款项系顾XXX委托 XXX代购货物的款项,与本案无关。斯XXX表示不清楚。本案对 该证据真实性予以确认。证据五、律师函及被告的签收证明,邬 XXX、XXX表示收到,斯XXX表示不清楚。本院对该证据予以采 信。证据六、XXX与顾XXX的微信聊天记录,证明XXX伪造斯子 国同意转租的证明。邬XXX、XXX对该证据真实性予以认可,斯 子囯表示不清楚。本院确认XXX与顾XXX微信记录内容。证据七、 个体工商户档案机读材料,邬XXX、XXX对该证据真实性予以认


可,但认为与本案无关联性。斯XXX表示不清楚。本院对该证据 真实性予以确认。证据八、律师费发票,邬XXX、XXX对该证据 真实性予以认可,但认为合同并未约定律师费损失,斯XXX表示 不清楚。本院对该证据真实性予以确认。证据九、同意转租证明, 即证据六中XXX通过微信发送给顾XXX的,邬XXX、XXX对该证 据真实性予以认可,但认为同意转租证明上斯XXX的签名系经过 斯XXX默认后代签的。斯XXX表示同意转租证明上的签字并非其 本人签字,没有授权邬XXX、XXX转租涉案房屋,现在亦不追认 该证明。本院确认斯XXX未在同意转租证明上签名,且不追认同 意邬XXX、XXX转租的事实。证据十、安装电信宽带费用损失明 细,邬XXX、XXX对该证据真实性予以认可。斯XXX表示不清楚。 本院对该证据真实性予以确认。补充证据一、收条,证明邬XXX 收到顾XXX支付的2017年11月1曰至2018年4月30曰的房租 及押金56, 000元,以及2017年11月份的水电费1,000元。邬培 琦、XXX对该证据真实性予以认可,但认为根据合同约定顾XXX 未向邬XXX支付2017年12月1曰至2018年4月30曰期间的物 业管理费,每月1,000元,根据合同约定,邬XXX可从押金中抵 扣,故扣除5, 000元后,剩佘为押金。本院对该证据真实性予以 认可。补充证据三、转帐支付明细说明,邬XXX、XXX认为该说 明并非证据,对内容不予认可,本院对于顾XXX单方面制作的说 明不予采信。

对于邬XXX、XXX提供证据一、律师函,顾XXX确认系顾XXX委托律师发出,但邬XXX、XXX未回复。斯XXX表示认可,本 院对该证据予以采信。证据二、合作协议,证明邬XXX、XXX有 权转租涉案房屋,顾XXX对真实性予以认可,但认为该合作协议 系斯XXX与邬XXX、XXX事后补签的。斯XXX表示认可,并表示 不是事后补签的。本院对该证据予以采信。

对于顾XXX提供的证据四、装修协议及预算清单,补充证据 二、收条及收据,证明装修费用25, 000元由顾XXX交由XXX代为 支付;邬XXX、XXX确认上述装修协议、预算清单以及收条、收 据上的签字及盖章,但认为该协议系顾XXX找到许亚军之后倒签 的协议,实际装修费用仅为一万元左右。对于邬XXX、XXX提供 的证据三、事实证明,证明许亚军称涉案房屋装修仅一万元左右。 顾XXX对该证据真实性认可,但认为系XXX表其中作假,XXX告 知原告装修需要二万佘元,但只给施工方一万元。斯子囯对上述 证据均表示不清楚。鉴于顾XXX与邬XXX、XXX对于对方提供的 装修协议、预算清单以及收条、收据以及事实证明上“许亚军” 签名真实性均予以认可,但上述“许亚军”签名的装修协议、预 算清单以及收条、收据与事实证明内容前后矛盾,双方又均未申 请许亚军出庭作证,本院认为双方提供的证据均不足以证明各自 主张的事实。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2017年10月18曰,邬XXX作为甲方、顾XXX作为乙方签订 房屋租赁合同。合同约定:一、出租房屋现状: 2、甲方作为涉案 房屋的房地产权利人(或经营权人)与乙方建立租赁关系。签订 本合同前,甲方已确保涉案房屋在良好状态下出租给乙方。二、 房屋的用途:1、涉案房屋的用途为商业用途,乙方必须用于经营 百货,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定,依法 登记开业和依法经营。三、房屋租赁期限合同交付日期:1、该房 屋的租赁期限为二年,自2017年11月1曰起至2019年10月31 日止。4、甲方于2017年10月29日前向乙方交付该房屋。四、 租金和支付方式:1、涉案房屋租金标准按每月计算,即月租金为 8, 000元。2、租金的支付采取半年一付,先付后用的方式。乙方 应于2017年10月22日前向甲方支付半年租金,并以此类推。3、 物业管理费为每月1,000元。五、保证金和其他费用:1、甲方交 付涉案房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为


