山西某某房地产开发有限公司诉耿某某房屋买卖合同纠纷案

时间:2019-11-05 18:29:52| 专长:工程建筑| 来源:张凯律师

  山西省古交市人民法院
  民 事 判 决 书
  (2018)晋0181民初689号
  原告(反诉被告):山西某某房地产开发有限公司,住所地古交市西曲新民街**。
  法定代表人:张某某,总经理。
  委托诉讼代理人:张凯,山西晋丰律师事务所律师。
  被告(反诉原告):耿某某,女,1973年10月24日出生,汉族,无业,现住古交市。
  委托诉讼代理人:刘某某,女,古交市法律援助中心法律工作者。
  原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司与被告(反诉原告)耿某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月4日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司的法定代表人张某某、委托诉讼代理人张凯,被告(反诉原告)耿某某及其委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告按照《山西某某房地产开发有限公司某某山庄2#楼售楼合同》约定,向原告支付房屋面积差价及滞纳金、违约金、阁楼楼梯间部分收费、七层上部同房顶同面积坡屋顶阁楼收费、破坏房屋结构罚款等共计63151.4元人民币;2、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中,原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司增加诉讼请求:1、被告向原告支付精神损害抚慰金10000元人民币;2、请求被告向原告进行赔礼道歉;3、被告严格履行《山西某某房地产开发有限公司某某山庄2#楼售楼合同》,缴纳房屋维修基金3070.2元、契税3734.51元、暖气入网费5263.2元、其他费用500元,共计12567.91元人民币。事实与理由:原告为古交市某某山庄2#楼开发商。2012年12月8日,原告与被告签订了《山西某某房地产开发有限公司某某山庄2#楼售楼合同》,合同约定被告自愿购买原告开发的西曲某某山庄2号楼4单元702室。同时,合同约定双方按照实际建筑面积计价,合同签订时房屋销售面积为86.13平方米。2014年4月20日,房屋建成后,原告委托古交市房产测绘机关对某某山庄所有户型进行了面积测绘,根据测绘结果显示被告2号楼4单元702室建筑面积为93.96平方米,2018年3月20日山西省地质测绘院重新测绘,测绘面积为93.95平方米,该建筑面积减去《售楼合同》承诺阳台按半面积计算6.23平方米(阳台建筑面积为12.46平方米,按半面积计算为6.23平方米),房屋实际建筑面积为87.72平方米,与合同签订时房屋销售面积86.13平方米,存在1.59平米面积差。在2014年4月20日房屋测绘后,原告即通知被告补交房屋差价,被告却拒不交付房屋面积差价,按照合同约定其应当支付面积差价并交纳滞纳金、违约金。同时,根据售楼合同约定及交易惯例,被告还应当向原告支付阁楼楼梯间部分收费、七层上部同房顶同面积坡屋顶阁楼收费、破坏房屋结构罚款。然而,被告不仅不按照《售楼合同》约定,向原告支付房屋面积差价并承担违约责任,而且还扭曲事实,向古交市人民政府等部门诬告原告,给原告的声誉造成了恶劣影响。为维护原告合法权益,故诉至法院。
  被告(反诉原告)耿某某辩称,1、本案已过诉讼时效,原告山西某某房地产开发有限公司与被告耿某某于2012年12月8日签订一份合同,实际入住2011年,2012年12月8日由于原告承诺将房屋的小产权变更为大产权,重新签订售楼合同,至今六年,即便原告所称,2014年4月20日通知也已经过了4年,根据民诉法三年的诉讼时效之规定,本案已过诉讼时效;2、本案的涉案房屋实际建筑面积应为86.13平方米,即便有误差,应当以此为准,不存在面积差。商品房在交付使用时,就必须经有资质的专业测量单位对房屋面积进行核定,本案所涉房屋于2011年交付,作为原告,也予以核定,也正因此2012年12月8日重新签订售楼合同,合同核准实际建筑面积为86.13平方米,那么,房屋买卖合同司法解释第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符,合同有约定依约定,结合双方签订合同第二项该合同约定设计及实际的建筑面积为86.13平方米,故本案房屋建设面积应为86.13平方米;3、原告诉求暖气入网费等是重复收费,且费用超出法律的规定,请求法庭予以驳回。