房屋买卖合同纠纷一案

时间:2019-04-24 16:59:45| 专长:合同纠纷| 来源:周凯律师²⁰¹⁹律师

民 事 判 决 书

(2016)苏0507民初1420号

原告:王某(反诉被告),男,1988年1月6日出生,汉族,住河南省固始县。

原告:邓某(反诉被告),女,1985年6月3日出生,汉族,住江苏省苏州市相城区。

两原告共同委托诉讼代理人:陈涛,江苏苏明律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人:刘丹,江苏苏明律师事务所实习律师。

被告:沈某(曾用名:沈某),女,1986年4月2日出生,汉族,住江苏省苏州市。

委托诉讼代理人:沈元杰,江苏钟山明镜(苏州)律师事务所律师。

被告:王某(反诉原告),男,1979年11月25日出生,汉族,住江苏省苏州市吴中区。

委托诉讼代理人:欧世和,江苏东恒(苏州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:周凯,江苏东恒(苏州)律师事务所实习律师。

原告王某、原告邓某诉被告沈某、被告王某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月29日依法受理,由代理审判员宁璐适用简易程序独任审判。本案审理中,被告王某提出反诉,本院决定将反诉与本诉合并审理。审理中,被告沈某还申请追加苏州中地不动产信息咨询有限公司元和分公司为本案第三人,后发现中介方实为苏州中地不动产信息咨询有限公司,被告沈某撤回上述申请,本院依法予以准许。本案于2016年5月18日、11月29日两次公开开庭进行了审理,原告王某、原告邓某及两原告共同委托诉讼代理人陈涛,被告沈某及其委托诉讼代理人沈元杰,被告王某的委托诉讼代理人欧世和、周凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某、原告邓某共同向本院提出诉讼请求:1、判令被告沈某、被告王某继续履行2015年12月7日与原告签订的《存量房买卖契约》,协助原告办理位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路98号依云水岸花园121幢304室房屋的不动产权转移登记手续;2、判令两被告按照合同约定双倍返还原告定金人民币140000元;3、判令两被告承担原告为实现权利而支付的律师费49600元;4、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年12月7日,两原告与两被告签订了《存量房买卖契约》,约定被告王某将其所有的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路98号依云水岸花园121幢304室房屋以1950000元的价格出售给两原告。合同对付款流程、资金托管、违约责任、费用承担等均作了明确约定。合同签订后,两被告以近来房价涨幅较大为由,拒不履行合同,原告委托律师向两被告寄送律师函,希望被告继续履行合同,但被告仍无动于衷。现两被告的行为已经构成违约,原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼。

被告沈某辩称,本案合同实际是定金合同,双方没有签订正式房屋买卖合同,其中,明确约定2015年12月31日前支付定金70000元,2016年1月31日前办理网签及备案。原告从支付定金起就开始违约,定金70000元分两笔支付,于2015年12月7日支付20000元、2016年1月8日支付50000元。涉案房屋挂牌后,双方约定于2016年2月4日办理网签备案时,由于中介方的笔误致操作失败及原告首付款未到位,网签未办理成功。之后,被告沈芸妍给予原告两周时间准备首付款,期间,被告沈某为履行买卖协议通过信用贷款借款510000元将涉案房屋上剩余贷款560000元一次性还清,为此,从2016年1月起,每月被告均需承担高额信贷利息。后来原告邓某不配合网签签名,原告王某提出变更为由其姐姐购买此房,被告明确拒绝,双方同意解除本合同,此事中介也知道,有电话录音为证。另上述被告夫妇在解除合同前为履行房屋买卖合同将标的房屋贷款提前一次性结清产生的高额费用,被告有权向原告主张。综上,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

