2018房屋租赁合同纠纷案件胜诉判决书

时间:2020-02-07 15:43:03| 专长:合同纠纷| 来源:周宏杰律师

  上海市闵行区人民法院
 
  民 事 判 决 书
 
  (2018)沪0112民初12250号
 
  原告:章XX。
 
  委托诉讼代理人:熊颖达,上海市外滩律师事务所律师。
 
  被告:马XX。
 
  委托诉讼代理人:周宏杰,北京盈科(上海)律师事务所律师。
 
  原告章XX与被告马XX房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年4月9日立案后,依法由审判员陈春芳适用简易程序于2018年5月28日进行审理。原告章XX当庭提出要求对其承租的位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号二楼商铺的装修费损失进行司法鉴定。本院于同年6月8日委托上海市高级人民法院,后通过电脑配对,于同年6月25日确定上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案商铺的装修费损失进行司法鉴定。期间,被告马XX于2018年5月28日以章XX拖欠4个月租金为由,要求章XX支付拖欠租金84,000元、违约金126,000元及滞纳金等向本院提起反诉,本院予以并案处理。后因马XX未按期缴纳反诉费,本院依法按反诉撤诉处理。后于2018年10月9日及同年12月27日公开开庭进行了审理。原告章XX及其委托诉讼代理人熊颖达,被告马XX的委托诉讼代理人周宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  原告章XX向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告于2016年12月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月16日解除;2.判令被告返还已收取的租金及押金共计人民币(币种下同)256,000元;3.判令被告赔偿装修费等损失250,000元;4.判令被告支付品牌加盟及管理费用共计80,000元;5.判令被告支付违约金(相当于六个月租金)126,000元。
 
  诉讼中,原告将上述第1项诉请变更为:判令确认原、被告于2016年12月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月26日解除。将第2项诉请变更为:判令被告返还已收取的9个月租金189,000元及押金42,000元共计231,000元;将上述第3项诉请变更为:判令被告赔偿装修费损失223,772元,设计费损失13,800元,共计237,572元;将上述第4项诉请变更为:判令被告返还品牌加盟及管理费用共计85,000元。同时增加要求判令被告返还电梯租金7,500元的诉请。
 
  2018年12月27日庭审中,原告撤回增加要求判令被告返还电梯租金7,500元之诉请,明确表示保留相关诉权。
 
  事实与理由:原、被告于2016年12月2日签订《商铺租赁合同》,约定由被告向原告出租位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号二楼商铺,建筑面积约200平方米。租期自2017年1月6日至2020年8月21日止。其中2016年12月1日至2017年1月5日为免租装修期。月租金总额为21,000元。押金为2个月租金。合同第四条约定,被告同意并承诺给原告共同使用被告现有的营业执照等相关餐饮证照。如因客观原因导致原告不能使用的,则由被告负责及时办理,否则原告有权解除本协议,被告需退还原告已收取的租金和押金,对于原告已投入的装修费用等,被告须予以补偿。合同第五条约定,被告同意并承诺原一楼电梯门口由原告装修并使用,并允许原告打通正对门的墙面作为原告通往二楼的楼梯通道。另外,涉案合同属于经权利人同意的转租合同,被告实际上为涉案房屋的二房东。上述合同签订后,双方于2016年12月5日进行了房屋交接,原告经对房屋装修后用于经营餐饮。截至本次起诉,原告共支付了11个月的租金及押金合计256,000元。另外,原告为装修房屋支付了装修费约250,000元。因被告向原告提供的餐饮执照只包括一层区域,不适用于原告承租的二楼,且经原告不断催告,被告仍未按约负责办理相关证照。同时被告也以各种理由,阻止原告打通墙面作通道使用。由于上述种种原因,原告已无法正常营业。原告于2018年1月16日通过微信向被告提出解除合同,被告于2018年1月23日发函给原告要求解除合同,原告收到该函件的时间在2018年1月26日。
 
  原告认为,双方签订的协议真实有效,理应严格履行各自义务,尤其协议明确约定餐饮执照由被告负责提供和办理,被告应同意原告改建并使用相应的通道区域。然被告均未兑现上述承诺,致使原告无法正常使用租赁房屋,导致合同目的无法实现。依据双方约定及法律规定,原告有权解除协议,并适用约定的违约责任,即可向被告主张返还已收取的押金和租金,并赔偿原告实际投入的装修损失等相关费用。原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
 