被告在2012年11月与原告签订第二次合同时,已经向原告交付房屋配套费等共计8364元,相关法律规定,配套费应为工程总投资的2%,原告收取的实际比例远远超出标准;4、再次收取阁楼费用及相关费用有违合同约定,原告与被告2010年8月1日签订合同,合同中第二项第三款约定,购买七层的业主送同房顶层同面积坡屋顶楼阁,故在2012年被告装修入住且在装修的时候,针对楼阁拓宽的问题,已请示过原告,原告是同意的,被告的装修并没有改变房屋主体结构、承重结构和用途,原告诉求没有法律依据及事实依据。5、关于原告提起的精神抚慰金及赔礼道歉没有法律依据。本案系合同纠纷,合同纠纷是财产纠纷,而精神损害赔偿是针对人身权利的纠纷,两案不能一并审理,更何况本案不存在人格利益遭受损害的情形。即便存在那么根据精神损害赔偿解释第五条规定,法人和其他组织以人格利益遭受侵害为由,向人民法院起诉赔偿的,人民法院不予受理。据此,人民法院受理后,不予支持,故原告的诉求于法无据,请求法院依法驳回。
  被告(反诉原告)耿某某向本院提出反诉请求:1、请求判令山西某某房地产开发有限公司尽快给耿某某办理房屋产权,最迟不得超过本案审结两个月;2、请求判令山西某某房地产开发有限公司支付耿某某违约金21532.5元及同期银行贷款利息;3、本案诉讼费由山西某某房地产开发有限公司承担。事实与理由:本案本诉所涉合同签订于2012年12月8日,实际入住2011年,耿某某以小产权房购置,2012年山西某某房地产开发有限公司称可以办理大产权,于是加收每平米500元共计43065元。但至今六年之久未予办理,不知是明知办不了恶意收购资金还是有能力故意拖办,无论哪点根据《房屋买卖合同司法解释全文》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。即山西某某房地产开发有限公司应在2012年12月8日后的九个月2013年9月8日办理完毕房产证,但至此山西某某房地产开发有限公司迟迟未予办理,山西某某房地产开发有限公司严重违约,结合双方签订合同第十一项约定双方不得违约,违约则按所欠费的50%收取违约金,故山西某某房地产开发有限公司应当为耿某某尽快办理房屋产权证的同时向耿某某支付违约金21532.5元及所收金额的同期银行贷款利息。如果本诉半年后山西某某房地产开发有限公司依然不能办理房屋产权,耿某某将提起终止合同且承担相应损失的诉求。
  原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司对被告(反诉原告)耿某某的反诉辩称,1、本案所涉房屋未能办理房屋权属证书的原因不在于山西某某房地产开发有限公司,而在于耿某某不按照规定缴纳相关费用,导致山西某某房地产开发有限公司无法为其办理房屋权属证书;2、山西某某房地产开发有限公司加收的500元/平米为房屋由小产权房变更为大红本房屋所增收的购房款,增收该笔款项的用途为办理由小产权房变更为大红本房屋的手续,包括办理土地由集体土地变更为国有出让土地的手续,建设,施工、规划许可手续,山西某某房地产开发有限公司加收的500元/平米即为缴纳该些费用;3、山西某某房地产开发有限公司加收的500元/平米不包含购房户办理房屋权属登记时依照规定应缴纳的契税、住宅专项维修资金、房屋登记费、印花费、房地产交易服务费等费用。
  原告(反诉被告)山西某某房地产开发有限公司提交了证据:1、山西某某房地产开发有限公司某某山庄2#楼售楼合同;2、耿某某收据一份;3、山西某某房地产开发有限公司某某山庄1#、2#楼预测绘面积;4、2018年3月20日山西省地质测绘院房产测绘报告;5、2#楼小产权变大产权开支记录;6、通知缴费照片复印件、业主证明材料。耿某某对山西某某房地产开发有限公司提供的证据1、2无异议,对证据3、4、5不认可,证据3没有测量图纸,也没有测量人员签名,且商品房交付时就应该对房屋面积进行测绘,该涉案房屋已经于2012年交付,耿某某也于2011年入住。证据4形成的时间为2018年5月4日,山西某某房地产开发有限公司提供的证据6说是2013年5月21日就通知补交差价,对证据6不予认可。售楼合同已经明确约定办理房产证及土地、城建费用加收500元,耿某某也交纳了,2012年入住时也交纳配套费8364元,故对证据5不予认可。
