房屋买卖合同纠纷案

时间:2019-05-14 11:32:46| 专长:合同纠纷| 来源: 棒棒糖 律师

中山房屋买卖律师告诉您:

原告:文AA,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住广东省中山市XX区XX道XX号XX花园XX房。

原告:饶BB,女,19XX年XX月XX日出生,汉族,住江西省萍乡市XX县XX镇XX村XX号。

两原告的共同委托诉讼代理人:黄律师,广东某某律师事务所律师。

两原告的共同委托诉讼代理人:黄律师,广东某某律师事务所律师助理。

被告:骆CC,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住浙江省义乌市XX街道XX村XX组。

委托诉讼代理人:梁律师,广东某某律师事务所律师。

被告:陈DD,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住浙江省义乌市XX街道XX村XX号。

原告文AA、饶BB与被告骆CC、陈DD房屋买卖合同纠纷案,本院于2017年5月31日立案后,依法适用普通程序,于2017年8月24日、2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告文AA及两原告的共同委托诉讼代理人黄律师,被告骆CC的委托诉讼代理人梁照和,被告陈DD到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告文AA、饶BB向本院提出诉讼请求:1.骆CC、陈DD继续履行合同,于本判决生效后立即为文AA、饶BB办理房产过户手续,房屋转让价格为840000元;2.本案诉讼费由骆CC、陈DD承担。诉讼过程中,文AA、饶BB将诉讼请求变更为:1.解除文AA、饶BB与陈DD签订的《房地产买卖合同》;2.骆CC、陈DD向文AA、饶BB退还购房定金20000元;3.骆CC、陈DD向文AA、饶BB赔偿20000元;4.骆CC、陈DD向文AA、饶BB支付房屋差额损失444834.35元;5.骆CC、陈DD向文AA、饶BB赔偿佣金4200元;6.本案诉讼费由骆CC、陈DD承担。事实与理由:2017年2月16日,文AA、饶BB与陈DD签订《房地产买卖合同》(合同编号:ZF800001),约定骆CC授权陈DD将其所有位于中山市黄圃镇新丰北路XX号XX花园XX幢XX房转让给文AA、饶BB,房屋面积为144.85平方米,转让价为84000元。骆CC、陈DD应于2017年4月15日前办理涉案房屋的全权委托公证手续。签订合同当日,文AA、饶BB向陈DD支付了定金20000元,向中介公司支付了佣金4200元,后陈DD自行主张解除合同,拖延办理相关授权委托公证手续。因骆CC、陈DD的原因导致《房地产买

卖合同》无法正常履行,根据上述合同第六条约定,骆CC、陈DD应退还定金20000元,并赔偿损失20000元。现涉案房屋价格已上涨到8870元/平方米,骆CC、陈DD不履行合同导致文AA、饶BB损失房屋的差价为3071元/平方,共计444834.35元[(8870元/平方米-5799元/平方米)×144.85平方米]。文AA、饶BB因与陈DD签订买卖合同,错失了购买其他合适房源的机会,文AA、饶BB的损失远高于合同约定的赔偿数额,故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“……损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益……”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”,文AA、饶BB要求骆CC、陈DD赔付房屋差价损失444834.35元。此外,文AA、饶BB已向中介公司支付的佣金4200元,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,骆CC、陈DD应予赔偿。为此,文AA、饶BB诉至法院。

被告骆CC辩称,1.骆CC未委托陈DD出售涉案房屋。2.文AA、饶BB与陈DD签订的《房地产买卖合同》明确约定,任何一方违约,仅需支付违约金2万元。本案中,即使陈DD的行为被认定违约,也仅需支付违约金2万元,而无需承担其他违约责任。3.文AA、饶BB主张的房屋差价损失,不能被认定为违约造成的损失。4.即使存在房屋差价,文AA、饶BB要求计算的标准也无事实依据。骆CC认为,溢价损失应当根据合同签订之日即2017年2月16日与2017年4月15日的市场差价进行计算。因合同第三条第二款及第六条第三款约定,陈DD应在2017年4月15日前拿到骆CC的授权公证书,以便继续履行合同,而陈DD在该日前未取得授权公证书,且陈DD也明确表示不再履行合同,故文AA、饶BB应在2017年4月15日后另行购买其他房屋,不应让房屋溢价继续扩大。