  被告马XX辩称,首先,双方于2016年12月2日签订合同,2016年12月1日至2017年1月5日是免租装修期,2017年1月6日至同年7月,原告正常经营,缴纳租金至2017年9月。但自2017年10月至2018年1月底,原告拒绝支付租金。基于原告在微信中提出不想经营以及原告拖欠支付4个月租金,被告向原告发送了律师函要求解除合同。2018年2月6日,原告正式将房屋退还给了被告。其次,针对原告提出的诉请,被告对于双方解除合同没有异议,具体解除日期可以计算至2018年1月26日。就租金及电梯使用费,原告使用至2018年2月6日,所以被告不同意向原告返还租金及电梯使用费。就加盟费损失,在合同中并未体现,被告对此不予认可。就赔偿装修费损失被告也不予认可。根据最高院审理房屋租赁案件的司法解释,因承租人违约导致合同解除的,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持,故被告对此不予认可。就违约金,本案系原告违约,应由原告自行承担违约责任,故被告不同意向原告支付违约金。
 
  原告章XX为证明其诉讼主张,向本院提供了如下证据材料:
 
  1.《商铺租赁合同》1份,以此证明租期、租金、违约责任、其中合同第五条对违约金进行了约定,合同第六条约定被告有办理营业执照以及配合原告打通楼梯的义务,而被告均没有履行,故被告违约在先。
 
  2.微信聊天记录1组,以此证明(1)2017年3月4日被告通过微信方式将上海A娱乐有限公司(以下简称A公司)的营业执照照片发送给了原告。(2)2017年9月9日,原告告知A公司的营业执照地址需要拆分,但被告一直拖延办理。被告一度要求原告与大房东去做一个虚假合同,用一个假的门牌号去办理营业执照。(3)2017年3月开始原告一直告知被告电梯发生问题,同时要求打造楼梯。到同年10月被告拒绝打造楼梯。(4)2018年明确告知被告解除合同,要求执行违约条款。由于被告一直不出现,原告通过EMS方式向被告寄送了商铺钥匙。(5)2017年9月9日,原告要求被告拆分地址,被告觉得租赁给原告租金便宜了,所以故意不拆分逼走原告,后一个租客的租金比原告提高了50%。
 
  3.支付凭证及聊天记录1组,以此证明原告向被告支付了租金及押金的金额。
 
  4.合作协议书及付款凭证1组,以此证明原告已支付了8.5万元的加盟费,该费用系原告的实际损失。
 
  5.建筑装饰工程施工合同、室内装修设计合同、广告牌合同、费用支付清单及发票1组,以此证明原告为装修涉案房屋支付了设计费等。
 
  6.上海市不动产登记簿1份,以此证明涉案房屋无产权登记,只有土地证,故不存在是商铺性质。
 
  7.A公司营业执照及餐饮许可证各1份,以此证明相应证照只有37号一楼,而只有将37号的地址拆分出A公司住所地后,才能办理原告的营业执照和餐饮许可证。但2017年整个年度直到2018年1月16日解除合同以及被告于1月23日发函都没有进行拆分。A公司是在2018年2月13日才对房屋营业执照的注册地址进行了拆分。
 
  8.上海B餐饮管理有限公司企业信用信息公示报告1份,以此证明只有在A公司拆分地址后,才能在该地址上办理原告的营业执照。而A公司之后的住所变更也仅用了一个月,故不存在被告所说的拆分需要很长时间。而A公司的拆分也是原、被告解除合同后才进行的,故说明是被告恶意不拆分营业执照地址来逼走原告。
 
  9.电梯租金收据1组,以此证明原告支付了自2016年12月至2017年12月共13个月的电梯租金。
 
  10.《承诺书》1份,以此证明原合同承租方陈某某在合同签订后退出了租赁合同关系。
 
  11.《建筑工程施工许可证》1份。
 
  12.《建设工程竣工验收备案证书》1份。
 
  经庭审质证,被告对原告提供的证据1认为,原告提供了虚假的租赁合同,应以被告提供的合同为准。对于证据2认为,可以证明被告在2017年3月已主动将相应的证照给到原告,原告当时经营是正常的。对于证据3,确认收到2017年9月的租金及押金。对于证据4的真实性表示不予认可,认为与本案无关。对于证据5的真实性不发表意见,认为与本案无关。对于证据6认为与本案无关。对于证据7、9-12的真实性表示没有异议,但对证据7认为被告已提供了拆分义务,但权利主体并非被告,无法决定时间快慢。对于证据8认为,原来一楼、二楼是借给被告的,后原告搬走之后,房屋被A公司收回了,后面出租方是A公司。根据协议第四条,被告只是协助方。
 
  被告马XX为证明其抗辩主张,向本院提供了如下证据:
 
