曹某某与上海某某(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事

时间:2019-07-05 19:45:45| 专长:合同纠纷| 来源:そうよう律师

上海市虹口区人民法院
 
民 事 判 决 书
 
(2018)沪0109民初21919号
 
原告:曹某某,男,1952年4月18日出生,汉族,住上海市虹口区。
 
委托诉讼代理人:黄钰、朱伟毅,上海圆誉律师事务所律师。
 
被告:上海某某(集团)有限公司,住所地上海市虹口区。
 
法定代表人:张某某,董事长。
 
委托诉讼代理人:宗瑶、蔡亚云,上海捷铭律师事务所律师。
 
第三人:姚某某,男,1956年6月29日出生,汉族,住上海市虹口区东余杭路***号。
 
委托诉讼代理人:郑智全(系姚某某亲属),男,住上海市徐汇区。
 
第三人:郑某,女,1962年10月25日出生,汉族,住上海市虹口区东余杭路***号。
 
原告曹某某与被告上海某某(集团)有限公司(以下简称某某集团)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法通知姚某某、郑某为第三人参加诉讼,适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告曹某某及其委托诉讼代理人黄钰、朱伟毅,被告某某集团的委托诉讼代理人宗瑶、蔡亚云,第三人姚某某的委托诉讼代理人郑智全,第三人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告曹某某向本院提出诉讼请求:1、某某集团支付六个月过渡费24,000元及搬迁费(含设备迁移费)2,000元;2、某某集团支付自2017年9月4日起至2018年10月8日止的违约金,按本金26,000元的日千分之一计算。事实和理由:曹某某系上海市虹口区东余杭路XXX弄XXX号公房(以下简称系争房屋)承租人,该房屋于2017年8月被纳入虹口区春阳里风貌保护街坊(74)街坊更新改造项目。同月,曹某某与某某集团签订《更新改造项目协议书》,约定某某集团于协议生效后15日内先行支付曹某某六个月临时过渡费24,000元、搬迁费(含设备迁移费)2,000元,每逾期一日按应付总额的千分之一支付曹某某违约金。现协议已于2017年9月4日生效,但某某集团至今未支付上述款项,曹某某多次催讨未果。故起诉。
 
被告某某集团辩称,曹某某已将系争房屋转租给姚某某、郑某夫妇,(2011)沪二中民二(民)终字第2114号民事判决书明确双方租赁合同有效期至2022年、租赁关系稳定,姚某某、郑某为系争房屋实际居住人。项目改造前,某某集团曾与曹某某商议由其出面劝说姚某某、郑某尽快搬离,未能成功。某某集团为保障改造项目顺利进行,与姚某某、郑某协商并向其支付临时过渡费和搬迁费(含设备迁移费),使其得以顺利迁走,当时曹某某也是认可这一方案的。且临时过渡费和搬迁费(含设备迁移费)系补偿实际居住人搬迁及另找临时居所的费用,理应支付给实际居住人。该笔费用已由姚某某、郑某实际领取,即便曹某某有权主张,也应由其二人返还。不同意曹某某诉请。
 
第三人姚某某、郑某述称,没有收到过改建办支付的钱款。改建办曾与姚某某、郑某协商并书面承诺其搬出系争房屋后原搬原回,街道与居委会也参与了协调工作,二人才搬走的。姚某某、郑某只收到过居委会在2018年过年时给的补助,但系针对家庭困难的补助,与本案无关。
 
经审理查明,系争房屋为曹某某承租的公房。姚某某从2006年2月20日起向曹某某租赁该房屋,其妻郑某一同入住,双方最后一份租赁合同签订于2008年3月21日,约定租赁期限至动迁止。曹某某曾于2011年5月提起诉讼,要求解除其与姚某某之间的《租赁协议》,一审法院判决对该项诉请不予支持,经二审维持原判。
 
2017年8月,系争房屋被列入更新改造范围。同年8月16日,某某集团(甲方)与曹某某(乙方)就系争房屋更新改造签订《虹口区春阳里风貌保护街坊(74街坊)更新改造项目协议书》,约定东余杭路XXX弄XXX号-XXX号(单/双)全体公房承租人于2017年9月4日前签订协议书并搬离的,协议书生效;乙方应在2017年9月17日前完成搬迁并自行安排过渡;协议生效后15天内,甲方先行支付乙方六个月临时过渡费24,000元、搬迁费(含设备迁移费)2,000元,甲方未能如约支付上述费用的,每逾期一日,甲方按应付总额的千分之一支付乙方违约金;因甲方施工未完成而导致六个月内无法交房的,甲方继续按每月4,000元的标准向乙方支付过渡费直至乙方收到交房通知之日止。2017年10月17日,某某集团委托的改建项目实施单位上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩物业)出具书面材料,承诺将系争房屋六个月过渡费24,000元及搬场费2,000元全部交于姚某某和郑某。2017年10月20日,姚某某、郑某搬离系争房屋。
 