8, 000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终 止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方 承担的费用外,剩佘部分无息归还乙方。十、违约责任:1、乙方 未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房 屋或者增加附属设施的,甲方有权要求乙方将房屋恢复原状,不 能恢复原状的则乙方应按实际发生的损失向甲方进行赔偿。此外, 合同还对房屋使用要求和维修责任、防火安全要求、房屋返还时 的状态、解除合同的条件及其他条款进行约定。2017年10月25 曰,顾XXX通过银行向邬XXX转帐27, 000元,又委托窦丹丹向邬 XXX转帐30, 000元。2018年1月3日,顾XXX委托律师向邬XXX、 XXX寄送律师函,内容主要为•_邬XXX、XXX在签约时承诺提供 涉案房屋产权证复印件及房屋产权人同意转租的书面证明,至今 未能提供及给予任何合理解释。发函律师认为根据合同法的相关 规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。请 邬XXX、XXX于2018年1月7曰之前提供涉案房屋的产权证明材 料及房屋产权人同意转租的书面证明。否则,将承担后续引发的 所有法律责任。2018年1月4日,XXX通过微信向顾XXX发送斯 XXX的个体工商户营业执照以及同意转租证明的照片。2018年1 月8日,顾XXX再次委托律师向邬XXX、XXX寄送律师函,主要 内容为:据查证,涉案房屋为个体工商户上海市黄浦区美人鱼百 货商店的经营用房。依法,个体经营户的经营场所不得转让与出 租,故邬XXX、XXX与顾XXX之间的房屋租赁合同当属无效。“经 顾XXX女士授权,本律师郑重函告:1、自你处接到本律师函之曰 起,委托人终止与你处签署的关于瑞金一路89号门面房的《房屋 租赁合同》。本律师发函之曰,委托人已将该房屋腾退完毕;随本 函同时寄送该门面房的钥匙一把。2、限你方于三曰内向委托人返 还房租及押金共计36,000元整,并赔偿委托人的装修费用损失 25, 000元,共计人民币陆万壹仟元整(¥ 61000. 00 )。……’’

另经查,斯XXX在涉案房屋注册字号为“上海市黄浦区美人 鱼百货商店”的个体工商户营业执照。2017年8月28曰,斯XXX 作为甲方、邬XXX、XXX作为乙方签订合同协议书,约定:“甲方 拥有涉案房屋美人鱼百货店,由于业主年老住地远,现决定与朋 友邬XXX、XXX精于经营者合作(有效期从2017年9月至2019 年12月底)合作期间暂定每月乙方向甲方交捌仟元利润提取费, 如有经营问题可商议调整。如经营中遇需要与其他人合作参与, 甲方全权委托乙方代理所有事务。”