  1.《上海市房地产权证》1份,以此证明涉案房屋权利人是上海闵行区C房地产经营有限公司(以下简称C公司)。
 
  2.《委托书》1份,以此证明C公司委托上海D经贸发展有限公司(以下简称D公司)就其建造的配套商业用房对外签订房屋租赁协议。
 
  3.《上海市房屋租赁合同》1份,以此证明D公司将涉案房屋租赁给案外人杨某某(A公司的法定代表人)。
 
  4.《房屋租赁合同》1份,以此证明A公司将涉案房屋租赁给被告。
 
  5.《商铺租赁合同》1份,以此证明原、被告间签订了租赁合同。
 
  6.微信聊天记录1组。
 
  7.《律师函》1份。
 
  8.《律师函》EMS发送面单及签收情况各1份。
 
  9.《房屋租赁合同补充协议》1份,以此证明被告于2018年3月已将原告承租的二楼商铺退回给了房东A公司。
 
  经庭审质证,原告对被告提供1-8证据的真实性均表示无异议,但认为被告应当知道涉案房屋没有产权证,是纯土地状态,但出租时并未告知原告,故被告对原告存在隐瞒。对于证据6认为,证明内容反映了原告的观点,就营业执照问题,并非原告拒付租金。当时被告也提出停业期间租金再商量,就是考虑减免。对于证据7-8,原告于2018年1月16日已通过微信方式要求解除合同,然后被告再发函的,后来也是原告先起诉的。
 
  上述证据真实、合法,且能反映案件事实,具有证据效力,本院均予以确认。
 
  根据本院认定的证据,并结合双方当事人在庭审中的陈述,本院认定事实如下:
 
  2016年12月2日,原告章XX、案外人陈某某(作为承租方,签约乙方)与被告马XX(作为出租方,签约甲方)签订《商铺租赁合同》1份,约定由甲方将拥有经营、管理及转租权的位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号二楼商铺出租给乙方作为商业用途使用,建筑面积约200平方米。租用期限为2017年1月6日至2020年8月21日止。其中2016年12月1日至2017年1月5日为免租装修期。第一年月租金总额为21,000元/月。以后每年年租金增加8%。另乙方每月支付1,000元作为一楼电梯公共区开墙造台阶使用管理费。本合同签订之日天内,乙方先支付1个月租金21,000元整作为履约保证金,10日内交清3个月租金以及2个月租金作为押金。以后每三个月为一个支付周期,乙方于每个交租期前3日内交清租金。甲方须在收到租金和押金后2日内予以书面签收确认。合同第6条还约定了双方责任:(一)甲方责任:1-2(省略);3.合同期满时,乙方须在租约期满之日退还房屋,同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后3天内,返还乙方所交的保证金,否则乙方有权向甲方收取滞纳金,每天按保证金的3‰计收;4.甲方同意并承诺给予乙方共同使用甲方现有的营业执照等相关餐饮证照。乙方使用甲方营业执照,由此产生的法律责任由乙方承担。如因客观原因导致乙方不能使用以上证照,则甲方需负责及时提供相应的文件和协助,以便乙方向相关单位办理餐饮证照,否则乙方有权解除本协议,甲方需退还已收取的租金和押金,对于乙方已投入的装修费用等,甲方须予以补偿。若因证照原因而导致乙方不能正常营业,则在此期间甲方需免除乙方租金,如乙方自行取得相关餐饮证照,乙方可转让证照;5.甲方同意并承诺原1楼电梯门口(A公司右入口)由乙方装修并使用,并允许乙方打通正对门口的墙面作为乙方通往二楼的楼梯通道,并可占用离现有外墙面40厘米地面作为通往2楼的台阶使用,甲方将承担改造现有楼梯50%的费用,并确保新楼梯符合消防要求,否则乙方有权解除本协议,甲方无条件全额退还已收取的租金和押金,对于乙方已投入的装修费用等,甲方须予以补偿。如果开墙后,门所对应的位置及结构等不符合乙方预期(如宽至少1.3米高至少2.5米),则乙方有权中止本合同,甲方需退还乙方已支付给甲方的相关费用;6.甲方同意乙方对该商铺进行重新装修,装修费用由乙方承担,甲方须配合乙方将场所内的原属于甲方的物品予以清理,以使乙方及时顺利装修。否则甲方需补偿相应装修期。甲方同意并承诺将甲方现置于2楼墙面的广告牌予以迁移于2楼现玻璃窗底座以下(省略)。(二)乙方责任:1.乙方应如期交纳租金;2-4(省略);5.乙方如拖欠租金,则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金,如拖欠租金达1个月,则甲方有权单方终止合同和收回商铺,并有权拒绝返还保证金。上述合同对双方的其他权利和义务也作了约定。
 