被告陈DD辩称,与骆CC的答辩意见一致。另补充一点,陈DD已于2017年3月1日明确向中介提出要求解除合同。

本院经审理认定事实如下:骆CC是位于中山市黄圃镇新丰北路XX号XX花园XX幢XX房的产权人。2017年2月16日,陈DD以骆CC(甲方、转让方)代理人的名义与文AA、饶BB(乙方、受让方)、中山市XX房地产服务有限公司黄圃XX分公司(中介方,以下简称XX公司)签订《房地产买卖合同》(合同编号:ZF800XXXX),约定:一、房地产买卖情况。甲方同意将位于中山市黄圃镇新丰北路XX号XX花园XX幢XX房的房地产转让给乙方……该房建筑面积为144.85平方米……二、转让价格。甲乙双方一致同意以甲方实收人民币捌拾肆万元整(¥:840000元整)成交……三、买卖房地产付款方式。1.甲乙双方签订买卖合同的当日内,乙方即支付甲方定金为人民币贰万元(¥:20000元整)。2.甲方及甲方代理人承诺在2017年4月15日前办理该房屋全权委托书公证书,将该房屋授权甲方代理人全权出售该房屋……六、违约责任。1.甲方及甲方代理人中途不卖或逾期不办理过户手续的(不可抗力因素除外),视为甲方及甲方代理人中途违约处理,本合同即告解除,甲方及甲方代理人在五个工作日内将乙方所交全部购房款(含定金)退还乙方的同时,另赔偿乙方人民币贰万元整……3.如甲方或甲方代理人未能如期领取到该房屋全权委托公证书配合乙方办理贷款及产权过户手续的,视为甲方及甲方代理人违约。甲方代理人在2017年4月20日前将退还乙方所交定金,并赔偿乙方人民币为贰万元整(¥:20000元整)……同日,三方还签订房地产买卖交易风险告知书,告知书第2条载明“买方在签订合同前,应对买卖所涉房地产进行实地考察,并了解卖方暂未办理全权委托公证书,在未有领取全权委托公证书交付定金存在的风险……”。合同签订当日,文AA、饶BB向陈DD支付了定金2万元,另向中介方中坊公司支付了佣金4200元。

另查,骆CC与陈DD是中山XX电气有限公司的股东,

骆CC曾想将上述房屋转让给陈DD。另,骆CC认为,涉案房屋虽登记在其名下,但属其夫妻共同财产,陈DD签订上述合同未取得其配偶同意,故合同无效。陈DD表示,涉案房屋虽登记在骆CC的名下,但认为骆CC一定会将房屋卖给陈DD,为赚取差价,遂以骆CC代理人的名义与文AA、饶BB签订合同,但未告知骆CC此事,后因无法取得骆CC的授权手续,遂于2017年3月1日通过中介告知文AA、饶BB解除合同,要求退还定金,现同意向文AA、饶BB返还定金2万元并赔偿2万元,但不同意赔付佣金及房屋差价损失。

文AA、饶BB表示,虽然合同未明确约定赔偿房屋溢价损失,但因骆CC、陈DD违约导致合同无法履行,文AA、饶BB失去占有房屋的利益,故有权主张房屋溢价损失及佣金损失。文AA、饶BB为证实房屋溢价,提交了涉案房屋所在小区的同类二手房价格网上打印资料一份,该资料显示有一套面积为135.29平方米的房屋标出单价为8870元/平方米,文AA、饶BB据此要求骆CC、陈DD赔偿涉案房屋差价损失444834.35元[(8870元/平方米-5799元/平方米)×144.85平方米]。骆CC、陈DD对文AA、饶BB主张的房屋差价损失不予认可,为此,文AA、饶BB申请对涉案房屋于2018年3月2日的市场价格进行评估,骆CC、陈DD不同意评估。同时,骆CC认为,房屋溢价并非合同约定的损失,且溢价时间应当是合同签订之日至2017年4月15日,该期间房屋差价与合同约定的2万元违约金相近。