被告王某辩称,首先,不同意继续履行本案合同,该合同并非房屋买卖合同,不具有房屋买卖合同性质,仅具有意向协议的性质,系预约合同即定金合同,且合同中原告约定网签作价2100000元,实际成交价为1950000元,有骗取银行贷款嫌疑,侵犯了国家利益;其次,原告在被告沈某的多次催促下,首付款迟迟未凑足,中介方向被告沈某要求垫付部分首付款,被告沈某拒绝,且在2016年2月4日被告王某当场表示不在2016年2月28日前办理所有手续,涉案房屋不再出售,解除该《存量房买卖契约》,当时原告方及中介方均在场,均未表示异议;再次,原告王道龙在2016年2月20日前后电话与被告沈某联系,表示不再买房,由其亲戚出面买房,但被告沈芸妍予以拒绝,双方同意解除合同,于是原告方提出全部返还定金,被告沈芸妍仅同意返还部分定金,双方就定金退还未协商一致;最后,2015年12月7日签订的《存量房买卖契约》,此时被告沈芸妍并未获得被告王波涛授权,被告王波涛在得知被告沈芸妍签订合同后,因基于夫妻情分以及遵守诚信才同意了房屋出售。但因被告沈芸妍出面签订的买卖契约未约定房屋买卖的其他几个重要因素(首付款金额、首付款支付时间、房屋过户时间、房屋交接时间以及发票开具的基本价),且原告提出的网签价2100000元有违被告王波涛作为军人的信仰及为人准则。该《存量房买卖契约》并非被告王波涛真实意思表达,请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。

反诉原告王某反诉称,因涉案房屋是王某的婚前个人财产,故王波涛在该案中提出反诉请求,请求判令:1、解除《存量房买卖契约》,并由被反诉人王某、邓某协助反诉人办理《苏州市存量房买卖合同》网上备案注销手续;2、被反诉人王某、邓某赔偿反诉人人民币300000元;3、被反诉人王某、邓某承担反诉人律师费20000元;4、被反诉人王某、邓某承担本案诉讼费用。审理中,因涉案房屋网签手续并未实际办理成功,反诉原告王某放弃要求被反诉人王某、邓某协助反诉人办理《苏州市存量房买卖合同》网上备案注销手续该项请求。

反诉被告王某、邓某辩称,请求法院依法驳回反诉原告王波涛的全部反诉请求。反诉被告不存在拖延履行的情况,王波涛所述的首付款未到账不符事实,在购买涉案房屋之前,反诉被告已将位于相城区康锦苑的房屋出售并得到了房款,支付首付款是无问题的。同时,反诉被告没有听到王某说过“2016年2月28日前不能办理所有手续,此房屋不再出售”,反诉被告也从未提出过不再买房。另因涉案房屋有贷款,故该案房屋应是沈某、王某二人共有的。

经审理查明,2015年12月7日,王某、沈某作为甲方(售房人)、王某、邓某作为乙方(购房人)、苏州中地不动产信息咨询有限公司作为丙方(中介方),三方共同签订《存量房买卖契约》一份,约定:甲方同意将本人所有的座落于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路98号依云水岸花园121幢304室房屋出售给乙方;建筑面积190.85平方米;甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币1950000元,乙方于2015年12月31日前给付甲方定金70000元(2015年12月7日支付定金20000元,余下定金50000元于2015年12月31日前支付),相关税费由乙方负担;甲、乙双方配合中介方于2016年1月31日前办理网上签约及备案。乙方需向银行贷款,资金托管总价2100000元,甲方在收到资金托管全款2100000元当天将高出实际成交价部分退还乙方,甲方实际净得1950000元,甲方负责还清贷款并注销房屋他项权。本契约生效后,如甲方违约,应退赔购房定金的双倍给乙方,如乙方违约,购房定金归甲方所有,违约方支付给中介方该房屋成交价2%作为服务佣金,并承担律师费、诉讼费等。

各方还在合同中作了其他约定。该合同底部乙方处由王某、邓某签字确认,甲方处由沈芸某签字确认,且该处“王某”字样为某代签。签订合同当日,王某即向沈某支付定金20000元,后于2016年1月8日王某再行向沈某妍支付定金50000元,合计70000元。

