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甲与A公司、乙、丙商品房预约合同纠纷

来源: 朱颂华律师 时间:2018-08-09
正文
中山合同律师告诉你:
 
【案情介绍】
 
原告:甲
 
委托代理人:朱颂华、谢方玉,分别系广东翔宇律师事务所律师、实习律师。
 
被告:中山市A房地产有限公司。
 
法定代表人:乙。
 
被告:乙,系被告丙的丈夫。
 
被告:丙,系被告乙的妻子。
 
2011年10月10日,原告甲与被告A公司约定,由原告支付400000元的VIP会员费(实质为预付购房款),预约订购被告A公司名下开发的一套住宅及一个车位,并享受192000元的等值购房款优惠金额,还约定三年后订立房屋买卖合同。双方的约定属于商品房预约合同。经原告多次催告,截至起诉之日,被告A公司仍未履行订立房屋买卖合同的义务。被告乙于2015年1月28日作出担保承诺,在2015年2月12日前返还原告的400000元VIP会员费(实质为预付购房款),并支付从2011年10月10日起至还清之日止的利息,按1%月利率计算。但被告乙未能预期履行担保义务,经原告多次催收,被告乙于2015年6月9日再次作出担保承诺,将担保期限延长至2015年7月30日。截至起诉之日,被告乙仍未履行担保义务,原告甲为维护自身合法权益,特依法诉至法院,请求判令:1.被告A公司因违约承担赔偿原告的损失,包括已支付的VIP会员费400000元和VIP卡的优惠金额192000元,及利息184000元(从2011年10月10日起算,以VIP会员费400000元为依据,月利率为1%,暂计至起诉之日,直至还清),共计776000元;2.被告乙作为股东(自然人独资)及担保人对被告A公司的债务承担连带责任;3.被告丙对被告乙的债务承担连带责任;4.本案的诉讼费用由被告承担。
 
原告甲对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有:1.VIP卡及优惠卡;2.收据、交通银行进账单(回单);3.承诺书;4.承诺书;5.企业机读档案登记资料;6.中山市人口信息登记表。
 
被告A公司、乙、丙未到庭参加诉讼,也没有提交答辩意见和证据。
 
法院经审理查明:2011年10月10日,A公司开出编号为G.7AA的VIP卡及优惠卡,优惠卡说明:本卡仅同《A臻品·VIP卡》中的VIP卡(NO:G.7AA)共同使用方有效,单独使用无效,且必须用于购买A公司开发的一套住宅和一个车位中使用。本卡必须一次性使用完毕,不能兑换现金或转让,也不退余额。本卡优惠金额为192000元,可以折抵等值购房款。持卡人栏为甲,开发商为A公司并加盖该公司公章。同日,甲以通过A银行向A公司转账400000元。A银行中山沙溪支行的出具进账单(回单)显示,甲向A公司转账为购房款。A公司于同日开出的收据内容为:今收到甲交来的VIP会员费400000元。2015年1月28日,乙出具承诺书,内容为:本人承诺于2015年2月12日前向甲先生返还VIP会员费400000元,并支付从2011年10月10日至还款之日止按月利率1%计算的利息。2015年6月9日,A公司和乙出具承诺书,内容为:甲于2011年10月10日交纳给A公司用来购买的VIP会员费400000元正,当事双方约定三年后可以签定房产买卖合同,但三年已过,A公司还没有签定房产买卖合同。所以本人乙承诺担保于2015年7月30日前向甲强先生返还以上所提及的VIP会员费400000元正,并支付从2011年10月10日至还款之日止按月利率1%计算的利息。2015年8月10日,甲以A公司不能与其签订房地产买卖合同及不能按承诺书约定返还款项并支付利息为由,诉至法院,主张前述实体权利。
 
另查:中山市公安局出具的人口信息全项显示,乙的配偶是丙,公民身份号码为44200019731017****。
 
【裁判结果】
 
法院认为:依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然甲与A公司没有就商品房的买卖签订书面合同,所提供证据不具备合同的形式,但结合A公司和乙所作出的承诺书的内容应认定甲与A公司、乙为了将来签订一定合同(商品房买卖合同)而实施了对应的合同行为,三方之间形成了商品房预约合同关系。甲已经提交证据证明其向A公司支付了预购房款400000元,且A公司、乙作出还款并支付对应利息承诺的事实,法院予以认定。A公司、乙应向甲返还预购房款400000元,并按承诺约定以400000元为基准从2011年10月10日起至还款之日止按月利率1%向甲支付利息。
 
关于甲主张要求A公司、乙赔偿VIP卡的优惠金额192000元的问题。法院认为,甲提供的A公司开出的优惠卡已经说明,优惠金额192000元可折抵等值购房款。结合该内容理解,该说明已对优惠金额兑现作出限定,即优惠金额只在购房时折抵使用。因甲与A公司、乙并没有就商品房买卖的具体内容达成一致,在确定具体买卖商品房之前,该优惠款抵折购房款的条件尚未成就,且A公司、乙已对甲支付的400000元作出了返还并计付利息的承诺,该行为属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定情形。且自收到甲款项当天即2011年10月10日起按月利率1%计付利息给甲的行为也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定的损害赔偿的范围,A公司和乙无需再就其履约过失向甲进行赔偿,故对甲主张A公司、乙赔偿VIP卡的优惠金额192000元的诉求,法院不予支持。
 
乙与丙是夫妻关系,乙确认的所欠甲上述款项是乙与丙婚姻关系存续期间发生的。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”规定,丙应对乙所欠债务承担连带清偿责任。
 
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,法院判决如下:
 
一、被告中山市A公司、乙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲返还预付购房款400000元及利息(利息计算方法:以400000元为基数从2011年10月10日起至还清之日止按月利率1%计付);
 
二、被告丙对被告乙承担的上述债务承担连带清偿责任;
 
三、驳回原告甲的其他诉讼请求。
 
案件受理费11560元,减半收取5780元(原告甲已预交),由原告甲负担2070元。被告中山市A公司、乙、丙负担3710元(被告中山市A公司、乙、丙于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳)。
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