本院认为,本案中双方当事人争议焦点:一、顾XXX与邬培 琦签订房屋租赁合同效力问题。首先,顾XXX确认与邬XXX、任 琚之间系租赁关系,但主张邬XXX、XXX在签订合同时未告知顾 XXX涉案房屋系斯XXX作为个体工商户经营用房的事实,违反国 务院《个体工商户条例》第一条、第二条、第八条、第十条之规 定,合同当属无效。根据合同法的相关规定,合同违反法律、行 政法规的强制性规定,才会导致合同无效。而国务院《个体工商 户条例》仅规定有经营能力的公民,依照本条例规定经工商行政 管理部门登记,从事工商业经营的,为个体工商户。申请登记为 个体工商户,应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申 请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明,个体工商 户登记事项变更的,应当向登记机关申请办理变更登记。个体工 商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新 申请办理注册登记。而对于未办理变更登记的,则规定由登记机 关责令改正,处1,500元以下的罚款;情节严重的,吊销营业执 照。并未规定违反《个体工商户条例》将导致房屋租赁合同无效 的后果。故顾XXX主张与邬XXX之间的房屋租赁合同因违反《个 体工商户条例》而无效,没有法律依据,本院不予支持。其次, 顾XXX确认在签订合同时,已知晓邬XXX、XXX并非涉案房屋权 利人,故顾XXX与邬XXX签订租赁合同系双方真实意思表示。双 方在租赁合同中约定顾XXX承租涉案房屋系出于经营目的,并未 约定办理营业执照相关内容。顾XXX如认为其需在涉案房屋办理 营业执照,在签署租赁合同之前亦有确认涉案房屋内是否有影响 自己办理执照障碍的注意义务。之后在租赁合同已经实际履行, 且未出现因涉案房屋因登记有他人个体工商户营业执照导致租赁 合同无法履行的情况下,顾XXX主张邬XXX、XXX在签订合同时 未告知涉案房屋系他人个体工商户营业用房,存在恶意磋商行为, 本院认为没有事实依据,依法不予支持。根据目前查明的事实, 涉案房屋权利人斯XXX与邬XXX、XXX之间签订有合作协议书, 但斯XXX并未授权邬XXX、XXX转租涉案房屋。斯XXX在庭审中 确认知道顾XXX承租涉案房屋后,表示愿意与顾XXX共同经营。 故虽然邬XXX、XXX转租涉案房屋未经斯XXX同意,但斯XXX在 知道后未在法律规定的期间内提出异议,未提出以承租人未经同 意为由请求解除合同或者认定转租合同无效,故邬XXX与顾XXX 之间的租赁合同仍然合法有效。依法成立的合同,对当事人具有 法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。顾XXX于2018 年1月8日向邬XXX、XXX发送律师函通知邬XXX、XXX终止合 同并腾退房屋将钥匙返还对方,系顾XXX在合同履行期内单方面 解除合同。邬XXX确认于2018年1月8曰收到房屋钥匙已收回房 屋,故2018年1月8日之后的房屋租金应当返还顾XXX。邬XXX 主张顾XXX提前解除合同违约,要求没收保证金,但根据合同约 定,租赁保证金应当在扣除乙方应支付的费用后退还乙方,双方 在违约责任中亦未约定乙方违约,甲方可以没收保证金,故关于 保证金应当在抵扣顾XXX应支付的费用后退还顾XXX。

二、顾XXX主张邬XXX、XXX承担连带责任是否有法律依据。 顾XXX因邬XXX、XXX系母子关系,且曾通过支付宝向XXX支付 相关费用为由,要求邬XXX、XXX承担连带责任。但根据合同相 对性,顾XXX系与邬XXX签订租赁合同,邬XXX才是租赁合同的 出租人,租金以及押金顾XXX亦系向邬XXX支付。至于顾XXX称 通过支付宝向XXX支付装修费、进货费,双方并未在租赁合同中 予以约定,与租赁合同法律关系及合同主体均不相同。故顾XXX 要求邬XXX、XXX承担连带责任,没有法律依据,本院不予支持。

综上所述,对于原告诉讼请求:1、判令原告顾XXX与被告邬 XXX签订的房屋租赁合同无效,本院不予支持; 2、被告邬XXX、 XXX赔偿原告顾XXX房屋租赁费用损失57, 000元,根据原告顾XXX提供的邬XXX2017年10月25日出具的收条,收到顾XXX支付 的20n年11月1日至2018年4月30日的房租及押金56, 000元, 及2017年11月份的水电费1,000元。其中,2017年11月的水电 费不应返还。佘款截止2018年1月8曰,扣除顾XXX每月应支付 的租金8,000元、物业管理费1,000元,本院确认邬XXX应返还 顾XXX剩佘款项35,600元。3、被告邬XXX、XXX赔偿原告顾XXX店铺装修费用损失25, 000元; 4、被告邬XXX、XXX赔偿原告顾 XXX进货损失37, 497元; 5、被告邬XXX、XXX赔偿原告顾XXX 安装电信宽带费用损失562元; 6、被告邬XXX、XXX赔偿原告顾 XXX律师费损失12, 000元等诉讼请求,没有法律及事实依据,本 院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十 七条之规定,判决如下:

一、 被告邬XXX应于本判决生效之日起五日内返还原告顾XXX135, 600元;

二、 对原告顾XXX的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延 迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2, 941元,由原告顾XXX负担2, 000元, 被告邬XXX负担941元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递


交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二 中级人民法院。

 

书记员 徐公允

 


附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履 行通知、协助、保密等义务。 1

第九十七条,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根

据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、 并有权要求赔偿损失。