另查,苏州市相城区元和街道阳澄湖东路98号依云水岸花园121幢304室房屋登记的所有权人为王波涛,系单独所有,房屋所有权证登记时间为2010年1月21日。

又查,沈芸某与王某系夫妻关系,于2013年1月8日登记结婚。

再查,2016年2月4日,双方前往苏州市不动产登记中心相城分中心办理涉案房屋的网签手续,但因中介方工作人员笔误,网签未办理成功。

以上事实,由当事人提供的身份信息、《存量房买卖契约》、收条、房屋所有权证、结婚证及当事人陈述等证据附卷佐证,本院予以认定。

原告王某为证明其主张,向本院提供以下证据:1、律师函复印件、EMS邮寄凭据2张及妥投证明2张,证明王道龙、邓燕华在多次要求沈芸妍、王波涛履行合同不能的情况下,委托律师在准备诉讼之前要求二人继续履行合同,但二人置若罔闻;2、聘请律师合同1份、律师费发票1份,根据双方合同第七条,现沈某、王波某约应承担邓某华、王某在本案中支出的律师费49600元;3、《苏州市存量房买卖合同》1份、资金托管协议1份、销售不动产统一发票1份,证明为购买涉案房屋,王某龙、邓某将其原有的房屋出售;4、王某银行卡交易查询单2张,证明2016年2月4日,王某尾号为“8391”的卡中有508823.29元,另至2016年5月19日,王某上述卡内有100多万元,王某龙、邓某华是有资金购买涉案房屋的。

经质证,被告沈某妍认为,对于证据1,真实性均无异议,但该律师函不能证明发出律师函之前原告多次要求被告办理过户手续;对于证据2,聘请律师合同真实性无异议,但不能证明实际产生的律师费,律师费发票真实性无异议,但开票日期在第一次庭审之后,且无转账凭证;对于证据3,对《苏州市存量房买卖合同》真实性认可,该合同签订日期为2016年1月4日,在本案《存量房买卖契约》签订之后,且该份合同付款方式为购房人贷款支付王某房款,贷款审批时间无法确定。对资金托管协议真实性无异议,但某龙指定徐红芬为房款接收人,对此有疑惑,不符合通常交易习惯;对销售发票真实性认可,但无对应的现金存款证据;对于证据4,真实性无异议,但仅为王道龙2016年2月3日至4日的存款信息及2016年5月19日的存款信息,其中截止至2016年2月4日王道龙银行存款仅为508823.29元,与沈某庭审中关于网签时王波涛首付款差130000元,王某提出要沈某妍予以解决的无理要求的陈述正好吻合,另双方已于2016年2月20日在电话中一致解除了合同。

经质证,被告王波涛认为,对于证据1,真实性均无异议,但双方并未签订网签合同,律师函中陈述的双方去办理了网签手续,与事实不符,该律师函不够严谨,且在未查明涉案房屋是否存在他项权的情况下,使用银行亦可以诉讼拍卖房产等字眼致使王波涛父亲在看到该份律师函时心脏病发,当天开出病危通知,对王某涛家人造成极大困扰;对于证据2,真实性均无异议,但律师费标准过高。依据律师法和律协相关规定,当事人支付律师费后应立即开具律师费发票,每案必开票,而不是在庭审后开票,且原告也未提供证明其已经交付律师费的转账凭据,故王波涛有理由认为王道龙、邓燕华一方并未产生律师费;对于证据3,真实性无异议,但关联性、证明内容均不认可,从该组证据可看出王道龙房屋出售款项仅为900000元,且该款项依据资金托管协议是由买房人转至案外人徐红芬名下,不能证明王道龙获得此笔款项,王道龙与案外人徐红芬是否有经济瓜葛,不得而知。对于证据4,真实性无异议,但仅为王道龙2016年2月3日至4日的存款信息及2016年5月19日的存款信息,王道龙未能提供2016年12月7日至今的银行交易明细以证明其有购房能力,且2016年2月4日的交易明细可以佐证沈芸妍提供的短信证据,当日王道龙、邓燕华一方首付款还有130000元的缺额。