诉讼过程中,文AA、饶BB申请XX公司的员工张XX、宋XX出庭作证。张XX、宋XX作证称,签订合同前已与骆CC进行联系,确认其委托陈DD出售涉案房屋后才与文AA、饶BB签订《房地产买卖合同》,但签订合同后,陈DD于2017年4月前告知要求解除合同,且证人于2017年4月15日前将陈DD解除合同的意思转告给文AA、饶BB。此外,饶BB为证实骆CC委托陈DD出售涉案房屋,提交电话录音、通话记录流水。骆CC庭审时否认电话录音的真实性,饶BB为此申请本院向中国移动公司调查骆CC的开户信息,骆CC虽对电话录音的真实性不予确认,但明确不申请鉴定。

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。骆CC对文AA、饶BB提交的电话录音真实性虽不确认,但又未提交证据予以反驳,且明确表示对该证据不申请鉴定,故本院对电话录音的真实性予以采信,也不再向中国移动公司进行调查,并据此认定骆CC委托陈DD与文AA、饶BB签订《房地产买卖合同》,该合同合法有效,本院予以确认。骆CC与陈DD之间是委托人与受托人的关系,根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”规定,骆CC应对陈DD的代理行为承担责任,骆CC辩称未委托陈DD出售涉案房屋的意见,本院不予支持。涉案商品房登记在骆CC名下,骆CC有权对其进行处分,骆CC认为陈DD签订上述合同未经其配偶同意,合同无效的意见,依法无据,本院不予支持。陈DD收取文AA、饶BB支付的定金后,陈DD未在2017年4月15日前取得骆CC的授权公证书,其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(三)项“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”规定,现文AA、饶BB起诉要求骆CC返还定金2万元,赔偿2万元,本院予以支持。陈DD同意向文AA、饶BB返还定金2万元,赔偿2万元,与法不悖,本院予以支持。

关于合同解除问题。文AA、饶BB与陈DD签订《房地产买卖合同》后,陈DD未能取得骆CC的授权公证书,并于2017年4月前通过中介转告文AA、饶BB解除合同,故根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条第1点“甲方及甲方代理人中途不卖或逾期不办理过户手续的(不可抗力因素除外),视为甲方及甲方代理人中途违约处理,本合同即告解除”约定,以及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”规定,涉案《房地产买卖合同》于陈DD通知中介并转告文AA、饶BB时已解除。因上述合同已解除,故文AA、饶BB起诉再次要求解除涉案合同,本院不予支持。

陈DD未能依约取得骆CC的授权公证书,并要求解除合同,由此导致合同无法继续履行,确实对文AA、饶BB造成损失。对此,文AA、饶BB要求赔偿房屋差价损失及佣金问题,本院认定如下:关于房屋差价损失问题。双方于《房地产买卖合同》第六条明确约定合同解除条件,陈DD确因无法取得骆CC的授权公证书而要求解除合同,其解除合同符合双方约定。同时,陈DD提出解除合同时,距离双方签订的《房地产买卖合同》时间不久,且未超过双方约定的取得授权公证书的期限即2017年4月15日,在此情况下,根据双方上述合同约定,解除合同返还定金并赔偿损失2万元符合双方预期,故文AA、饶BB在骆CC、陈DD否认其房屋差价444834.35元的情况下,申请法院对涉案房屋于2018年3月2日的市场价格进行评估,本院不予准许。文AA、饶BB要求骆CC、陈DD赔偿房屋差价444834.35元,本院不予支持。关于佣金问题。文AA、饶BB签订房地产买卖交易风险告知书时虽已知悉陈DD未取得骆CC的授权公证书,但最终因陈DD无法取得授权公证书,导致解除合同而无法履行,陈DD的上述行为导致文AA、饶BB佣金损失4200元,该损失与陈DD的行为存在直接因果关系,故文AA、饶BB要求骆CC支付佣金4200元,本院予以支持。因陈DD受骆CC的委托出售房屋,该行为的结果除其自愿返还的定金2万元及赔偿2万元外,其他行为结果由委托人骆CC承担,故文AA、饶BB要求陈DD赔偿佣金损失,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第八十九条第三项,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:

一、被告骆CC、陈DD于本判决发生效力之日起三日内原告文AA、饶BB返还定金2万元;

二、被告骆CC、陈DD于本判决发生效力之日起三日赔偿原告文AA、饶BB2万元;

三、被告骆CC于本判决发生效力之日起三日赔偿原告文AA、

饶BB佣金损失4200元;

四、驳回原告文AA、饶BB的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12200元,保全费4720元,合计16920元,由原告文AA、饶BB负担16030元,被告骆CC、陈DD负担890元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省某市中级人民法院。