  上述合同签订后,原告向被告支付了租赁押金42,000元及至2017年10月5日止的租金,被告向原告交付了房屋,原告对该承租房屋进行装修后以“本塘我家酸菜鱼”的餐厅店名对外营业。
 
  2017年3月20日,案外人陈某某明确表示退出上述租赁合同关系。
 
  2017年7月19日,原告到店客人因吃坏食物拉肚子而向有关部门投诉,上海市闵行区市场监督管理局至涉案房屋检查发现原告经营的餐厅存在无证经营的情况。之后,原告害怕工商部门可能要对其进行处罚,即自行停业一个月。但工商部门只是要求原告重新办理营业执照,并未对原告进行处罚。但因办理该营业执照需将A公司的营业执照地址进行拆分,而被告未与A公司进行及时沟通一直拖延办理该拆分手续,导致原告一直无法办理营业执照,原告未再向被告支付自2017年10月6日起的租金。
 
  之后,被告于2017年9月通过微信方式向原告进行催讨房租。根据双方的微信聊天记录显示,被告于2017年9月25日08:47分表示:“按合同走,你也不能不交房租啊,水电费也不交,营业执照当时你也签了手续用老杨的,现在在拆分执照,总要时间的,我协助你办营业执照,不是我来为你办营业执照,你还是把房租打给我,姐。”原告于同日09:07分表示:“还是等办下来再说吧,这个执照杨总没有拆分,上次听他说是扩大面积什么的,应该蛮难的,能不能办下来我也不知道。关于钱我该付的到时不会少你一分,这点素质还是有的,只是现在我老公的意思是等证件都搞好了再付,要不心里也不踏实!”……原告于2017年12月3日21:18分表示:我们打算做到这个月不做了(省略)。被告于同日21:30分表示:即使要转让,也要交房租啊。
 
  嗣后,被告出具收据,载明本塘二楼截至2018年1月3日水、电费、电梯费已结清。
 
  2018年1月23日,被告委托律师向原告发送《律师函》1份,称自2017年10月始,原告开始拖欠租金,至今有近4个月的商铺租金未付。原告连续3个多月拒付房租的行为已构成重大违约,根据合同条款约定,被告有权单方终止合同和收回商铺。另函告:1.自原告收讫律师函之日起,被告解除与原告签署的《商铺租赁合同》。2.请原告于收函五日内向委托人缴付2017年10月、11月、12月、2018年1月的商铺租金。3.请原告于2018年1月31日之前,将该商铺内的所有物品搬离撤出,否则将视作原告对于商铺内的所有物品的遗弃。该函于2018年1月26日由原告签收。
 
  2018年1月底,原告停止经营并实际搬离了涉案租赁房屋,之后原告以邮寄方式向被告寄送了房屋钥匙。从被告向法院提交的答辩信件反映,被告是于2018年1月31日收回涉案房屋的。
 
  另查明,位于上海市闵行区XX镇XX街坊XX丘土地的权利人为案外人C公司。C公司委托D公司就其建造的配套商业用房对外签订房屋租赁协议。C公司在建造上述配套商业用房取得了《建筑工程施工许可证》及《建设工程竣工验收备案证书》。之后D公司将包括涉案房屋在内的部分房屋出租给案外人杨某某使用。但涉案房屋至今未办理房地产权证。
 
  2015年8月1日,被告马XX(作为承租方,签约乙方)与案外人A公司(作为出租方,签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份,约定甲方将位于本市闵行区XX镇XX路XXX号的商铺出租给乙方使用,出租登记面积约440平方米1楼2楼共4间。租赁期2015年8月21日至2020年8月21日为止。合同第7条还约定,房屋面积乙方和甲方有(友)好协商甲方同意可以部分转租。
 
  另查明,案外人A公司于2015年8月19日设立,该公司系杨某某独资的一人有限责任公司,设立时注册地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号。
 
  另据上海市食品药品监督管理局闵行分局于2015年1月15日向A公司颁发的《餐饮服务许可证》的内容记载:A公司地址为闵行区XX镇XX路XX弄XX号一层,类别:小型饭店。备注:单纯火锅不含熟食卤味(需取得营业执照的餐饮服务提供者,在取得营业执照后方可从事餐饮服务经营活动)。
 
  2018年3月8日,被告已将原告承租的二楼房屋退回给了A公司。之后,A公司将涉案房屋另行租赁给案外人上海B餐饮管理有限公司。
 
  2018年5月28日,案外人上海B餐饮管理有限公司设立,其注册地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX楼。
 