被告沈芸妍为反驳原告王道龙、原告邓燕华的主张,向本院提供以下证据:1、提供2016年2月3日沈芸妍与中介短信记录7页,其中有如下内容:中介1:“房东,您好!我是中地不动产小陈,小徐今天回老家过年了,事情委托我来处理,事情是这样的,客户自己的房子房款今天到帐,客户因为网签价格做高了,首付款现在还差个13万左右,希望您这边能把定金给他作为首付款打入房管局账户,我们可以带客户和您一起去银行将这个钱直接打入房管局托管账户,贷款因为是提前签的,现在已经审批通过了,就差首付款进去就能放款了……”沈(沈芸妍):“这个我也没办法了,因为我还有还贷款,正好把定金一起凑起来还掉了。我现在也没有那么多钱。我刚还掉56万贷款,手上没钱了。”中介1:“客户年后钱能到,您准备年后办托管手续打首付款,现在年前办托管,不打首付款?”沈(沈芸妍):”我也没钱了,不是我不肯啊!再说本来这也不是我的问题吧!也办托管吧!反正我也不可能年前能拿到钱的。”中介1:“明天先办托管手续,是吗?”沈(沈芸妍):年前吧!正好现在空。”证明王道龙、邓燕华一方因网签价格做高,首付款缺130000元,要求沈芸妍垫付首付款差额并打入资金托管账户及沈芸妍希望年前收到房款,双方约定2016年2月4日办理网签及资金托管的事实;2、2016年3月28日沈芸妍与中介通话录音光盘一份及通话相应文字整理稿一份,其中有如下内容:中介:“那天本来是办手续的,网签做错了,双方都是同意延后办的。”沈(沈芸妍):“对的,当时是因为去了房管局,但信息错误办不了,所以同意年后办,年后我记得催过你几次,我就问对方为什么资金还没到位,还不来办手续?我记得催过你一两次。”中介:“他那时候主要是他老婆不来签字。”沈(沈芸妍):“对,后来你还给我讲了,能不能由他们家亲戚来买我这房子,是不是?”中介:“对,他因为他夫妻两人关系不行,他老婆不来签字,然后他想了一个办法,就是换成他姐姐的名字,然后他让我问你一下。”沈(沈芸妍):“对,当时我说我不同意的。”中介:“后来就不卖了。”沈(沈芸妍):“当时,你说他姐姐来买房子,当时我说我商量一下再回复你,后来我是说我不同意再卖这套房子了,是吧?”中介:“对的。”,以上证明双方发生纠纷的经过及王道龙、邓燕华乙方先违约的事实,另证明双方已经通过电话协商解除合同,只是在退还定金问题上未达成一致,此事中介也知晓;3、提供银行信贷短信一组,证明沈芸妍为了结清涉案房屋贷款,从江苏银行、苏州银行贷款共计510000元,每月产生3000元的利息,从银行借出的信用贷款现由沈芸妍、王波涛两人共同归还;4、申请证人徐某、陈某出庭作证,其中,证人徐某陈述道:“本案合同是在我们店里签的,是店长经办的,当时沈芸妍签字,王波涛并未签字,也无王波涛的授权委托书,对沈芸妍是否同意原告提出以其姐姐名义购买涉案房屋不清楚,但经协商后,双方还是同意以原告自己名字购买。沈芸妍在本案提供的录音是与我的通话,因时间较久,记忆模糊,如与今天当庭陈述不一致的,以录音中的陈述为准,录音中我所说的‘他那时候主要是他老婆不来签字’是指涉案房屋需要贷款购买,邓燕华无时间在贷款申请上签字。另沈芸妍确实向我提出过春节前想收到全部的房款。”证人陈某陈述道:“本案合同签订时我不在场,因徐某过年请假回家,我才接手,网签当日,双方均到场,是我将王波涛的身份证输入错误,网签才未办成,资金托管也无法办理,后再因王波涛做了手术,双方一致约定年后办理网签手续。沈芸妍提供的短信记录是与我的沟通记录,是真实的,当时原告方支付首付款有130000元的资金缺口,短信记录中提到贷款审批通过,当时王道龙、邓燕华两人均在贷款申请上签字的,年后,听徐某说沈芸妍有催促过其通知王道龙、邓燕华办理网签。徐某又约双方进行网签,但没有办理下去不知是何原因。定金退还有协商过,但解除合同的事情不清楚。听徐某提过王道龙提出过由其姐姐购买涉案房屋,但不清楚沈芸妍是否同意,另对于实际成交价为1950000元,托管价写成2100000在实践中非常常见,是为了多贷款。当然,2100000元也是银行认可的市场价格。”以上证人证言证明沈芸妍提供的录音证据是真实的,但徐某所述的邓燕华不签字实际为年后再约办理网签时邓燕华不同意,而不是贷款审批其不签字,此处中介理解有误。