2018年2月,曹某某向本院提起诉讼[案号(2018)沪0109民初4178号],要求解除其与姚某某于2008年3月21日签订的《租房协议》。该案审理中,原告代理人出具了其向北外滩物业工作人员何纲制作的调查笔录,笔录中何纲陈述“临时过渡费、搬迁费共计26,000元,待曹某某与租户的官司结束后支付”。2018年5月,本院判决解除曹某某与姚某某于2008年3月21日签订的《租赁协议》,双方均未上诉。
 
后因施工未完成导致系争房屋延期交房,某某集团于2018年8月支付曹某某后续九个月过渡费36,000元。
 
本案审理中,某某集团表示已于2018年2月5日由上海市虹口区北外滩街道汉阳居民委员会(以下简称汉阳居委会)代为将临时过渡费及搬迁费26,000元现金交付郑某,并提供了有郑某签字的签收单、郑某领取钱款的照片及汉阳居委会出具的情况说明为证。签收单载明系争房屋过渡费(6个月)24,000元及搬场费(含设备迁移费)2,000元由郑某签收,并写有黑体字“2018.2.5由群众工作组杨明洲交至我处”,情况说明载明黑体字是指签收单在郑某签字后由杨明洲交由春阳里改造项目组。姚某某、郑某质证称签收单上的签名像是郑某的字迹,但郑某肯定没有签过这种格式的书面材料。照片是郑某在居委会领钱的照片,郑某一直在居委会领取补助,都是以现金方式领取的。2018年春节时郑某在居委会领取过补助,具体金额不记得了。但如果是临时过渡费和搬场费,不应当由居委会发放,也不应是现金发放,据了解其他人都是支票领取的。
 
上述事实,有曹某某提供的更新改造项目协议书、调查笔录,某某集团提供的(2011)沪二中民二(民)终字第2114号民事判决书、签收单、照片、情况说明,姚某某、郑某提供的书面材料,本院调取的(2018)沪0109民初4178号民事判决书以及双方陈述等证据为证。
 
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。曹某某与某某集团签订的《更新改造项目协议书》系当事人的真实意思表示,合同依法成立。双方在合同中约定的“东余杭路XXX弄XXX号-XXX号(单/双)全体公房承租人于2017年9月4日前签订协议书并搬离的,协议书生效”条款实质是附生效条件的约定。因系争房屋实际由曹某某出租给姚某某、郑某夫妇居住,其有义务将二人清退以满足合同生效条件。二人于2017年10月20日搬出系争房屋,可视为曹某某履行了合同约定的搬离义务。虽搬离时间晚于合同约定时间,但之后某某集团已开始改建工程,并因延期交房支付曹某某九个月的过渡费,双方均按约继续履行合同,且对合同效力没有异议,故应当认定合同已于2017年10月20日生效。
 
根据合同相对性原则,合同当事人应根据双方之间签订的合同展开具体的权利义务,某某集团按约应于合同生效后15日内即2017年11月4日前支付曹某某六个月临时过渡费及搬迁费。某某集团与姚某某、郑某之间并无直接合同关系,其合同义务应向合同相对人曹某某履行。现无证据证明曾征得曹某某同意,即便某某集团确已将钱款支付给姚某某、郑某,也不能视为已履行了合同义务。某某集团辩称临时过渡费及搬迁费(含设备迁移费)本就系支付给房屋实际居住人姚某某、郑某搬迁并另找临时居所的费用,与合同约定不符,本院不予认可。即便二人作为承租人有权获得上述款项,也应由其自行向出租人曹某某主张权利,在无法院生效判决或协助执行通知书的情况下,某某集团无权突破合同相对性代为履行。该集团承诺将系争房屋六个月过渡费24,000元及搬场费2,000元向二人支付,对曹某某不产生效力,不得以此对抗合同义务。现某某集团迟延支付临时过渡费及搬迁费构成违约,应当承担违约责任。某某集团辩称双方均存在违约行为,不应支付违约金,然其在曹某某履行合同义务后仍未支付应付款项,系单方面违约,本院无法采纳。违约金应自某某集团迟延履行合同义务之日的2017年11月5日开始计算至曹某某所主张截止的2018年10月8日,但合同约定的违约金过高,本院依据原告实际损失酌情调整。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百一十四条之规定,判决如下:
 
一、被告上海某某(集团)有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告曹某某六个月的临时过渡费24,000元和搬迁费(含设备搬迁费)2,000元;
 
二、被告上海某某(集团)有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告曹某某违约金1,200元;
 
三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费687.25元,减半收取343.63元,由被告上海某某(集团)有限公司负担。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
审判员  高行玮
 
 
 
二〇一八年十一月三十日
 
书记员  吴静文
 
附:相关法律条文
 
《中华人民共和国合同法》
 
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。
 
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。
 
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
 
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
 
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。