  庭审中,应原告申请,本院通过上海市高级人民法院委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司对位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XX楼商铺的装修损失进行了司法鉴定,该公司最终出具的鉴定结论:土建及安装工程费小计199,472元、户外广告牌工程费小计24,300元,总造价合计223,772元。
 
  经庭审质证,原告对该份鉴定意见书表示没有异议。被告对其真实性也表示没有异议,但认为对于该报告所涉及内容的合法性、关联性持有异议。
 
  本院认为,涉案房屋已取得建筑工程施工许可证,故不属于违法建筑。因此,原、被告就涉案房屋订立的《房屋租赁协议》,系签约当事人的真实意思表示,于法不悖,合法有效,双方均应信守并依约履行。虽然涉案房屋性质为配套商品住宅,但本案中原、被告双方对涉案租赁协议于2018年1月26日实际已经解除均不持异议。根据合同法的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
 
  本案的争议焦点在于:(一)原告经营涉案餐饮店未能办理营业执照造成提前解除合同的原因及责任?(二)被告对原告的经营损失是否需要承担赔偿责任?
 
  关于焦点(一),原告提出其未支付租金系因被告提供的营业执照被有关机构认定为无法使用所导致。但本院同时注意到,根据涉案租赁协议的约定及双方的实际履行情况,原、被告对于共同使用案外人A公司的营业执照已达成共识。另从涉案租赁协议条款的约定内容可以看出,原告在签约时对涉案一楼商铺有案外人A公司的营业执照,而其所承租经营的二楼商铺没有营业执照的情况是明确知晓的。因此,原告作为经营者应对其未在办理二楼商铺营业执照之前的经营风险应当是有所预见的。而被告作为承租房屋从事商业活动的经营者,对于营业执照不得出租、出借的规定也应当是知晓的。鉴于双方在订立合同之初对于共用一楼商铺的营业执照已达成共识,故双方在主观上均存在过错。但涉案租赁协议条款还约定,如因客观原因导致原告不能使用以上证照,则被告需负责及时提供相应的文件和协助,以便原告向相关单位办理餐饮证照,否则原告有权解除本协议。本案中,原告到店客人于2017年7月因吃坏食物拉肚子而向有关部门投诉,被闵行区市场监督管理局检查发现原告餐厅无证经营的情况。原告于2017年8月要求被告协助办理其所承租经营的二楼商铺的营业执照,但因办理该营业执照需将A公司的营业执照地址进行拆分,而被告未与A公司进行及时沟通一直拖延办理该拆分手续,导致原告一直无法办理营业执照,过错在被告。因此,本院结合本案的事实情况认定,对原告经营涉案餐饮店未能办理营业执照造成提前解除合同的原因在双方,但被告的责任相对大些。
 
  关于焦点(二),根据涉案租赁协议约定,如因客观原因导致原告不能使用以上证照,则被告需负责及时提供相应的文件和协助,以便原告向相关单位办理餐饮证照,否则原告有权解除本协议,被告需退还已收取的租金和押金,对于原告已投入的装修费用等,被告须予以补偿。若因证照原因导致原告不能正常营业,则在此期间被告需免除原告租金。就本案而言。其一,原告已实际使用了涉案房屋,故对于原告主张被告返还已收取的9个月租金之请求,缺乏依据,本院不予支持。其二,就原告主张的品牌加盟及管理费用,系原告投资经营所需的商业成本,故原告要求被告承担该部分损失无合同和法律依据,本院亦不予支持。其三,对于装修费损失。本院根据上述责任的认定、考虑到装修残值金额等因素,认定被告承担该部分造价的60%(即223,772元*60%)的赔偿责任。其四,对于原告要求被告支付违约金之主张,因造成合同提前解除系双方共同过错所致,故本院对原告的此项诉请不予支持。此外,关于房屋押金。现被告已当庭确认收到过原告支付的42,000元押金,故本院对此一并予以处理。
 
  此外,关于自2017年10月至2018年1月的租金如何处理之问题,因被告未在本案中明确提起反诉,本院暂不作处理。
 
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条规定,判决如下:
 
  一、确认原告章XX与被告马XX签订的《商铺租赁合同》于2018年1月26日解除。
 
  二、被告马XX于本判决生效之日起十日内支付原告章XX赔偿装修费损失134,263.20元。
 
  三、被告马XX于本判决生效之日起十日内返还原告章XX租赁押金42,000元。
 
  四、驳回原告章XX的其余诉讼请求。
 
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
  案件受理费减半收取计5,460元,审价费6,000元,合计11,460元,由原告章XX负担8,622.95元,被告马XX负担2,837.05元。
 
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
 
  审判员  陈春芳
 
  二〇一九年一月三日
 
  书记员  周 燕