经质证,原告王道龙、原告邓燕华共同认为,对于证据1,真实性不予认可。电话号码虽是中介方的,但从内容看出,为沈芸妍和中介的协商过程,王道龙、邓燕华一方并不知情;对于证据2,录音真实性不予确认,文字整理稿与录音有一处不一致(在“他那时候主要是他老婆不来签字”之前,中介说:“原告的资金差不多了。”),其他都一致。另第一页文字整理稿中沈芸妍明确表示房屋不卖了,系其违约;对于证据3,真实性无异议,但与本案无关,不能确认款项是否用于归还涉案房屋房贷,且即使如沈芸妍所述,其为卖房将贷款还清亦合乎情理;对于证据4,与徐某的录音是沈芸妍私自偷录的,语言有诱导性,因此不能反映徐某的真实意思。陈某短信可以确定不存在邓燕华不签字贷款的问题。

经质证,被告王波涛认为,对于证据1,真实性无异议,最初王波涛同意沈芸妍出售涉案房屋,亦是想在春节前收到房款,否则不会追认房屋买卖合同;对于证据2,真实性认可,王道龙确实提出由其亲戚购买该房屋,是其违约,中介明确指出是邓燕华不来签字;对于证据3,真实性无异议,涉案房屋的他项权在2月初已经注销,从银行借出的信用贷款现由沈芸妍、王波涛两人共同归还;对于证据4,证人徐某当庭表示与录音不符的,以录音为准,此表明该电话录音符合证据要件。

反诉原告王波涛为证明其反诉请求,向本院提供以下证据:1、提供委托代理合同1份、律师费发票1份、民生银行电子回单1份、中国工商银行业务回单1份,证明王波涛因本案支出的律师费为20000元;2、提供军校学员证1份,证明王波涛2016年2月28日去军校报到,已无可能再办理相关手续,故其在2016年2月4日表示在2016年2月28日前不能办理的,不再出售涉案房屋。