  本院认为,本案的第一个争议焦点是,本诉被告耿某某应否向本诉原告山西某某房地产开发有限公司支付房屋面积差价及滞纳金、违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符,合同有约定的,按照约定处理,合同没有约定或者约定不明确的,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定的面积,面积误差比例在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。本案中,山西某某房地产开发有限公司与耿某某双方房屋买卖合同约定的面积为86.13平方米(阳台建筑面积为12.46平方米,按半面积6.23平方米计算),后经房产测绘机关测绘,该房屋建筑面积为93.95平方米,减去阳台面积6.23平方米,实际面积为87.72平方米,与原合同出现1.59平方米的面积差,故本诉原告要求本诉被告耿某某按原合同约定单价2650元/㎡补1.59平方米的房款4213.5元的诉求,于法有据,应予支持。山西省地质测绘院于2018年3月20日作出对古交市西曲某某山庄小区2#楼测绘和计算的说明,本诉原告以此次测绘结果为依据,要求本诉被告耿某某补足房屋面积差价,故本诉原告主张的要求本诉被告按照售楼合同第四条的规定支付按所欠房款10%计算滞纳金的诉求,合理部分应予支持,即以应付房款4213.5元为基础,从2018年3月21日起按月10%计算滞纳金,其所主张的违约金合同约定计算比例较大,且已计算滞纳金,故本诉原告要求本诉被告支付违约金的诉求,不予支持。
  本案的第二个争议焦点:本诉被告应否向本诉原告缴纳房屋维修基金、契税、暖气入网费等费用的问题。房屋维修基金、契税、暖气入网费等费用属于各有关行政机关或管理部门,对按照国家的有关规定办理相关行政审批手续所建设的商品房在办理相关手续的过程中依法依规收取费用,实践中有些费用有关部门会委托开发商代收。本案中,鉴于本诉原告现尚未办理该幢楼房的大证,各住户的房产证还不具备办理的条件,所以上述费用,除办理房屋产权证明持有关部门确定各户所应缴纳数额后,再行收取为宜,故本诉原告要求本诉被告缴纳房屋维修基金、契税、暖气入网费等费用的诉求不予支持。
  本案的第三个争议焦点:本诉被告应否向本诉原告赔礼道歉并支付精神抚慰金的问题。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第五条规定,法人或者其他组织,以人格权利遭受侵害为由,向人民法院起诉请求赔偿精神损害,人民法院不予受理。本诉原告山西某某房地产开发有限公司属依法登记注册企业,所以本诉被告对其所收取的费用不理解,进行上访,给其名誉造成损失为由,要求本诉被告向其赔礼道歉并付精神抚慰金10000元的诉求,于法无据,不予支持。
  本案的第四个争议焦点:本诉原告的起诉是否超过诉讼时效。本案中,本诉原告于2014年4月20日委托古交房产测绘机关测绘过一次诉争房屋的面积。又于2018年3月20日委托山西地质测绘院测绘一次,且原告在诉状中计算的面积也是以山西地质院测绘的为准,向被告主张面积差价。再者,该房屋买卖合同还在履行过程中,故本诉被告主张本诉原告的起诉超过诉讼时效的说法,于法无据,应不予采信。
  本案的第五个争议焦点:反诉原告要求反诉被告履行合同义务,且向房屋管理部门提供办理房产证所需的相关手续,应尽快办理房产证,并支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。本案中,反诉被告山西某某房地产开发有限公司在未取得预售许可证明的情况下,与反诉原告耿某某签订的“山西某某房地产开发有限公司某某山庄2#楼售楼合同”应属无效。目前,某某山庄2#楼尚不具备办理房产证的条件,故反诉原告依据该合同的约定,要求反诉被告履行合同义务,给房产部门提供办理房产证所需的相关手续,应尽快办理房产证并支付违约金的诉求,于法无据,不予支持。
  综上,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条,《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第五条的规定,判决如下:
  一、本诉被告耿某某于本判决生效之日起六十日内支付本诉原告山西某某房地产开发有限公司所购房屋的面积差价款4213.5元及滞纳金3792.15元。(以4213.5元为基数,从2018年3月21日起至判决之日按月10%计算。)
  二、驳回本诉原告山西某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
  三、驳回反诉原告耿某某的反诉请求。
  如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费1922元,反诉费169元,由山西某某房地产开发有限公司负担1703元,耿某某负担219元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山西省太原市中级人民法院。
  审 判 长  康小明
  审 判 员  张卫平
  人民陪审员  赵元元
  二〇一八年十二月二十九日
  书 记 员  程 艳