经质证,反诉被告王道龙、邓燕华共同认为,对证据1真实性无异议,但系对方违约;对于证据2,真实性无异议,只能证明王波涛的身份。

本院认为,本案双方争议的焦点之一在于2015年12月7日签订的《存量房买卖契约》并非王波涛本人签字,而为沈芸妍代签,该合同是否对王波涛同样具有约束力。对此,本院认为,虽签订合同时王波涛并未到场签字,但沈芸妍与其系夫妻关系,后王波涛亦于2016年2月4日一同前往房管部门办理网签手续,其以实际的行为履行了合同,且在本案庭审中,王波涛一再表示了其基于夫妻情分及遵守诚信同意了房屋出售,对合同进行了追认,故2015年12月7日签订的《存量房买卖契约》合法有效,对本案当事人均有约束力。本案双方争议焦点之二在于《存量房买卖契约》是何性质,即该合同为本约,抑或是具有预约合同性质的定金合同。对此,本院认为,涉及房屋买卖的合同中只要对房屋基本情况、交易价格、付款方式、交付日期、违约责任等作了明确约定,即具备了房屋买卖合同的实质要件,即应认定为房屋买卖合同本约。本案中的合同,双方对于房屋座落、面积、交易价格、付款方式、签订网签合同及办理资金托管时间、税费承担、违约责任等均作了详细明确的约定,虽对交房时间无约定,但对此可以通过交易的习惯予以确认,故本案合同基本具备了房屋买卖合同的实质要件,应认定为房屋买卖合同本约,而非定金合同。本案争议焦点之三在于对上述合同现未能继续履行的责任在何方,即何方违约。王某龙、邓某华认为,王道龙为履行本案合同,已经出售了其另一套房屋,其积极的履行了本案的合同,但沈芸妍、王波涛因房价大幅上涨,经多次沟通催促,却仍拒绝履行合同,故系沈芸妍、王波涛一方违约,并应承担相应违约责任。沈某妍、王某涛则认为,某龙、邓某华一方在支付定金时已经有所违约,至2016年2月4日办理网签手续前,王道龙、邓燕华一方首付款尚缺130000元,待2016年2月4日因中介操作失误致网签办理失败后,双方协商年后办理,但之后双方协商不成,已经协商一致解除了本案的合同,双方仅就定金的退还产生了争议,且沈某妍为履行合同,以信用贷款的方式还清涉案房屋的剩余银行贷款,现由沈某妍、王波涛每月共同背负高额利息,加之王某涛父亲因本案争议突发疾病等,王道龙、邓燕华应赔偿王某涛的各项损失。对此,本院认为,虽王某龙、邓某华一方支付剩余定金50000元有所延迟,但尚未构成根本违约,且根据之后双方一同前去办理网签手续的行为,可视为沈芸妍、王波涛一方对王道龙、邓燕华一方延迟交付定金50000元的行为不再持有异议。双方签订的《存量房买卖契约》中本约定办理网签及资金托管的时间为2016年1月31日前,后双方协商一致于2016年2月4日至房管部门办理网签及资金托管手续,但当天因中介方工作人员操作失误造成网签手续未办理成功,对此,并非双方当事人任何一方的责任,现根据两位证人的证言及沈芸妍提供的与中介通话录音,可以证明上述网签未办理成功后,双方仅协议于年后办理,亦可以得知王某龙后通过中介向沈芸妍提出过以其姐姐的名义购买,但沈某妍不予同意的事实,因此,本案合同后未继续履行,实为双方于年后对具体何时办理网签及资金托管手续等合同履行重要事宜未能进一步协商一致所致,故上述合同履行事宜协商不成不应归责于双方中的任何一方,双方均不存在违约情形。现因双方关于合同继续履行的重要条款协商不成,沈芸妍、王波涛一方亦不同意继续出售涉案房屋,故本案双方签订的《存量房买卖契约》无继续履行之可能,应予以解除。基于上述本院之认定,对王道龙、邓燕华要求沈芸妍、王波涛继续履行合同、双倍返还定金140000元及支付律师费49600元的主张,本院不予支持。对于王道龙、邓燕华于庭审结束后向本院提出的评估申请(对涉案房屋目前价格进行评估),本院认为,该评估与是否支持王道龙、邓燕华提出的各项诉讼请求并无关联,且申请的时间亦超过了法定的期间,故本院对此申请不予准许。同时,对于王波涛对王道龙、邓燕华提出的反诉请求中,要求王道龙、邓燕华赔偿王波涛损失300000元及律师费20000元的主张,本院亦不予支持。合同解除后,对于沈芸妍收取的购房定金70000元,王波涛亦予以认可,加之二人本为夫妻关系,故本院认定应由沈芸某、王波某共同退还王某、邓燕某购房定金70000元。综上,本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定,判决如下:

一、王某、邓某华与沈某妍、王某于2015年12月7日签订的《存量房买卖契约》解除。

二、沈芸妍、王波涛共同退还王道龙、邓燕华购房定金70000元,于本判决生效之日起十日内履行(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入苏州市相城区人民法院,开户行:建设银行苏州市相城支行营业部,账号:32×××22)。

三、驳回本诉原告王某、邓某华的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告王某涛其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉部分案件受理费减半收取为人民11215元、反诉部分案件受理费减半收取为人民币12480元,合计人民币23695元,由王某、邓某华共同负担10900元,由沈某妍、王某共同负担12795元(本诉、反诉各部分预交诉讼费用,本院不再退还,实际由沈芸妍、王波涛于本判决生效之日起十日内共同支付王某龙、邓某华315元)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院(开户行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:10×××76)预交上诉案件受理费。

代理审判员 宁 璐

二〇一七年五月十八日

书 记 员 戴梦瑜